在改革開放45周年之際，曾經以勞動密集型和資本密集型產業「殺出一條血路」的深圳，未來高質量發展的核心邏輯已經轉變為新興產業和科技創新。協同推進基礎設施建設和園區運營管理，促進產業資源深度融合正在成為深圳打造粵港澳大灣區國際科技創新中心的重要抓手。基於此，仲量聯行重磅發布深圳市產業園白皮書《產業與產業空間，「向上突破」之路》。

    「一方面是蓬勃發展的各類新興產業，一方面是土地資源緊缺的現實情況，深圳的產業空間載體應當如何演進以更好地回應本地企業的訴求，滿足未來發展需要成為了擺在產業園區投資者、運營方和入駐企業面前最重要的課題之一。」 仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：「在這份白皮書裏，我們對總體量達8,600萬平方米的深圳產業園存量產品從硬件方面進行梳理和深度分析，旨在為各方參與者提供有力的指引，並為其他地區或城市產業空間與產業實現協同發展提供參考與借鑑。

    深圳戰略性新興產業增加值

    土地資源掣肘+科技創新 催生產業空間升級

    深圳市面積僅為1997.47平方公里，遠小於其他一線城市，這也導致其土地開發強度顯著過高。第三次國土調查結果顯示，深圳市陸域開發強度已經達到50%，遠超30%國際警戒線。在土地資源緊缺的同時，以研發為主導、技術創新為驅動的高附加值產業方興未艾。截至2022年，深圳七大戰略性新興產業增加值佔GDP比重已達到40%以上，成為深圳經濟高質量發展的重要引擎。

    白皮書指出，隨着深圳土地資源已經基本見頂，土地供給與新興產業發展需求之間的衝突日益明顯。在此情況下，產業用地的集約化利用——即在空間上將產業鏈上下游進行垂直化布局，通過建設「垂直工廠」（又稱「工業上樓」）等舉措將產業空間的「存量」變為「增量」，進而優化存量產業空間和提升存量土地（尤其是工業用地）的投資和利用效率，已是「箭在弦上」的必由之路。

    產業迭代與空間載體演進同頻 高品質產品前景可期

    深圳產業和產業結構的不斷發展與迭代，對本地產業載體產生了深遠影響。白皮書回顧道：從佔地面積大、容積率低、主要滿足勞動密集型製造業生產需求的深圳產業園1.0版本，到旨在滿足以電子信息為代表的新興產業的生產、研發、試驗、辦公等需求的2.0版本及各項配套設施更加完善的產業園2.5版本，再到2015年至今，「工業上樓」的雛形逐步形成——即二樓以上的載體空間也具備較高硬件標準，具備測試、研發、實驗甚至中試生產等功能，同時提供了高標準的服務管理與生活配套的3.0版本竣工入市，深圳產業空間的演變一直都與產業結構的迭代息息相關。

    根據仲量聯行統計數據，在總體量約8,600萬平方米的深圳產業園存量產品中，硬件設施標準較低的項目數量達九成之多——其中產業園1.0項目佔62%，產業園2.0項目佔28%。而硬件標準和品質較高、配套設施更加完善的產業園2.5和3.0項目的佔比僅分別為9%?和1%。從點位分布來看，超過半數的2.5及3.0項目都分布在坪山和南山兩區之內。長遠來看，高品質項目擁有廣闊的發展前景。

    深圳市產業園各類型迭代發展歷程一覽

    產業園走向多元複合 引領創新產業集聚

    白皮書預測，未來產業空間的發展趨勢表現為貫穿生產全流程、縱向協作與橫向協同配套的複合型新型產業園。這些產業園以研發和試製試驗為核心，依賴知識網絡形成獨特的產業集聚。新一代產業園需根據不同產業流程提供多樣化、複合化和專業化的空間和服務，以滿足各環節的需求。其中，對於研發和試製試驗，市場期待產業園提供較高的層高以容納先進設備和實驗室設施；對於輕型生產環節則需提供更大的載重以滿足大型設備和生產線的使用；在平面布局方面，則應合理設計，最大化利用空間並提高生產效率，以及需預留安裝廢水等處理設備條件；在物流裝卸領域，能否提供快速、高效的垂直貨運系統，或設有專用卸貨通道是產業園之間競爭決勝的關鍵。

    「產業園3.0一方面是綜合性的產業生態系統，另一方面是土地利用效率更高的『垂直工廠』，不僅能夠滿足新興產業協作和產業鏈整合的需求，更契合深圳土地供給緊缺的現狀。」曾麗表示：「然而當前深圳高標準產業園仍面臨體量有限和分布不合理的挑戰，通過深化土地整備和「工改工」城市更新項目，合理配置工業用地，擴大高品質產業空間供給，持續客制化設計建設高標準3.0產業園區，將是深圳這一戰略性新興產業發展沃土的長期目標。」（記者 王靜抒）

    深圳市主要產業平台內產業園項目全景地圖