對於那些相信中國樓市發展已如脫韁野馬的人來說，中小房企的相繼破產無疑只是樓市危機的冰山一角。一家中小企業死亡的典型性樣本，足以讓我們看清中小房企舉步維艱的現狀。
而在2011年底，中國房地產業協會經營管理專業委員會和蘭德諮詢(中國)有限公司聯合發佈的《2011年房地產開發企業經營管理藍皮書》指出，2008、2009、2010年全國分別有房地產開發企業87881家、80407家和66290家，數量減少十分明顯。藍皮書還指出，預計到2015年，將有30%的房企被洗牌出局。之前那麼多房地產企業“消失”並沒有引起行業震動，而破產只是一種比較劇烈的“消失”方式而已。
江西贛州現首例房企破產案
在樓市一片蕭瑟之時，中小型房地產公司的處境愈發艱難。2014年，上市公司被收購、百強房企資金鏈斷裂、中小房企“跑路”等事件層出不窮。
據每日經濟新聞的報導，進入2015年前夕，江西贛州長髮置業有限公司 (以下簡稱長髮置業)和贛州銀信置業有限公司(以下簡稱銀信置業)先後破產。這兩家公司的法定代表人為同一人，上猶縣法院和尋烏縣法院分別受理了兩家公司破產一案，這也成為贛州房地產公司破產第一案。
從贛州當地警方瞭解到，兩家公司的法定代表人曾長髮已被上猶警方以涉嫌合同詐騙罪名控制。據知情人士透露，曾長髮恐還涉嫌非法吸收公眾存款、抽逃資金和職務侵佔等多項罪名。
目前，施工方、債權方已到法院登記債權。根據債權人提供的當地法院公佈的資料顯示，長髮置業所登記的債權申報人73戶，申報金額2.67億元;銀信置業債權申報人240戶，申報金額16.93億元;兩公司總計債權申報人313人，申報金額達19.6億元。
曾長髮名下兩家房地產公司拖欠工程款除去千萬級的大單，還有不少幾十萬元至數百萬元不等的小單。
工商資料顯示，長髮置業成立於2007年9月，註冊地在上猶縣，註冊資本2003萬元;銀信置業成立於2011年2月，註冊地在尋烏縣，註冊資本3000萬元。兩家公司的法定代表人均為曾長髮。
在會計師事務所的專項審計報告中，對兩公司破產原因總結為：在專案開發過程中，自有資產不足，大量進行民間融資，加上開發週期長，融資成本高，造成拖欠工程款，到期債務不能清償且資金不足於清償全部債務。
審計報告中所稱公司大量進行民間融資，一部分是曾長髮以2分的月息在社會上進行融資，公司為其擔保;另一部分是公司向社會公眾借款，用公司的商品房作為抵押。
贛州市南康區一位劉先生表示，他在贛州一商會工作，當時經過朋友介紹認識了曾長髮，得知他在上猶有一個商會大廈的樓盤，就支付了200萬元現金給曾長髮，認購了一套寫字樓，也簽訂了相關協議。誰知，曾長髮竟然將這套房子抵給了一名姓舒的債權人。
贛州市章貢區劉文(化名)也是長髮置業的申報債權人之一，曾長髮與他簽訂合同，約定用商會大廈2號樓公寓第18層共8套房屋做抵押擔保，向他借了100萬元。後來，他到現場去尋找抵押標的房屋，發現壓根就沒有18層的樓層標識。他去房管所查詢備案登記，也沒有18層的資訊登記，只有19A的樓層，而這一樓層的備案資料顯示，房屋已經抵押在另一人的名下。
劉文表示，曾長髮捏造事實，虛構資訊，向他借款的行為已經不是簡單的經濟糾紛範疇。債權登記資訊顯示：“一房多賣，一房多抵”現象，在上猶商會大廈已經成了“重災區”，房屋既銷售給了業主又與借貸債權人簽訂購房合同的有155間。
從贛州市上猶法院瞭解到，有部分業主已經就商品房銷售合同糾紛起訴了長髮置業，上猶縣農村信用合作聯社業已就貸款合同糾紛一案起訴長髮置業，但並未通報涉案金額。
必須有房企倒閉
另據金融界的報導，在第四屆中國價值地產年會上，著名經濟學家樊綱在發表主旨演講時表示，兩輪經濟過熱後的房地產行業需要整合，行業兼併重組不可避免。專注于主業的大房企可以積極收購以往決策出現偏差、處境困難的小房企。行業需要回歸理性，中國經濟也要適應7.5%左右的增長速度。他認為，由於政策調整得相對及時，中國房地產市場至少按照平均數來說不存在大的泡沫，但在不同地點、不同地區差別很大。就全國平均數來看，房價這幾年其實是基本平衡的，有漲有跌。限購、保障房多重調控之下，樓市必然出現調整，一線城市調整得比較深，但全國樓市總體平穩。
在中國理財顧問機構諾亞財富去年7月舉辦的年度論壇期間，摩根大通中國投資銀行主席龔方雄表示：未來中國房價跌10%或15%也很正常，中國地產商可能會從8萬多家變成1萬家，但房價大跌不會引發系統性 金融危機，拉不倒銀行。
美國銀行美林證券的經濟學家陸挺也強調，可能會有小開發商大量破產，但是不會出現一次“大崩潰”。
另據每日經濟新聞之前的報導，中國刺激政策的退出是以房地產行業的限購為標誌的。2010年4月，限購政策出臺，這是一個非常嚴厲的行政手段，是幅度很大的一個退出政策。到了2010年6月份，國內開始清查地方融資平臺，2010年下半年財政政策、貨幣政策都基本掉頭了。這樣一些變化使得中國經濟泡沫沒有再繼續膨脹下去。
就房地產而言，由於當時比較及時地採取了政策，而且力度比較強，使得在一線城市出現的泡沫未能波及二三四線城市。在國內一些三四線城市，許多大公司從2008年就開始拿地。第一輪過熱對這些地方造成的影響比較深，第二輪也有影響。
由於政策調整得相對及時，中國房地產市場至少按照平均數來說不存在大的泡沫，但在不同地點、不同地區差別很大。就全國平均數來看，房價這幾年其實是基本平衡的，有漲有跌。
限購這樣的政策力度是很兇猛的，限購、保障房多重調控之下，樓市必然出現調整，一線城市調整得比較深，但全國樓市總體比較平穩，是一個軟著陸的過程。
對於房地產企業來說，必須有一部分要倒閉。經濟硬著陸的情況下，大量的企業倒閉破產血本無歸，而軟著陸就是調整，通過兼併重組把本錢收回。一些小房企，特別是前兩年拿了地就進軍房地產，或者是跨界的房地產商其實實力不夠，他們現在就應該想辦法退出。
有的企業對兼併重組的價格不滿意，這就需要開發商擺正心態，不能以過去輝煌時期的價格談兼併重組。現在開發商只要把本收回來就應該滿足。這個行業需要整合，不能抱不切實際的幻想。
在房地產金融方面，需要明確的是現在最重要的是兼併重組，而不是靠信託繼續支撐。
什麼原因壓垮中小房企
在信貸收緊、銷售冰封的新一輪樓市“寒冬”之中，在融資上“先天不足”的小房企又一次首當其衝。業內人士分析稱，融資管道一再收緊和銷售回款不力是中小房企率先“倒下”的主因。
據騰訊去年的報導，中國房地產學會副會長陳國強表示，從2013年底開始，樓市進入下行通道，市場成交萎靡、銀行貸款受限、上市融資遇阻，開發商對資金的需求幾乎已經到了饑不擇食的程度，“尤其是一些中小房企資金鏈承壓，導致正在開發的專案發生爛尾的情況逐漸增多。”
上海易居房地產研究院綜合研究部嚴躍進說，“目前看來，2014年房企的融資管道仍然非常窄，銀行信貸、信託基金等方式會越收越緊。大型開發商還可以通過降價賣房來回籠資金，但對於中小房企而言，除了借高利貸，就只能賣專案、賣股權。”
一方面是房企融資管道收縮，資金鏈日趨緊張，另一當面，政策調控未見鬆動，樓市銷量持續低迷，中小型房企遭遇回款不暢，負債持續高企。
從上市房企一季度資料可以看到，多個中小型開發商一季度的銷量大幅下滑，其中花樣年、建業、恒盛地產、深圳控股、合生創展的一季度銷售同比“斬半”。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，前期拿地過於激進、影響銷售資金回籠的企業將面臨資金鏈斷裂的風險，而中小型房企普遍貸款受限，融資成本較高，大大加大了倒閉的可能。
“根據最近一年多100多個城市的情況顯示，中國90%的地產商早已是資不抵債，90%的地產上負債率都在150%-200%以上”，中國金融智庫首席金融學家、中央財大研究院宏皓稱。
宏皓更是悲觀地認為，目前所有的地產商都是全員融資，平臺的上市房企國內融不到資，就去海外融資，但是更多的房企要為這兩年高價拿地付出慘重代價，只要融不到資，90%的地產商都會轟然倒塌。
中小房企已出現的倒閉破產現象
市場人士預測,房地產市場或將迎來一輪折扣潮,優惠銷售將成為越來越多的樓盤的必然策略;“地王”支撐不下去將會選擇賣項目求生存,行業間的兼併重組或成為常態,房地產市場或再迎來一輪洗牌。
同策諮詢研究部總監張宏偉認為,在市場低迷期,“地王”所面向的“高端客戶”往往被限購限貸,銷售將面臨很大壓力,高周轉與高定價不可能同時出現,“地王”專案的推盤節奏、獲利前景等都會比較尷尬,面臨風險。
湖北最大國有企業湖北聯投集團就是一例。其旗下武漢聯發瑞盛公司於2010年12月力挫保利、遠洋、綠地、九龍倉,以38.6億元拿下武昌長江邊一宗150畝地塊,溢價47.3%,樓面地價8755元/平方米,創下當時的“單價地王”。而此地塊在“沉默”了三年半之後,日前被傳因資金缺位,已轉讓給一外來開發商。
“如果沒有充裕的資金流支撐,‘地王’將難以為繼,就連大型房企也得賣股權求生,何況本就脆弱的中小房企,極可能面臨資金鏈斷裂或債務違約風險。”張宏偉說,在銀行信貸緊縮的市場環境下,標榜“高溢價”、激進類型、過度依賴民間資本以及拿地靠“賭”等四類企業,將可能受到生死壓力,一些企業將被迫退市。
據市場機構調查,目前,廣州、寧波、南京、神木等地已出現中小房企倒閉破產現象,甚至不乏大型品牌房企被同行收購股權。李國政表示,近期或將迎來一輪房企集中被迫退出現象,注重優質產品、優質服務、適度擴張及應對風險能力強的房企才能生存並發展壯大。
據報導，克而瑞統計A股139家上市房企中報發現，受到行情驟冷導致銷售回款大幅減少，現金支出卻持續攀升的影響，納入統計的上市房企平均淨負債率接近100%。其中，大型房企負債率保持穩定，但中小房企平均淨負債率接近120%，且短債償付能力持續惡化，不少中小房企面臨極大的償債壓力。
萬科總裁郁亮曾經表示，每當市場陷入困境，誰的財務狀況更好，誰就更容易拿到錢。對於那些資金鏈緊繃的房企而言，“以債養債”的生存方式已經難以為繼。
根據蘭德諮詢的統計，截至2013年底，全國房地產開發法人單位數量共約4.2萬家，比2010年減少了36.6%，最近3年累計減少超過1/3，最近5年共有一半以上房企“消失”，2008年該數據是8.8萬家。
為何中國需要讓更多房地產企業破產倒閉?
中證網報導稱，中國近年來發生過不少房地產企業貸款違約事件，但政府官員都對相關問題企業提供了救助，而這種做法導致這些企業的潛在財務問題進一步惡化。2012年，僅浙江省政府就對杭州市600家企業實施了救助。
然而，長期的政府信用擔保和救助將導致市場風險定價扭曲。一些分析師在會上表示，政府將不得不面臨另一種選擇：讓這些公司倒閉，並藉此向市場發出警告，即使這種做法會在短期內導致一定程度的金融動盪。
在港上市的房地產開放商恒隆地產董事長Ronnie Chan深感驚訝：中國近年來沒有發生過一起大型企業破產事件，這太不可思議了。
開發商和政府官員必須“被迫接受現實”。只要沒有太多公司同時破產，不引發太多混亂，就是可以接受的。換句話說，他們不希望出現“雷曼時刻”。
雖然中央政府似乎已更能接受讓公司破產，但地方政府對此顧慮重重。然而，高負債率的企業破產在市場經濟中是再正常不過的事，也是激烈的商業競爭中優勝劣汰的自然法則。
華爾街見聞網站早前曾分析道，中國房價暴漲，不僅是資源的浪費，還是市場經濟的畸形表現。此外，若房地產市場引入更多競爭，將能有效打破地方固有利益集團通過土地的隱形利益輸送，進而讓市場在房地產行業中發揮更大的作用。
實際上，中國正行走在一條艱難的去杠杆化、經濟市場化的道路上。允許企業違約甚至破產倒閉、政府不再承諾兜底，也是中國經濟邁向市場化的重要步驟。然而，在經濟放緩的大背景下去杠杆，顯然沒有太多先例可循，企業甚至全社會必然感到痛苦。高層屢屢強調防範金融風險，也恰恰是經濟改革過程中謹慎心態的最佳反應。
華爾街見聞網站提及，房企倒閉潮在全國各地正愈演愈烈。僅20143月以來，被曝光的房企資金鏈斷裂案例就有10餘起，涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、海南等多個省份。業內人士稱：“整個市場在用短期資金支援長期投資項目，風險已從金融體系向地產行業延伸。”
預計中國近9萬家房地產開發商將面臨一次徹底洗牌。北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹表示，
並購潮將加劇
樓市降溫加劇，房企轉讓股權動作激增，行業並購潮已經來臨。據證券時報之前的報導，蘭德諮詢總裁宋延慶曾表示，今後並購重組的企業會越來越多，而擁有多種低成本融資管道的標杆房企也在伺機通過收購獲得優質資產或地塊，行業並購高潮將來臨。
事實上，從去年光耀地產陷入資金鏈危機被傳破產即折射出中小房企的生存現狀，甚至有的中小房企到了靠民間借貸來支撐其“喘氣”的地步。
同策諮詢研究部總監張宏偉表示，受到銀行信貸緊縮以及“錢荒”的影響，房企深陷資金鏈危機的現象頻現。繼浙江興潤置業房企倒閉破產之後，房企被收購股權的現象也越來越多。
張宏偉認為，前期拿地過於激進導致成本較高而影響銷售資金回籠的企業，或盲目多元化擴張的企業面臨的資金鏈危機將較為嚴重，其甩賣資產進而捲入並購潮的可能性也更大。
張宏偉進一步表示，開發企業資金面預期緊缺的狀況將由預期轉變為現實，因此，對於個別企業來講，如果短期內遭遇的現金流緊張狀況沒有辦法通過銷售、貸款等管道解決時，其有可能會出現債務違約的風險，成為下一個即將倒閉破產或被收購的房企。
2015年小房企怎樣“活下去”
2014年年底，樓市交易量儘管有所回升，出現翹尾行情，但是，中小房企仍然面臨怎麼樣“活下去”。原因在於銀行“惜貸”的基本面並沒有本質改變，相對大型品牌房企，中小房企在市場低迷期的銷售策略並不佔優勢，銷售狀況也沒有出現明顯好轉，甚至還維持繼續下滑的局面。
中國經濟網報導稱，從銀行信貸大背景來看，繼2014年初興業銀行停貸事件之後，銀行信貸轉向緊縮，銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構為了控制投資風險已經開始對於中小企業“停貸”，這些因素成為浙江興潤置業等中小房企倒閉破產、“跑路”或面臨資金面斷鏈的導火索。
即使當前央行降息，開發貸成本降低、購房者購房成本降低，但是，由於銀行存款準備金率沒有降低，存款成本在上升，樓市仍然有去庫存的壓力，銀行等金融機構還會繼續強化對於樓市的“風險控制”。因此，即使到2015年，由於上述因素的存在，銀行“惜貸”還會常態化進行，並不會因為降息而改變。
而從房企的資金使用的成本來看，對於中小房企來講，很難直接獲得較低成本的融資，即使從銀行獲得貸款，平均融資成本也會在10%左右;從信託管道來看，房企的普遍融資成本也在15%左右，部分房企有可能會在18-20%，甚至更高;海外的融資成本雖然在5-6%左右，成本較低，但是不是所有房企都能夠獲得的。
而至今為止，從銀行的角度來看，即使降息銀行“惜貸”的基本面並沒有改變。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，預計2015年銀行“惜貸”還會常態化進行，中小房企仍然難以獲得貸款保障，仍然會面臨債務違約的市場風險。從這個角度來看，也不利於中小房企的生存和發展。
此外，在“惜貸”的市場背景下，中小房企的銷售節奏也是遇阻的，這也不利於中小房企通過銷售回款來補充現金流。
從銷售的角度來說，今年上半年市場普遍銷售遇阻是共識。下半年以來，各地限購鬆動取消、限貸政策也定向寬鬆、其他“救市”政策也相繼出臺，這對於長期面臨去庫存壓力的城市來講，確實起到刺激一部分需求入市作用，甚至在年底階段還出現成交量回升的“翹尾行情”。
但是，這其中品牌房企對於市場交易量的貢獻度要大於這些中小房企。對於品牌房企來講，由於年度銷售業績指標、財務報表等因素，在年底政策利好的“視窗期”積極調整推盤策略，衝刺銷售業績，搶佔市場份額，實現相對較好的銷售業績，目標銷售達成率也相對較高，繼續延續“大者恒大”的市場局面。那麼，對於中小房企來講，在這個階段無法與品牌房企進行市場對抗，其銷售業績勢必會受到品牌房企積極跑量的影響。從這個角度來說，在年底成交量翹尾行情出現之時，中小房企並不會占多大優勢，因此，中小房企仍然無法通過銷售回款來補充自己的現金流，當前仍然面臨資金面相對緊張的局面。
在銀行“惜貸”常態化的市場背景下，對於資金面確實較為緊張的中小房企來講，無論通過什麼樣的市場手段，賣專案也好，賣股權也好，降價銷售也好，只要市場艱難的時期可以“活下去”，那麼，這就是起碼的成功。在未來，留得青山在，不怕沒柴燒，只要度過當前的企業資金面的危機，未來有可能就是“柳暗花明又一村”。
延伸閱讀：房企破產意味著什麼
2011年底，中國房地產業協會經營管理專業委員會和蘭德諮詢(中國)有限公司聯合發佈的《2011年房地產開發企業經營管理藍皮書》指出，2008、2009、2010年全國分別有房地產開發企業87881家、80407家和66290家，數量減少十分明顯。藍皮書還指出，預計到2015年，將有30%的房企被洗牌出局。之前那麼多房地產企業“消失”並沒有引起行業震動，而破產只是一種比較劇烈的“消失”方式而已。
原來的開發企業運用爛尾的方式對專案進行處理，是因為他們還想通過的“拖”，用“拖”的方式來換取房價的漲，並運用從漲中所獲得的利益來平衡各方債權人的利益，從而達到解套的目的。然而，目前的很多限入困境房企拿的專案，有的地價太高，有的轉了多手，有的財務成本太高，有的預售款被挪用，有的欠稅、欠工程款，而且在房地產宏觀調控持續進行，銷售市場短期內無法改觀，財務成本只增不減的情況下，開發商根本無法通過爛尾樓“拖”的方式來解決問題，相反，只有通過破產這種速戰速決的方式，將包袱迅速甩掉，從而達到讓自己金蟬脫殼的目的。也就說，在目前的形勢下，開發企業在資金鏈斷裂的情況下，破產無疑是一條最為便捷的途徑。
從全行業來說，仍未到達資金鏈普遍緊繃面臨斷鏈風險的地步，只有個別成本控制不力、投資決策失誤的企業面臨資金鏈斷鏈風險。即便如此，我們也應該看到因財富效應進入的外行開發主體存在的問題：
第一、缺乏開發經驗積澱，成本控制能力普遍較弱;
第二，缺乏品牌影響，難以實現品牌溢價;
第三、缺乏行業資源積澱，拿地成本普遍較高;
第四、缺乏土地儲備，後續開發缺乏資源保障;
第五、多元化經營，管控面臨較大壓力。
房企破產怎麼辦
與其他企業破產不同，房地產企業破產最直接的受害者往往是購房者，他們面對的可能是品質千瘡百孔的爛尾房，甚至可能連房子什麼樣都沒能見到。退一步說，即使拿到了房子，長久的折磨也在後面：拖欠稅費的房地產商跑了，自己的房產證也可能拿不到了，物業管理成了爛攤子。房地產企業一旦破產，房屋是否建成就決定了該企業事實上是否可能履約。中金線上分這兩種情況進行了討論。
一、房屋已建成
房屋已經建成的情況下，破產企業即有對購房人履約的可能，也就是業主有可能能夠拿到房子。
二、房屋未建成
若企業破產宣告時房屋尚未建成，或人民法院受理破產申請後，管理人決定不再繼續修建未建成的房屋，就會造成破產企業對購房人債務履行事實不能的情況。根據房屋的買受方式不同，可以區分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產企業破產時，房屋的權利歸屬產生不同影響。
1、按揭貸款所購房屋的權利歸屬。
企業破產時房屋的權利歸屬。現房按揭中，開發商破產對房屋的權利歸屬沒有任何影響。購房人僅需繼續向銀行清償債務，並以房屋為擔保即可。
在期房按揭中，購房時房屋尚未建成，購房人不享有房屋的所有權。當房屋建成後，若房款已經付清(購房人支付了首付，貸款銀行以購房人的名義付清了餘款)，購房人即可委託開發商向當地房地產登記處申領《房地產證》並取得房屋所有權。之後房地產企業的破產對房屋的權利歸屬亦不生影響，購房人僅需繼續向銀行清償債務，並以房屋為擔保即可。
2、對賣方分期付款買房時房屋的權利歸屬。
與按揭買房不同，在分期付款購房的情形下，在轉移所有權之前，根據破產申請受理時，購房人是否足額支付價款可以分為以下兩種情況討論：
第一，購房人已經付清全部價款的，所購房屋被排除在破產財產之外，購房人可以要求破產管理人轉移房屋所有權，並向房地產管理部門申請變更房屋登記。
第二，購房人尚未付清全部價款的，房地產企業尚未轉移所有權，雙方均未履行完畢合同，破產管理人即有權決定是解除合同還是接受價款並轉移房屋所有權。