最近兩年來，中國樓市經歷了一場大調整，不僅三、四線城市的樓價出現腰斬，而且一、二線城市的樓價也普遍出現大幅下調，樓價一路高歌上漲只升不跌的時代一去不復返了。在這種背景下，不僅大量投資客被套牢在樓市之中，而且許多地產開發商也紛紛陷入財政困境甚至面臨倒閉。目前，中國的樓市仍然處於調整之中，但與之前情況不同的是，全國樓市普遍性的下跌局面將被樓市分化格局所取代，整體樓市也將逐漸穩定下來。

　首先，經過近兩年的價格調整，房地產的泡沫空間已經被大幅擠壓，樓市大起大落的空間已被大大收縮。特別在一些中小城市，樓市價格已經跌至谷底甚至接近成本價。因此，對於這些中小城市的樓市來說，樓價已經跌無可跌了。對於中國廣大的中小城市來說，由於人口呈現外流狀態，購買力持續輸出，因此，除個別天生稟賦條件較好的中小城市之外，絕大多數中小城市樓價將很難有大漲的可能，但由於樓價的水平已經很低，暴跌的可能性也不大，即便以後樓市前景暗淡，最主要的表現形式也只會是緩慢陰跌。這意味着中國的中小城市樓市將逐漸趨於平穩，或者穩中有跌。

   樓市大起大落難再現

　對於中國的一、二線城市來說，雖然人口和購買力一直處於持續的流入之中，但由於疫情爆發之初的前20年樓價節節攀升，已經透支了未來多年的樓市價值空間，因此，儘管最近兩年一、二線城市的總體樓價有了明顯的下調，但樓價的總體水平仍然高高在上，完全脫離了一般購房者的購買能力。這意味着一、二線城市的樓市已經成為少數人的購房遊戲，絕大多數在一、二線城市生活工作的人士只能租房或購買政府的共有產權房。由於一、二線城市樓市將大多數市民及其購買力排除在外，因此，也將失去大幅暴漲的購買力和資金支撐。事實上，現有的一、二線城市樓市也並非鐵板一塊，極少數購買力強大的人士對於環境好、位置好的優質樓盤仍然具有很強大的價格承受力，但中心城區以外的偏遠地區樓價則普遍欲振乏力，甚至仍然跌跌不休。這意味着中國一、二線城市的樓市處於分化狀態，有升有跌，但總體正在趨於穩定。

　具體來分析，從供需關係角度來觀察，就全國而言，中國城鎮人口人均居住面積已經達到35平米，這是一個相對寬裕的居住面積。可以說，如果不考慮地區差異，中國樓市的供需已經基本達到平衡狀態。但是，由於樓市的供求關係存在着較大的地區差別，比如，中西部地區樓市供過於求，但在東部地區特別是沿海發達城市還存在一定程度的供不應求的情況。因此，我們可以看到，為了穩定樓市，國家和各地方政府對樓市的調控政策也是有所區別的，現在，中西部地區樓市基本放開了限購措施，而東部地區特別是一、二線城市仍然採取了比較嚴格的限購措施，以便抑制購買力過度湧進東部一、二線城市。目前，中國的房地產行業在國民經濟中的地位雖然有所下降，房地產熱火朝天的局面已經褪去，但國家仍然把房地產作為重要的實體經濟行業。這也意味着房地產行業健康穩定發展得到國家的支持與保護。再從市場心理角度來觀察，由於中國的樓市開始穩定下來，社會的購房心理已經表現的十分理性，盲目跟風進入樓市的現象已經消失。在這種背景下，那些助推樓價上漲炒作樓盤的投機客不僅沒有盈利機會，甚至會掉進投資陷阱。

　總而言之，中國的樓市開始逐漸穩定下來，並正在步入健康發展的軌道，樓市大起大落的情況將很難出現。這對中國的國民經濟發展來說是一件大好事。

　顏安生