儘管正處於新冠肺炎疫情之下，美國樓市卻是一片繁榮景象，甚至成為少數表現較好的行業之一。當前低利率環境及房地產市場供不應求局面下，美國房價正持續攀升，一方面將推升該國通脹水平，另一方面亦會對全球樓市產生不同程度的影響。愈來愈多專家將房價不合理上升，歸咎於美聯儲局無限量寬貨幣政策;部分機構亦認為，美房地產市場已初現泡沫，須採取行動遏制房價。與此同時，在疫情趨穩、經濟復蘇之下，香港樓市亦呈反覆回升之勢，專家提醒要警惕市場過熱，入市應綜合考慮多方因素。

　美國樓市熱源於供需失衡

　美國6月份消費者信心增強，世界大型企業聯合會的消費者信心指數從5月份的120升至127.3。該數據高於路透社估計的119。所公布的進一步細節顯示，現狀指數從148.7提高到157.7，消費者預期指數從100.9微幅上升到107。而一年期消費者通脹預期亦從6.5%上升到6.7%。全美房地產經紀公司Redfin預計，2021年美國的房屋銷售額將達到創紀錄的2.53萬億美元，按年增長17%，這將是自2013年以來最大的年度百分比增長。

　上周，標普/凱斯·希勒房價指數顯示，美國4月份該指數按年漲14.6%，高於3月份的13.3%，創1988有紀錄以來的最高水平，創下30多年來的最大漲幅。

　有數據分析師認為，美國房價高漲有三大原因：第一，美國政府在疫情期間撒錢，美國人現金在手想要保值;第二，疫情期間大量科技企業IPO上市，不少人財務自由股票套現;第三，機構大舉入市。

　即使聯儲局主席鮑威爾淡化通脹壓力，再三強調通脹急升只屬暫時性，但投資者卻不以為然，擔憂聯儲局縮減買債、加息的日子愈來愈近。據路透社報道，三藩市聯儲總裁戴利表示，聯儲局或許在今年底或者明年初準備開始減少對美國經濟的非常規支持。他說，在實現充分就業和聯儲局2%通脹目標方面實現「進一步實質性進展」已經在視線範圍內。他甚至認為可以在今年晚些時候，或者明年初某個時點即可達到開始縮減購債規模的門檻。

　全美房地產經紀人協會最新資料顯示，美國5月成屋銷售連續第四個月下降，下滑0.9%，經季節調整後年率為580萬戶;供應短缺推動房價再創新高，5月美國成屋銷售中間價按年大漲23.6%至35.03萬美元，漲幅高於4月的19.1%。按照5月份美國成屋銷售速度，大概需要2.5個月消耗掉現有庫存，一年前為4.6個月，而通常6至7個月被認為是比較健康的供需狀況。

　從本質上看，美國房地產行業的火爆還是由需求驅動。美國待售房屋短缺、勞動力市場沒有完全復蘇以及昂貴的房屋建築材料(例如木材)等推高了新房成本，使購房者難以找到可購買的房屋，從而加劇了住房供應不足的情況。

　一些經濟學家指，目前美國高房價主要受到供需不平衡因素的影響，而非源自借貸行為的不合理，因此重蹈2008年金融危機覆轍的可能性不大。但是，高房價會助長通脹風險，並令潛在買家望而卻步，可能成為美國第二季度經濟增長的一個拖累因素。

　高盛CEO所羅門認為，雖然他在美房地產市場上沒有看到泡沫，但聯儲局須在政策上取得平衡，以遏制不斷飆升的房價。花旗集團CEO弗雷澤也認為，美國樓市必須受到非常密切的監控。

　環球資產價格恐受拖累

　美國幣策成為全球經濟與金融市場最大的不確定因素，並隨時會拖累環球資產價格的表現。外媒分析指，多地樓價正響起自2008年金融危機以來從未見過的泡沫警號。其中，新西蘭、加拿大和瑞典被評定為全球最泡沫化的三大房地產市場，英國和美國分別排在第5和第7位。恰巧在此時，美國太空探索科技公司(SpaceX)CEO馬斯克早前已賣樓;以資產計，美國最大的銀行摩根大通CEO戴蒙明言，該行已儲備5000億美元(約3.9萬億港元)現金等掃貨。

　全英房屋貸款協會(NBS)公布最新英國多項樓市相關數據，6月份英國平均樓價錄得24.5萬英鎊，按月升0.7%，按年則上升13.4%。該協會首席經濟師加德納表示：「受惠於防疫放寬後經濟復蘇，短期內房地產的剛性需求將持續強勁。消費者信心回升，息口維持在低水平，再加上供應短缺，價格上漲壓力大增。但年底的前景將較難預測，因當9月過後印花稅假期完結後，市場活動可能會慢下來。」

　全球樓價急升是多種因素混合的結果，包括創紀錄的低利率、空前的財政刺激、民眾於封鎖下增加的儲蓄成為買樓款項、樓市供應不足，以及預期全球經濟將強勁復蘇等等。在家工作的人發現自己需要大一點的居家空間，以及一些政府提供的購屋稅務優惠，也助長了樓市需求。

　但分析亦指，由於利率仍維持在極低水平，而且現時貸款條件總體而言較以往嚴格，故還未有明顯會引發樓市泡沫爆破的觸發點，全球房地產前景與其說會崩潰，不如說將會冷卻。不過，全球樓市同步上升所產生的風險較大，現時情況是，一旦借貸成本真的開始上揚，房地產市場及維持金融穩定的一些廣泛措施，將面臨重大考驗。總之，投資者須注視資金流向突變，美國以至環球資產價格走向可能出現逆轉。

　警惕本港樓市過熱陷阱

　香港差餉物業估價署數字顯示，本港5月住宅樓價指數已升至393.7的23個月來新高，按月上升0.64%，連升5個月，今年已累升3.6%，樓價較歷史高位僅低約0.8%。

　中原地產資料顯示，今年3月以來，香港住宅市場成交量均保持在每月7000宗的高位，預計上半年香港住宅成交量將增至39840宗，這也是2012年以來的最高水平。該機構分析表示，因疫情緩和、經濟穩步恢復等因素，今年香港第二季度住宅成交量火熱，預計上半年成交量將創9年新高，並且樓價在第三季度有望重回2019年6月前的高峰。

　中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑更預料，本港以至世界其他主要城市樓市，會維持上佳表現，物業會比其他投資工具成績更好。他預計，今年香港樓價不僅會再次破頂，全年樓價有望比去年底上升15%，並跑贏許多投資工具。

　另外，對於加息是否會影響樓市擔憂，中原集團主席施永青直言「不用過分憂慮」。他指，若加息是源於經濟因素，而非因政府有意壓抑通脹的話，加息未必代表樓市下跌。

　然而，作為全球融資成本重要參考指標的美長債息率緩緩走高，即使抗跌力強的香港住宅樓市，相信也難以獨善其身。因此，專家指出，如果加息之下，銀行利率升而出現通縮，即出現正實際利率，對樓市不妙。所以未來樓價走勢，不單要看供樓利率，亦要看存款成本利率同物價走勢。(記者 戚瀚丹)