24日晚間，中國央行、國家金融監管總局聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，細化了商業銀行經營性貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求。其中明確，2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行可發放經營性物業貸款用於償還房地產開發企業及其集團控股公司（含併表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。

　業內專家認為，新政落地後，房企可以通過經營性物業貸款改善自身流動性，同時，有助於盤活存量物業，並一定程度上改變行業發展邏輯。主要體現在三個方面：

　其一，防範化解房地產業風險。

　仲量聯行大中華區首席經濟學家及研究部總監龐溟對中新社記者表示，新政出台是為了支持優質合規房企，通過盤活綜合效益較好的商業地產、經營性物業等存量資產，改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴大資金使用範圍，更好地、一視同仁地滿足不同所有制優質房企合理融資需求，平穩、有序加快房地產企業風險市場化出清。

　龐溟表示，此番新政將「資產激活」與「負債接續」「權益補充」「預期提升」更好地銜接在一起，協助有暫時困難的房企增強信用、防範化解風險。

　中指研究院研究副總監徐躍進也表示，新政落地後，房企可以進一步盤活存量資產，通過經營性物業貸款改善自身流動性，優化債務結構，降低短期償債壓力。他也提醒，房企通常會以存量經營性物業為底層資產進行相關融資，比如CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）、類REITs（不動產投資信託基金）等。接下來，經營性物業貸款或更多地被用於置換存量債務。

　其二，推動存量資產盤活和價值發現。

　經營性物業貸款周期長、利率相對較低，且用途廣泛，經營性物業貸款的增長將推動存量資產的盤活和價值發現。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，穩健經營和長期持有運營不動產的房企將率先迎利好。

　根據新政，除用於與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，今年內經營性物業貸款還可用於置換存量債務。李宇嘉表示，經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，遠比開發貸三年以內的周期要長；對於現金流良好的物業來說，其利率也會比較低。這將倒逼開發企業重視存量資產，加大存量物業經營價值最大化導向的運營。

　易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次包括商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等企業或經營者可以享受政策支持，是典型的「第一支箭」擴容版，利好商辦市場的活躍和健康發展。

　其三，改變此前房地產相關貸款投放和風控邏輯。

　李宇嘉認為，此番新政出台後，過去商業銀行簡單依賴抵押物市場價值上漲以維護銀行債權的經營和風控邏輯將發生改變。新政要求商業銀行根據承貸物業經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，綜合確定經營性物業貸款額度；以承貸物業本身的經營收入為第一還款來源。

　他認為，這有助於解決房地產企業和銀行之間的信息不對稱，幫助篩選出房企「白名單」。當然，這需要商業銀行具備經營性物業的市場前景和現金流判斷能力，對銀行來說將是個巨大的考驗。但如果能做到這一點，經營性物業貸款將會獲得放量增長，有利於房地產風險的防範和控制。（中新社記者 龐無忌）