1月11日，仲量聯行舉行2021年廣州房地產市場回顧與2022年展望分析會，在回顧2021年廣州乃至華南的商業地產表現時，仲量聯行認為，2021年廣州甲級辦公樓市場整體回暖，新經濟行業快速擴張，金融機構需求穩健；隨着廣州消費市場穩步復甦，多個國內外茶飲咖啡人氣品牌加速佈局廣州市場，奢侈品牌的開店意願增強，優質零售物業整體租賃需求較為平穩；華南主要非保稅物流地產市場供不應求，大部分新增項目的預租情況十分理想，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州空置率均低於5%，其中東莞、廣州、佛山租金同比增長高達5-7%，表現領先全國；房地產投資方面，廣州大宗物業投資市場向好，外資投資者信心逐漸增強，自用型買家持續活躍。

 

 

    2021年，雖然新冠疫情時有短暫反覆，但政府科學、有力的疫情防控政策保證了廣州經濟社會的平穩發展與運行，經濟發展韌性亦進一步顯現。從行業來看，服務業總體表現穩定，金融市場運行穩健，消費市場穩步復甦的同時網絡消費熱度不減。總的來說，廣州經濟運行的主基調仍是「鞏固經濟持續穩定恢復勢頭，深入挖掘未來經濟發展新動能」。

 

    仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖表示，廣州辦公樓市場整體較2020年顯著回暖，全年淨吸納量近50萬平方米，同比增長約47%。尤其是在前三季度，淨吸納量已超過2020年全年淨吸納量。

 

    他分析稱，以線上服務、線上消費為首的新經濟企業是推動廣州辦公空間去化的主要源動力，其頭部企業在2021年完成了數筆租賃面積過萬平方米的租賃成交。此外，金融機構在2021年辦公樓租賃市場的表現依然亮眼。銀行與保險行業延續了2020年以來的穩健租賃需求，相關企業5,000平方米以上租賃成交顯著上升。

 

    仲量聯行的數據顯示，截至2021年12月末，廣州市全年甲級辦公樓市場新增供應約為78萬平方米，同比增長約38%，其中一半新竣工項目位於琶洲片區。但由於部分房地產、互聯網企業在年底出現戰略調整而縮減辦公面積，整體空置率升至約13%，環比上漲約0.9個百分點，同比上漲約3個百分點。

 

    馬煒圖表示：2022年將是廣州供應大年，全年新增辦公面積近百萬平方米，漲幅明顯，不過，他預計未來12個月內，廣州甲級辦公樓市場總體將趨穩。

 

 

    隨着疫情受控，廣州消費市場穩步復甦，2021年1-11月廣州社會消費品零售總額同比增長11.2%，兩年平均增速在一線城市中僅次於上海，達3.2%。消費的迅速回暖帶來的整體租賃需求較為平穩且主要流向天河北商圈，2021全年淨吸納量約為30萬平方米。

 

    仲量聯行華南區研究部總監曾麗介紹說，按業態來看，茶飲咖啡維持亮眼表現，多個國內外人氣品牌進軍廣州。

 

    雖然廣州服裝業線下零售網絡佈點策略的整體基調依舊是開源節流，但市場不乏亮點。具體而言，高端消費的迅猛增長刺激着奢侈品牌的開店意願，Balenciaga及Moynat在太古匯中庭區域開出廣州首店。此外，因廣州優質商業載體較為稀缺，奢侈品和國際美妝品牌的擴張需求呈現轉移之勢。例如， Gucci試水珠江新城商圈，以快閃店的形式登陸K11，而該項目也在一眾新品牌的加持下取得租戶升級上的重大進展，其中包含YSL、Tom Ford、La Mer、Bobbi Brown等國際美妝品牌。

 

    曾麗透露，2021年廣州市迎來4個優質零售項目入市，新增供應面積共計40萬平方米。在展望未來市場表現時，她認為，作為全國首批國際消費中心城市，廣州將在政策引導下迎來新一輪的消費刺激，可以預見隨着建設的深入和重煥商圈活力，預期消費環境將得到穩步提升，以往高質量產品和服務供給不足等問題將迎來改善。

 

 

    相較於其它房地產板塊，華南物流地產可能是在疫情中「受益」最為明顯的行業，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州（華南五市）非保稅物流市場繼續呈現供不應求的局面。截至2021年年末，華南五市非保稅物流倉儲總存量為1000萬平方米；全年新增供應約為100萬平方米，其中，東莞、廣州、佛山非保稅高標倉儲租金同比增長高達5-7%，而東莞平均租金2021年同比上升約7%，領漲全國。

 

    仲量聯行華南區產業與物流服務部總監張寧指出，由於華南地區物流地產供求不平衡對於租金保持中長期穩定增長的優勢，吸引了眾多專業物流投資者的關注，也帶動了非傳統物流機構投資者入市，在廣州、東莞及佛山均完成規模可觀的大宗成交。

 

    在展望市場表現時，張寧表示，未來12個月，將有160萬平方米物流倉儲項目入市，對於大部分市場而言，優質供應不足的局面將稍微緩解。預計廣州、東莞、佛山等城市的非保稅物流倉儲市場空置率在短期內將繼續保持3-7%低位運行並伴隨小幅波動；但對存量項目空置率和租金影響有限。（記者 黃裕勇）