實施4年之久的內地樓市限購政策，在2014年或初露松動之端倪。事實上，「一刀切」式的樓市調控政策在傷及改善性住宅需求者的同時，亦重挫經濟。有消息指，以溫州、杭州、長沙為代表的地方政府已暗中醞釀松綁限購令。在穩增長的大環境下，現行房地產政策亟待作出調整。
在今年的政府工作報告中，李克強總理釋放出淡化樓市行政調控，更多尊重市場規律的決策思路。專家指出，現時內地樓市調控政策與市場規律背道而馳，明顯不符合十八屆三中全會提出的「要使市場在資源配置中起決定性作用」，亦不符合李克強總理政府工作報告精神。可以看到，行政化的調控令到房地產業難以發揮應有的市場作用，同樣不利於房地產市場的良性健康發展。樓市調控去行政化，回歸市場化正當時。
香港商報記者伍敬斌實習生劉夢成
地方醞釀松綁樓市
肇始於2010年4月的內地樓市限購政策，日前似乎出現松動跡象。最新數據顯示，中國樓價漲勢今年以來持續放緩。中國指數研究院公布的3月百城新建住宅均價環比雖連續22個月上升，但同比和環比漲幅均已連續3個月回落。中指院報告稱，3月全國100個城市新建住宅均價環比上漲0.38%，較上月的0.54%進一步縮窄;同比連續16個月上漲，漲幅則從上月的10.79%降至10.04%。這體現出供需雙方之間博弈加劇，3月住宅市場未現「陽春」旺季，全國住宅均價同環比漲幅繼續縮小。樓市下滑給過往倚重房地產業的地方經濟帶來巨大的壓力，個別地方政府開始醞釀對實施4年之久的限購令松綁。
繼溫州傳出上報松綁限購的方案后，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。
據一位資深房地產界人士透露，約一周前，長沙、杭州等地相繼召開地產商的溝通會。由當地政府相關部門組織，地方實力地產商參加。溝通會上，有關部門向地產商透露，一系列促進房地產市場穩定發展的政策正在醞釀。其中包括限購的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。
雙限有違市場規律
2009年6月份以來，一些地方投機投資性購房因素增加，樓價迅速回升并大幅上漲。為此國務院先后在2010年1月、4月和2011年1月出台了「國十一條」、「新國十條」和「新國八條」。隨后，各地紛紛出台實施細則。從49個地級以上大中城市出台「限購令」，到600多個城市出台樓價控制目標;從上海、重慶啟動房產稅收改革試點，到各地加大保障性安居工程建設力度;從二套房貸嚴格執行差別化信貸政策，到央行3次加息、6次上調存款準備金率。在上述一系列政策措施的作用下，內地樓市逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月，在70個大中城市中，新建商品住宅環比價格下降與持平的城市總數占絕大多數，同比下降的城市也逐月增多，調控效果逐步顯現。
然而，一刀切式的調控手段傷及了不少有改善性需求的購房者，以深圳為例，本地戶籍家庭限購兩套物業，非本地戶籍只能購買一套物業。現時購買第二套住宅需要付出高達七成首付。
樓市限購同樣不利於房地產市場的健康發展，更令到地方經濟承受越來越大的下行壓力。在穩增長背景下，現行房地產政策亟待作出調整。
有論者稱，中國現有的房地產調控政策中的限購令，堪稱有史以來最嚴厲的政策，它的直接作用就是整個市場需求鎖定在一個範圍之內，但市場的購買力不容低估，限購令打壓的只能是成交量，卻未必會是樓價，依靠限字緊箍咒來抑制投資需求非長久之計，壓制中產階層的投資需求越久，累積的镕散資金越多，一旦政策松動，又會出現強勁反彈，反而不利於房地產的穩定，前幾年也有過政策打壓房地產，但社會剩餘財富在被壓制二三年后終於在2009年爆發，此類反覆會在將來不斷地被重演。
房地產業貢獻GDP巨大
改革開放30餘年過去，過往支撐經濟高速發展所依賴的條件，反而成為制約經濟發展之掣肘。拉動中國經濟增長的三架「馬車」：投資、內需、出口結構，都發生了顯著變化，這也要求中央的宏觀經濟政策發生相應的改變。
據統計，2013年全國GDP總量為56萬億元，同比增長7.7%，創自1999年GDP同比增長7.6%以來最低增速。中國維持經濟增長的「三駕馬車」：2013年全年，消費對中國GDP增長的貢獻率為50%，固定資本投資為54.4%，净出口為負4.4%。出口額中，一般貿易出口10876億美元，增長10.1%，加工貿易出口8608億美元，下降0.2%。
處於經濟轉型期的中國，過去30餘年來過度依賴出口的增長模式難以為繼，要保持增長只有擴大內需，除了新型城鎮化帶來的「鐵公基」建設，房地產也是內需中的重要一部分。健康發展房地產已成為保增長的必然需求。2013年全國房地產開發投資達到8.6萬億元，占據GDP比例高達15%，僅住宅投資就占據一成GDP。由此可見，中國經濟要實現穩增長，離不開房地產業的良性健康發展。
關聯一眾龐大產業
實際上，不僅僅是去年，過去十數年來，房地產業在中國經濟高速增長的貢獻不容小覷。房地產業是一個關聯龐大的產業，帶動建築、建材、建築設備、農林、輕工、冶金、機械、家電、家具、金融保險、裝飾裝潢、中介服務等30多個行業、70多個產業的發展。由於房地產業的關聯性強，從而發展房地產業一定程度上就能帶動其他產業，促進地方經濟的發展。
房地產業對於地方GDP的影響立竿見影。據有關統計顯示，若賣出一塊10億元的地，GDP數字上便立即由0增加了10億元，在乘數效應下，地產開發過程中的設計規劃、建築施工、地產策劃等費用，地產銷售收入均會累加至GDP，這樣的GDP增長比依靠企業業務增長獲得要容易得多，而且樓價越高，乘數效應越明顯;GDP越高地方政府的功績就越大，地主政府的財政收益越大。可見，房地產的投資與其他投資相比，能夠更有效率地促進中國GDP的增長。由此說明二者關系密切，成強烈正相關，房地產業有力促進地方經濟發展。
回歸市場調控正當時
以行政手段主導的房地產政策明顯違背了市場規律，可以看到，過去數年內地樓市陷入了越調越漲的怪圈。這種現象亟待得到糾正。
中共十八屆三中全會公報明確指出，要發揮資源在市場配置中的決定性作用。而在今年「兩會」政府工作報告中，李克強總理指出，要「放開市場這隻『看不見的手』，用好政府這隻『看得見的手』。」與此同時，本次政府工作報告隻字未提「樓市調控」，釋放出淡化行政調控，讓房地產發展回歸市場的明確信號。
解決樓價供需入手
正如中國石油大學管理學院副院長董秀成所言，房地產市場其實也是市場，必然遵循市場經濟的基本規律，即供求關系是決定價格的最基本原因，沒有人可以扭轉或忽略經濟規律。因此，要解決樓價問題，當然要從供需兩個方面入手，尤其是在抑制需求增長方面必須建立科學、合理、長效的政策框架和調控機制，需求問題不能解決就很難抑制未來樓價。
從現行樓市調控措施來看，雖然采取了某些經濟手段，但主要還是采取以限購為主要標誌的行政手段，缺乏法律依據和長久性。因為一旦經濟形勢發生變化，政府就有可能放弃行政干預手段，這就必然會導致市場價格報復性反彈，以往的調控努力就可能功虧一簣，形成一種調控-松綁-漲價-再調控的周而復始的循環過程。因此，在目前樓價處於穩步的情况下，應尽快著手建立以經濟手段為主的科學調控體系。
中國目前依然處於城市化的初始階段，在今后相當長時期內仍將持續。目前國家的限購政策，實質上是限制移民，把進城移居人口關在住宅市場之外，這顯然與城鎮化主流相違背，因此限購政策絕對無法長期實行。
一旦崩盤重創經濟
進入3月，各界對中國經濟的悲觀情緒愈演愈烈。遜預期的經濟數據、人民幣匯率的驟然貶值、對房地產市場的擔憂、剛性兌付的打破以及對地方政府債務等各類金融風險的擔憂，令投資者憂心忡忡。對此高層表態不必悲觀。李克強在多個場合表示，中國經濟要避免「系統性和區域性」金融危機，經濟在合理區間內發展，「推動中國經濟行穩致遠」。
此外，需要警惕樓市持續萎靡或重創本已處下行風險中的內地經濟，一旦樓市惡化崩盤，骨牌效應引發銀行、地方政府金融危機。可以說，穩住房地產是實現穩增長必不可少的前提之一。而促使房地產平穩健康發展的現實手段就是去行政化，尊重市場規律，一味的打壓并不可取。可以看到，淡化行政調控，讓房地產回歸市場成為最高決策層的政策選項。因此，是時候走出房地產越調越漲的怪圈了，「尊重市場」、「發揮市場在資源配中的基礎性作用」應成為新一輪樓市調控的應有之義。