【中國經營網綜合報導】雖然很多人不願意相信，但在中國，過去十多年樓市發展的驅動因素正在發生顯著變化。有業內人士表示，中長期來看地產行業拐點已然明確，基本面下行趨勢難改——潛在首次購房家庭數量已見頂、經濟增速進入換擋期、貨幣超發難以持續、房價收入比超出合理範圍、土地流轉改革和房產稅等長效機制漸行漸近。那麼，房地產長期拐點來臨，影響幾何呢?

　　2015年樓市將弱勢企穩

　　據中國證券報報導，2015年，在國家“穩增長”的框架下，樓市的作用毫無疑問。因此，“去行政”、“市場化”、“促消費”、“降成本”等一系列利好行業長期發展的政策將會延續，而且會在2015年對樓市產生明顯的溢出效應。

　　根據最新資料，2014年12月份，50個城市的房地產銷售面積在相對10-11月的高位水準上，環比出現7%以上的擴張。由於環比擴張和基數回落，50個城市在2014年12月的銷售面積同比增速已經加速至20%的水準，而具有領頭羊地位的一線城市，樓市回升的趨勢更為明顯。

　　從價格來看，無論是百城房價，還是70個大中城市房價，主要城市的房價水準依舊在回落。但是，2014年四季度以來，住房價格跌幅開始收窄，十大城市新房價格已經企穩，而二手住房價格連續3個月環比增長。按照銷售滯後價格6個月左右的一般規律，主要城市樓市銷售“暖冬”的趨勢將會與2015年樓市“小陽春”無縫對接。而主要城市銷售回暖，或將起到帶頭作用，促進其他城市銷售企穩回升，並改善2014年處於冰凍狀態(下跌在10%以上)的新開工和房企拿地，從而形成對“穩增長”的有力支撐。

　　需要指出的是，目前樓市的回暖僅限於主要城市，特別是一線和二線重點城市。在2014年下半年以來，儘管限購退出、限貸鬆綁、公積金門檻空前降低，特別是11月底降息和12月份以來信貸投放增加，但全國樓市依舊疲軟。

　　此外，從樓市最敏感的資金面看，從2014年9月底“二套房貸”政策鬆綁以來，樓市資金面開始好轉，但由於貨幣政策“定向寬鬆”取代救助式“放水”，經濟低迷局面下銀行“惜貸”情緒濃重，居民大類資產配置結構出現證券化的跡象。2014年1-11月，全國開發企業到位資金接近零增長，驟降2.5個百分點，或將意味著開發企業轉型、源頭投資資金離場。

　　因此，對樓市而言，無論直接供給還是溢出規模，資金量與前兩輪樓市刺激(2008-2009年、2012年)不可同日而語。而且，個人住房貸款利率一直居高不下，利率優惠幅度不明顯，難以啟動以“剛需”為主的市場需求。

　　更為重要的是，我國樓市運行的驅動力發生了改變。

　　從長週期看，人口紅利(特別是25-45歲適齡購房的人口紅利)從2013年就開始見頂回落;城鎮化從過去10多年年均1.4個百分點的快速增長，轉換到以“常住非戶籍人口當地語系化”為特徵的勻速增長階段，新增外來人口規模趨勢性下降(未來在700萬/年左右)，未來城鎮化年均增速在0.7個百分點左右;城鎮居民住房擁有已經達到1.1-1.2套/戶，樓市供求格局已經從過去的供不應求轉換到整體平衡和局部過剩的“新常態”。

　　那麼，中國房地產市場將會“一蹶不振”嘛?答案是否定的。

　　有分析指出，當前樓市整體對於政策刺激的彈性在下降，樓市回暖也僅限於人口淨流入和集聚能力較強的一線和二線重點城市，而全國疲軟的局面難以改觀，這種“大幅度分化、整體弱勢”的局面至少要保持到2015年的上半年。在此背景下，2014年以來一系列促進樓市的政策措施也將會延續到2015年。

　　另外，考慮到消費成本太高的現實，住房交易稅率在2015年有望降低，特別是“不滿5年的住房再交易時，將全額徵收營業稅”的政策可能將會調整到“不滿2年”，這或將是2015年樓市最重磅的刺激政策。

　　同時，由於2014年底降息的效應將在2015年開始顯現，這將在一定程度上減輕房貸壓力、刺激改善型住房購置需求。2014年底，央行鬆綁商業銀行存貸比、增加合意貸款規模等政策的實施，意味著2015年貨幣政策的基調將轉向為“工具創新+信貸投放”。因此，不僅2015年宏觀資金面要好於2014年，對樓市的資金溢出效果要好於2014年。而且，房貸供給緊張、房貸利率優惠幅度有限的困境將會好轉。

　　有鑑於此，目前回暖趨勢確定的一線和二線重點城市將會繼續回暖，這也將有利於帶動其他二三線城市，乃至全國樓市在2015年上半年跌幅持續收窄，下半年企穩局面形成。因此，全國樓市在2015年有望實現銷售規模微幅正增長、房價同比止跌。

　　總體而言，由於樓市投資需求退潮、庫存高壓、貨幣政策“不放水”、股市分流，即便政策利好不斷、資金面好轉，但就全國而言，房價上漲的壓力並不大，樓市整體上將呈現“L”的走勢(而非“V”型走勢)，分化的局面將會繼續放大。

　　實際上，諸多地方政府在2014年進行了非常多的嘗試來應對行業的下滑。據21世紀網報導，2014年4月起，中國各個地方紛紛放開房地產限購，尤以7到9月最為密集，現僅剩北京、上海、廣州、深圳以及三亞未調整限購政策。但與2014年一樣，2015年房地產企業仍面臨高庫存的壓力。

　　截至2014年10月，全國商品房待售面積為5.8億平米，按照近12個月的月均銷售量，需5.5個月去化，而2012年7月降息帶動投資反轉時這個數字僅為3.5個月。2014年10月十大城市商品存銷比為13.3，2012年7月僅為7.6。除了高企的待售庫存，在建面積存量也很龐大。截至2014年10月，在建房屋施工面積49.2億平米，按人均33平米計算可以滿足1.5億人的增量居住需求，這說明過去幾年的投資實際上已經透支了相當一部分未來的居住需求。

　　民生宏觀研究院執行院長管清友指出，為了減輕房地產庫存壓力，政府擬採用回購或回租成熟的存量商品房專案實施棚改。因此，在房產市場規模見頂，供需拐點已至的境地下，房地產調控思路將逐步脫離行政手段，最終回歸市場化。

　　中原地產首席分析師張大偉也認為，以前的市場調整主要是因為政策的變動而引起，並不是市場自發性的調整，如今房地產市場已經進入了一個供需相對平衡，甚至開始進入了供過於求的局面，市場的波動加大，行業分化也不斷加劇。以往那種以限制投資需求為主的調控手段不需要了。

　　張大偉指出，中國房地產市場已經進入存量房時代。在住宅市場，存量房和新房交易量之比大於1，即存量房交易量占比超過50%，表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

　　存量房時代的樓市將如何調控?張大偉認為，《不動產統一登記條例》今年3月將實施， 標誌著中國經濟包括中國房地產進入存量調整階段。對於普通市民來說，不動產登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”;未來借助不動產登記條例，政府的稅收體制將逐漸從交易環節過渡到持有環節，房地產稅的二次分配作用將更加明顯。

　　多位業內人士指出，房地產稅是建立房地產長效機制的組成部分之一。未來，房地產市場還將通過信貸政策、土地制度等手段去調節，這將脫離原來“以限為主”的怪圈，讓房地產市場實現真正市場化。

　　綠地超越萬科 意義何在?

　　“2015年的春天就要來了，中國房地產行業卻從未像今天這樣，對這個春天充滿了疑問。”世聯行董事長陳勁松說，不確定性，在此之前是對政策的判斷，現在已是對行業現狀和未來的擔憂。為了應對行業發展的瓶頸，萬科率先提出要做城市配套服務商，以及行業探路者;而綠地早已建了多個商用物業，並大規模進軍海外。

　　據報導，2014年最後一天，謎底揭曉：綠地全球銷售超越萬科，晉升行業規模第一。萬科綠地兩巨頭位次之變，或標誌著以住宅開發為主的行業規模已見頂，所有的地產商都面臨“要麼轉型，要麼破產”的困境。綜合克而瑞、中指院等機構資料，綠地集團2014年房地產銷售達2400億左右，而萬科為2200億左右，綠地首次超過了萬科。

　　仔細對比銷售細分數據可以發現，綠地之所以超過萬科，是因為其商用物業和海外房地產銷售規模大幅超過了萬科，而在住宅銷售領域，綠地仍然少於萬科;與此同時，萬科2014年的市場佔有率並沒有大幅提升，意味著住宅銷售市場增量規模在收窄。

　　有資料顯示，傳統房地產行業在2013年基本達到峰值，多個指標均創下歷史紀錄。包括任志強在內的房地產業界人士普遍認為，2013年13億平方米的新建商品房銷售面積，標誌著住宅開發的規模已達到或接近頂峰。

　　銀河證券分析師趙強指出， 2013 年以來，土地市場和商品房市場開始出現分化，其結果是，土地和樓市流動性好的區域越來越集中於一線城市和若干個二線城市，而在其他區域開發商補充存貨動力明顯不足。趙強進而展望，2015 年，有效市場區域將逐漸收窄，重點城市銷量還有改善空間，但也較為有限，大幅回升的期望並不現實。

　　東興證券預測，2015 年商品房銷售面積為121,125 萬平方米，同比下降3%;全年銷售金額為82,216億元，同比下降3%。東興證券分析師鄭閔鋼指出，行業下行的主要原因是達25 周歲的置業新增人口在2013 年到達峰值(超過2500萬人);25-44 歲區間的人口的高峰期出現在2006 年，目前這部分群體的占比和絕對數都在加速下降。

　　管清友也認為，人口結構拐點導致房地產需求高峰已過，僅靠貨幣寬鬆政策無法逆轉。

　　首先，人口年齡結構迎來拐點，作為剛需主力的婚齡人口和作為改善性需求主力的勞動力人口趨於下降，而可能需要以房養老的老齡人口趨於上升。其次，除剛需以外，很多人寄望於改善型需求的釋放，但管清友認為，目前來看，中國的戶均住宅套數已達到1.03套，人均居住面積已經達到33平米，和其他國家比較已經不低。未來改善型需求的增量也應該是放緩的。

　　值得注意的是，住宅開發規模見頂的同時，已有存貨也面臨更多風險。

　　對於多年的房地產銷售老大萬科來說，始終對規模抱有警惕之心。萬科總裁郁亮稱，2014年萬科確定了2000億回款的目標而非銷售額目標。顯然，相對於“銷售額”，萬科更看重“回款”。只有獲得回款才是真正的銷售，當傳統業務進入白銀時代，尤其當市場處於調整期的時候，需要加倍重視經營性現金流的健康;未來，萬科將不再設定回款數位的目標，但對回款率的要求將進一步提高。

　　鬱亮指出，規模是一把雙刃劍。它意味著行業地位，意味著規模效應帶來的好處，但也往往意味著更大的資源佔用，意味著形成更多存貨的可能。

　　過去十多年的黃金時代，幾乎完全沒有存貨風險，因為不動產始終在快速升值，且總體升值速度超過企業融資成本。即使企業在短期價格高點進行了大規模擴張，也無需擔憂投資風險，因為總能找到一個更高的點位將資產售出，並實現盈利。因此過去十年中，極少看到虧損的項目，更少看到崩潰的企業。

　　但在白銀時代，情況會發生很大的變化。不動產價格將結束單邊快速上漲，很可能將轉為在波動中緩慢上行，其長期漲幅將低於人均收入的增速，房價收入比將逐漸下降。當房價、地價長期漲幅低於企業融資成本的時候，單純靠持有資產升值的盈利模式將不復成立。過多的存貨，將不是財富而是負擔;魯莽的投資，將不是機會而是風險。

　　觀察過去幾年來的房企的財務報表，可以發現，在市場行情向上時，房企的利潤來源於房價和地價的上漲，存貨規模驅動利潤增長;在市場行情向下時，降價和存貨減值風險會帶來房企利潤的雙殺效應。

　　查閱三季報可知，萬科9月末存貨為3500億，保利地產為2750億;存貨結構來看，萬科、保利現房/可售存貨占比較低，存貨結構相對健康;而部分庫存消化週期超18個月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36個月，蘇寧環球增154%至22.57個月，深振業同比增135%至18.53個月。

　　中國房產資訊集團研究員陳開朝分析，2014年以來由於總體行情調整，銷售端受阻(大房企銷售較順暢，中小房企普遍賣不動)，房企可售、待售部分淤積導致庫存急劇上升——說明行業庫存風險在不斷集聚。

　　另外，。鬱亮指出，在白銀時代，領跑者的責任在於率先找到新的出路。因此萬科會毫不猶豫、堅定不移地推動公司轉型，即使在短期內需要付出一定的代價。伴隨著房地產公司的業務轉型，新的制度設置也提上日程，多家房企已經意識到，與新時代、新業務匹配的制度，應是合夥人制度。

　　鬱亮認為，互聯網時代最大的變化，是知識經濟的全面崛起。在知識經濟時代，知識資本將取代實物資本，成為最活躍的經濟資源。如何用全新的合約安排，激發知識資本的創造力，是這個時代最重要的課題。

　　這可能是比互聯網資訊技術更大的風口。對於知識密集型行業，合夥人機制很可能取代職業經理人機制，成為知識擁有者建構自身舞臺的未來主流範式。而在超大規模行業中，萬科是具有最優良合夥人制度基因的企業之一。

　　從2014年3月起，萬科迅猛推出合夥人計畫，包括專案層面的跟投計畫和股權層面的持股計畫。截至目前，萬科盈安合夥通過在二級市場購買股票，持股已達3.2%以上，躍升萬科第二大股東。

　　萬科並非唯一踐行合夥人制度的房企。千億級企業中，碧桂園也在試行合夥人制。據稱，從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的專案均採取跟投機制，即項目經過內部審批定案後，集團投資占比85%以上，員工可跟投不高於15%的股權比例，共同組成項目合資公司。這也叫“同心共用”計畫。

　　其他推行合夥人制度的公司還包括綠地集團、陽光城等。“房地產行業掀起的合夥人風暴，更大的意義是希望通過分享利潤爭奪人才資源，但由於決策權並沒有發生根本性改變，對企業經營能帶來多大的改變仍有待觀察”，睿信致成管理諮詢董事總經理薛迥文表示。