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　　香港商報評論員 李明生

　　本港樓市持續升溫，恐是鐵一般事實。最新中原城市領先指數顯示，二手樓價不單連續15周創出新高，連升勢頭更加平了1997年的紀錄；雖然，期內累升幅度僅約8.1%，遠遠少於當年的27.7%，惟毋庸置疑，買家不惜追價入市的意欲，已跟1997年不遑多讓，市場充斥著「樓價只升不跌」及「有買貴，無買錯」等預期。即使在系列「辣招」下，入市門檻已大為提高，許多買家均難以入場，正如土地註冊處所示，上月樓宇買賣合約宗數和總值分別減少了16%和24%；但重要的是，縱使整體需求有所下降，不少市民仍扭盡六壬投入市場，加上實力投資客的捧場，只消少數買家也足繼續推高樓價。

　　指數連升15周的狂態，其實僅滯后反映5月第二周即「加辣」前的狀況；然而，有鑒近日樓市暢旺依舊，甚而重現「萬人空巷」排隊買樓光景，樓價再創紀錄連升16周恐非天方夜譚。

　　樓價日益高不可攀，站在民生角度言，固然不利市民置業上車，而對金融穩定來說，一旦市況逆轉更恐釀成災難。當局推出多輪「辣招」調控樓市，無論如何肯定有助降低樓市風險。運房局局長張炳良昨指出，首季住宅交易之中，94%都屬本地居民首次置業，至於非本地數字只占1.5%，短炒的話則僅0.7%，另外金管局的資料反映，最新4月份新批出按揭成數降至50.8%；凡此種種，皆說明了買家結構和按揭管理正朝目標良性方向發展。

　　可是，上述數字或恐以全蓋偏。一來，以家庭成員名義來「首次置業」，乃市場上的公開秘密，其承壓風險便可能較一般買家為高。金管局的資料亦透露，同期新批出的涉及第二按揭的貸款，宗數和總額均幾乎是去年的4倍之多，多少折射了加按原有物業來購買家庭里「第二套房」的操作狀況。何況，不少實力不足的買家，均藉發展商提供的高成數按揭入市，部分甚至沒有進行任何壓力測試。換言之，整體金融體系的抗震底子，雖則較前有所加厚，可是個別買家仍恐面對不輕風險，不少市民都是踏著骨牌上車。事實上，現時置業負擔比率經已增至66.1%，大幅高於過去廿年的45%；如果本港利率上升2至3厘，比率更將增至80%，這既勢必加重日后的按揭違約風險，亦顯示市民置業能力每況愈下。

　　美國昨日公布的勞動數據沒有惡化，盡管非農業職位增長稍遜預期，但失業率進一步降至4.3%，就意味著美聯儲再無延遲加息的理據，本月中上調利率可謂幾沒懸念。金管局新輪「加辣」之后，港銀經已相繼調高按息，無疑標誌著本港按息周期正式由跌轉升。於此基礎上，港息跟隨美息上調的壓力肯定有增無減，特別是港匯近期已貶至7.79水平，不斷向弱方兌換保證推進；當中，亦不排除本港會追加利率，以補回過去的累積息差。

　　到底，本港樓市風險正在減少還是增加？整體來說，系列「辣招」必然有助紓緩風險，但始終，有鑒樓價愈升愈高，所累積的風險也勢隨之上揚，加息因素既是絕對不容忽視的，當局亦須針對處理不同按揭槓桿加大問題。