深圳第一季度甲級辦公樓市場受疫情影響，整體租賃需求放緩，硬科技及專業服務業表現尚佳，一定程度支撐了辦公樓的去化，全市空置率維持在21%左右的平穩水平。預計今年新增供應接近160萬平方米，供過於求將令空置率承壓，租金水平也可能出現波動。

 

    深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場

 

    深圳因3月份新冠疫情反覆，全市各類社區和公共場所封鎖管控一周，使得甲級辦公樓市場受到了短暫衝擊，部分租賃活動停擺或延期。本季度深圳甲級辦公樓淨吸納量約為11萬平方米，環比與同比均減少超過60%，有較大幅度的收縮。仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示：「由於今年農曆新年後又出現疫情反覆，一季度整體租賃活動不活躍。部分企業對業務拓展和人員擴張計劃短期內持觀望態度，辦公樓新設立需求有所滯後，港資企業尤為明顯。另一方面，隨着互聯網與金融行業持續結構性調整和優化，本季度來自這兩個行業的租賃需求有所放緩。」

 

    得益於政府對疫情防控得當，各片區在3月底隨即有序解封，社會活動也迅速恢復正常，加之深圳市1-2月份主要經濟指標保持增長，TMT行業內部分硬科技企業需求保持平穩，以律師事務所為代表的專業服務業也表現不俗，一定程度上支撐了辦公樓的去化。

 

    深圳政府積極助力企業復工復產，配套出台降租減租和社保補貼等舉措，幫助部分國企辦公物業內的租戶恢復經營生產。原計劃搬遷擴租的企業租賃活動維持穩定，市場出現了幾筆矚目的租賃成交記錄。例如某知名保險公司在本季度簽約將搬遷至前海，租賃面積超1萬平方米。另有兩家TMT龍頭企業搬遷擴租至後海，合計租賃面積近1萬方。

 

    部分在建項目施工進度受到影響，交付延遲一至兩個季度，使得甲級供應入市放緩。本季度全市僅有一個甲級辦公樓項目竣工，即前海鴻榮源中心，為市場增加了約17萬平方米的辦公空間。

 

    整體租賃需求放緩且供應壓力滯後，一季度深圳甲級辦公樓空置率環比上升0.3個百分點，維持在21%左右的平穩水平。教培和房地產等政策持續調控的行業，以及受疫情影響的行業租戶收縮，對部分樓宇造成去化壓力。三個核心片區（福田、羅湖和南山）的優質樓宇在入駐率方面維持既有水平或有一定改善。本季度新供應壓力集中於南山，且其需求端主力TMT行業仍處於調整期，使存量物業去化緩慢，因此區內空置率小幅上漲。其他兩個核心商務區空置率均有下降，其中羅湖區空置率環比下降3.1個百分點，降幅明顯。

 

    全市租金環比上漲0.6個百分點，主要得益於大多數企業去年年底制定的2022年度租賃計劃未受疫情影響，且部分優質樓宇經歷租金低位運行後，有效調整了租戶結構，一定程度上維持了整體租金的平穩。因此，大部分業主對市場恢復預期較為樂觀。樓宇間租金水平存在分化，成熟片區優質辦公樓入駐情況良好，租金保持平穩或小幅上漲；小部分有租戶外流且樓齡較高的辦公樓，租金持續承壓伴有小幅下調。

 

    市場展望

 

    三月底深圳地區疫情已經基本受到控制，租賃問詢、交易活動逐步恢復正常。不少疫情期間觀望的企業將重新啟動物色辦公場地的計劃，部分市場需求得到釋放。但是隨着國際政治風險因素增多，給國內經濟發展環境帶來不確定性；再者，TMT行業持續受政策調控，金融行業則受資本市場波動影響，這兩個行業的結構性調整將持續推進。仲量聯行華南區研究部總監曾麗指出，這些行業在去年經歷了階段性擴張高點後，需要一定的時間填滿預期擴租的空間。因此，今年整體新增需求增速較去年將出現一定程度的放緩。

 

    一方面，為了貫徹城市高質量發展目標，深圳市地方金融監督管理局發佈了《深圳市金融業高質量發展「十四五」規劃》，其中明確提出推進「金融+」發展戰略，加速金融業的改革與創新，包括人民幣國際化、兩岸互聯互通及金融規則體系國際化等。同時，基於推動前海與河套片區深港合作的配套細則逐步落實，預計TMT與金融方面的合作持續深化，帶動了一些優質企業的辦公需求增長。另一方面，由於年初中概股集體下挫，多個海外上市企業遭受停牌和退市的風險。中美監管機構就審計監管合作達成共識，預計以跨境服務為代表的專業服務業辦公需求增長潛力大。

 

    2022年預計有近160萬平方米甲級供應入市，超過三分之一為總部自用大廈。曾麗表示，巨量的新增供應加上需求增速放緩，辦公樓去化壓力倍增，市場上供過於求的現狀將持續，深圳甲級辦公樓空置率在年內或將出現較為顯著的上升。基於需求放緩，全市租金水平將繼續呈現分化現象。一些優質辦公樓物業入駐情況良好，業主有能力保持較為平穩的租金水平，但對物業質量一般和進駐率不穩定的業主而言，短時間內大量新入市樓宇將利用價格優勢積極招商，一定程度上加劇了區域租金競爭，帶來較大的下調租金的壓力。（記者 王靜抒）