「促進房地產市場止跌回穩」是9月下旬以來一攬子增量政策的關鍵目標之一，在政治局會議的統一部署下，各部委、各地方圍繞這一目標集中推出一批政策。近一個多月以來，止跌效果已經開始顯現，但回穩基礎有待進一步夯實。

　今年以來，房地產市場仍處於下行通道。5·17新政效果並不明顯，傳統的「金9」也未見起色。截至今年9月末，70個大中城市的新建商品住宅銷售價格指數已連續30個月同比負增長，不斷刷新歷史最長時段。

　由於房地產業的支柱產業地位以及與財政、金融和經濟的深度綁定，房地產實際上已經成為當前經濟中的核心問題。如果任由房地產市場持續降溫，將至少通過三條渠道加劇經濟的螺旋下行：一是會通過金融渠道導致銀行抵押資產貶值和不良率上升，甚至可能引發系統性金融風險；二是會通過財政渠道導致賣地收入萎縮，地方政府債務壓力上升；三是會通過負財富效應導致居民財富縮水，影響居民部門加槓桿和消費能力。

　因此，9月下旬以來，決策層開始集中疏通房地產市場的堵點。9·26政治局會議明確提出「要促進房地產市場止跌回穩」，這是迄今為止決策層關於房地產市場的最積極表態。相關的支持政策也從供求兩端有序展開，在4·30政治局會議「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」基礎上進一步細化。

　需求端，9·26政治局會議提出「要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率」。由央行引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右，以此來降低居民購房成本。10月17日住房和城鄉建設部、國家金融監督管理總局等部委的新聞發布會將需求端政策進一步細化為「四個取消」「四個降低」。

　供給端，政治局會議提出「對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大『白名單』項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地」。即相關工作將集中在兩個方面，一方面要優化、盤活存量，另一方面要嚴控增量、提高質量。

　對於前者，財政部表示，將擴大專項債券使用範圍，可用於土地儲備、存量商品房等政策。央行也表示將支持收購房企存量土地，必要時可由央行提供再貸款。對於後者，住建部和監管總局推出了兩項重磅政策，一是將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是在年底前，將「白名單」項目的信貸規模增加到4萬億。

　在10月17日的發布會上，監管總局表示，要將商品住房項目貸款全部納入「白名單」，做到「應進盡進」；進入「白名單」的項目，商業銀行要做到「應貸盡貸」；優化貸款資金的撥付方式，做到「能早盡早」。這無疑將大幅改善房企的資金來源和流動性狀況。

　事實上，在年初設立房地產融資協調機制時，能進入「白名單」的主要是出險房企旗下部分資能抵債但被迫停擺的項目，以及部分中小民營房企開發的樓盤。前者因房企集團爆雷，原本無法進入銀行的授信審批及融資範圍；後者受限於房地產下行態勢，處於銀行可貸可不貸的「中間地帶」。「白名單」機製成功解決了這兩類項目的融資准入資格問題。

　而此次「白名單」擴容到正常的住房開發項目貸款，意味着監管層正鼓勵銀行進一步加大對房地產開發貸的支持。據悉，截至10月16日，「白名單」房地產項目貸款達到2.23萬億元，擴容之後，將會在年底之前帶來1.77萬億元的增量資金。一方面將為房地產項目帶來更多資金支持，緩解房地產行業融資難題，進一步推動已售商品房的竣工交付，緩解房地產開發投資的下行壓力；另一方面，將有助於改善市場預期，提升居民的信心，推動更多有效需求釋放。

　從居民角度看，購房意願不足的原因之一就是房地產項目的爛尾風險。但隨着監管態度的改變，房企的外部籌資性資金來源將大為改善，爛尾風險也將大為下降，這將有助於扭轉市場預期，畢竟，居民還是更多願意購買新房。如果購房意願回暖，這將改善房企的內部經營性融資。內外部資金來源如果均能得到改善，則金融與房地產之間的循環將得到疏通，重新回到良性狀態。

　10月以來，新房成交量確實在回暖。根據住建部「全國房地產市場監測系統」網簽數據顯示，10月份全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5%。這是自2023年6月以來首次實現正增長。10月居民部門中長期貸款新增1100億元，同比多增393億元，7月以來首次出現同比多增，顯示政策已經初見成效。

　不過，10月市場成交畢竟有季節性因素加成。政策效果能否繼續顯現、真正促進房地產市場止跌回穩，還需要包括「白名單」擴容在內的配套政策繼續發力，以切實扭轉房企和居民的預期。（中國民生銀行首席經濟學家兼研究院院長溫彬）