【香港商報網訊】記者 宋健 報導：日前，易居研究院在上海舉行了「美國20城房價波動規律對中國大中城市的啟示」報告發佈暨研討會。該課題深入研究了過去20年美國20城房價漲跌幅與城市人口、經濟、主導產業的關係，力求總結規律，透析對中國相似城市的啟示，並進而對中國27城房價波動趨勢作出預測。

 

　　會上，易居房地產研究院副院長楊紅旭發佈了課題的主要內容與觀點。通過大量的數據分析，闡述了美國20城房價在過去20年內，泡沫催生期、次貸危機崩盤期和復蘇繁榮期等三個階段的房價漲跌幅度的驅動因素和客觀規律。其後，將中國27城對標美國20城，同進分析人口與經濟增速的差異，預測27城長期和短期房價漲跌幅度。

 

　　報告長期預測結論是：展望未來10年，深圳、廣州、杭州的房價漲幅排名最靠前，人口和經濟增長將較為強勁，同時對標美國的洛杉嘰和舊金山，房價上漲動力較強。東北及比鄰城市天津、呼和浩特的房價漲幅排名墊底，這些城市處於產業結構調整期，按對標的美國五大湖地區的經驗來看，產業調整的過程艱難且需持續多年，繼續拖累房價漲幅。此外，預計上海、北京房價漲幅排名靠後，與廣深不同，城市發展起步較早的京滬目前人口、經濟增速均已放緩，預計京滬未來仍會控制人口，疏解大城市功能；同時，參考其對標的紐約和華盛頓，2000年以來的人口、經濟增速放緩致使房價漲幅排名靠後。

 

　　報告短期預測結論是：過去20年，美國20城房價經歷了兩輪上漲、一輪下跌，存在一個明顯規律：上一輪漲得多城市，下一輪跌得也多；上一輪跌得多的城市，下一輪漲得也多。根據2015年以來中國27城的房價漲幅排名，同時考慮到美國對標城市的特徵，另外還考慮到部分城市自2017年以來已經陸續下跌，從而認為：未來一年或兩年，蘇州、杭州、武漢、西安、海口等城市房價下跌壓力較大，預計二手房價格存在明顯下跌空間。

 

　　綠城集團市場總監宋瓊林認為，考慮到中美土地制度的不同，美國完全市場化，在中國城市的研究上，不能忽視土地供給的因素。

 

　　旭輝集團研究部總監季峰肯定了城市房價的長期走勢和人口經濟正相關，但中國城市的研究需要考慮城鎮化率低於美國的客觀現實。

 

　　中梁地產戰略投資研究院院長鄭煥認為，該課題具有創新性和挑戰性，填補了中長周期研究的空白，雖然中美戶籍、土地制度等不同，但研究可求同存異，該研究的方法論是正確的，房價周期是客觀的存在規律。中梁布局的部分三四線城市的邏輯，與該報告的分結構研究具有較強的印證關係。不僅是美國，中國城市的結構性的差異也很明顯。

 

　　奧山集團戰略發展中心副總經理王曉純認為，此課題在國際化的研究方面，打開了新視角。但中美房地產周期不同，如美國一輪周期明顯長於中國。還可考慮細分到大周期里的單個城市的小周期。

 

　　旭輝集團戰略部總監吳檸建議，相較中國，美國城市具有國際性，需要綜合考慮人口結構，如加州亞裔購房需求和偏好對房價的影響。此外，美國部分城市在改變，如紐約雖是美國傳統的金融中心，但近些年初創企業在興起，對人口的吸引力增強。美國20城的人口研究也應考慮該城市所在的大都會區的人口。新型產業、核心產業、科研、高學歷人口比重對未來城市的房價上漲，也有較強影響。

 

　　華東師大房地產副教授崔裴提出，美國房地產較為市場化，具有豐富的市場結構，例如在美國投資房地產不一定要買房子，可以買REITs；在租買選擇機制下，紐約租賃人口大於購房人口，可能制約了紐約房價漲幅。美國城市較為均衡化發展，即人口和產業均衡布局，而中國城市化正大規橫向城市群、中心城市聚集，這一特徵會影響中國城市之間的房價漲幅。

 

　　參會專家與房企代表一致認為，雖然這一課題難度很大，方法論及細節方面還有優化的空間，但這是國內研究機構第一次利用國際視野，將美國不同城市之間的房價波動規律，對標中國的大中城市；由於美國經濟、城市、房地產發展領先於中國，從而對中國城市未來的房價波動具有較強的啟發啟示意義，尤其是對開發企業的戰略佈局，具有指導價值。