作者：察潮

    2025年前美聯儲不會減息，已經在華爾街圈子裏蔓延開來。鮑威爾早前已公開表示，在將通脹降至美聯儲2%的目標上「缺乏進一步的進展」，這意味着可能需要比預期更長的時間才能獲得足夠的信心，再開始進行量化寬鬆政策。筆者認為，姑勿論美國今年會否減息，還是要先看年尾11月的總統換屆選舉，民主共和兩位長者誰能入主白宮。

    美國股市的走勢以及聯儲局的議息決策，今後主要以政治為主導，減息與否要先看美國政府政治決策上有沒有這個需要。如果政治上需要聯儲局配合減息，則聯儲局就會借題發揮部署減息；相反，如果政治決策需要加息作為支持，則聯儲局就會統一輿論口徑依照劇本逐步加息。由於美國央行息口是受美國政治決策的主導，而持續慢慢加息將會對美國經濟有利的話，相信美聯儲短期內是不會亂減息的。

    當前，由美國一手炮製的地緣政治風險愈發突出，首先以巴持續衝突仍未有停戰跡象，緊接着以色列和伊朗之間的緊張局勢加劇。其次也門胡塞武裝的偷襲導致紅海航線中斷，蘇伊士運河事故頻繁。最後再加上俄烏衝突持續，對傳統能源市場產生了巨大的衝擊。油價在今年持續向上漲，亞洲與歐洲之間的傳統海運進一步受到不同程度的干擾，這將導致全球通脹問題惡化，使得各國央行在更長時間內要保持較高利率，因此持續高息環境會對全球經濟增長構成極大壓力。現在美元不停貶值，借貸數額不斷增大，再加上利息支出持續增加，那麼，沉重的利息開支，將會成為壓死駱駝的最後一根稻草。

    高息環境有風險

    以香港地產為例，過往依賴高地價政策罅隙賺大錢、快錢，獲取暴利的日子已不能夠永遠持續下去。一旦外圍經濟再有風吹草動，持家者財務上稍有差池，很容易負債累累；香港將難以維持相對高的房地產價格，今後亦難以繼續以高地價高樓價的房地產業發展模式，作為主要經濟支撐。

    美聯儲息口走勢，將成為未來香港樓市和地產股的真正風險所在。舊時即使息口高達10多厘，對樓市的影響不至於會爆煲。現時由於樓市的成本高、樓價貴，造成業主借貸銀碼大，供樓支出佔收入比例更重，所以當低息環境不能持續，借貸利息有機會持續走高的情況下，對房地產商和業主而言，都存在的巨大的財務風險。部分負債比率高的地產發展商，在高息環境下利息開支將會倍數上升，加上樓市不景氣，手上持有的物業又要賤賣才能套現，這將造成一連串惡性循環，最終會影響到各地產上市公司的業績。

    買樓置業是人生最重要的決定之一，借貸供樓亦是一場持久馬拉松賽。好多香港人一生最大宗投資就是買入自住物業，如此重大的財務貸款抉擇，當然不能草率行事。全球經濟不穩，風險依然存在，香港全力以赴拼經濟，亦有一段大斜路要向上衝。在高息環境下，置業樂觀派如期入市，而謹慎派則變得更加謹慎。推遲購買的原因是貸款供樓銀碼大，高息危機始終揮之不去。暴風雨前夕種種不利因素疊加在一起，造成香港樓市和地產股風險增加。

    可借鑒內地經驗

    筆者觀察深圳房地產市場，經歷了這幾年的樓市不景氣、深度調整之後，由於政府的支援政策及時介入指導，同時各大房地產商積極配合去庫存、「保交樓」戰略，從而減少了樓房供應過剩等周期性問題。反觀香港部分地產商，政府全面撤辣之後，拖延到最近才逐步調價去庫存。而深圳房地產商三年前已經停止高價購地囤地和建造貴價樓，提早減價促銷，逐步去庫存，加速資金回流，減少銀行貸款。消費者輕鬆卸掉負債捱貴息的重包袱，即使現外圍利息高企亦能通過壓力測試。

    經歷三年樓市全線調整的陣痛過後，隨着內地經濟復蘇，和大灣區發展的契機，加上潛在購房者的收入逐步恢復元氣，被推遲三年的購買力將會逐步回流。由此推斷，深圳房地產市埸將會逐步復蘇。反觀香港房地產市場，則要面對高息壓力，消費者購買力疲弱，種種不理因素疊加之下，預計未來香港樓市將要面臨一連串困難。

    香港地產商必須及早思考未來發展出路。至於內地有實力有計劃，又敢於開拓國際市場的房地產企業，建議可以考慮來港發展，先協助特區政府營建、開發一批有質量的大型資助房屋如居屋、首置、舊區重建項目等，從平民住房開始布局發展，熟習法律法規、營運方法，逐步打響品牌。香港是一個容易賺錢的地方，亦是一個很難生存的地方，但相信只要有工商百業營生的地方，就需要營建各類型物業，就需要有地產發展商。（中通社資料圖）