戴德梁行最新發表香港寫字樓及商舖租賃市場研究報告，結果顯示今年首季度錄得90萬平方呎負吸納量，空置率達到14%，待租面積952萬平方呎，待租面積創下歷史新高紀錄。寫字樓整體租金較2019年第一季度高峰下跌24.4%，預計2023年以前租金都會一路下調。

　待租面積逾952萬方呎

　戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，單季負吸納量達到有紀錄以來新高。寫字樓需求減弱，待租面積增加，整體寫字樓租金下跌無可避免。中區是租金下跌幅度最多的地區，按年下跌21.4%，灣仔/銅鑼灣和港島東，則分別按年挫17.6%和11.9%。港島南區整體租金按年下跌10.3%，是所有地區中跌幅最小的。九龍西、九龍東、大尖沙咀區租金分別按年跌12.9%、14.2%、15.2%。

　疫情期間，由於部分跨國公司收縮租用面積，令今年第一季度整體寫字樓空間的空置率升至14%，按目前戴德梁行追蹤跟進的6800萬平方呎寫字樓樓面計算，待租總面積升至952萬平方呎，為目前為止最高紀錄。

　巨企轉租非核心區

　棄租寫字樓空間的主要是跨國企業，行業遍布消費品、製造與採購(34%)、銀行與金融(23%)以及專業服務與房地產(21%)領域。第一季度遭棄租的寫字樓總面積為72.4萬平方呎，當中較值得關注的個案，包括VF Regional、星展銀行及IPG盟博(IPG Mediabrands)。

　蕭亮輝指出，在建中的9個位於非核心區的寫字樓項目，將於2023年相繼落成，再提供420萬平方呎的可租面積，相信這些項目將吸引大型企業在今年下半年預租。

　企業削成本未退出香港

　戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰說：「隨着疫苗接種已展開，市場的積極氣氛逐漸增強，但租客仍然保持謹慎態度，尋找更優惠的租務條件及更具成本效益的寫字樓選址。預計租金下行過程將持續未來數季，從而進一步推高空置率，直到2022年底。不過，我們很高興看到只有極少數企業退出香港市場，大部分企業只是由於疫情，而採取了更嚴格的削減成本措施。」（記者 鄭珊珊）

　【拆局解碼】中環中心租值勁跌七成

　香港商舖及甲級商廈樓市艱難，已持續兩三年，相信未來幾年都難樂觀，根本原因是宏觀經濟尚未見底回升。要知道商舖及甲級商廈樓市一向由資深投資者主導，但即使是資深投資者也有跌眼鏡的時候。例如資深投資者2017年以402億元摸頂購入長實集團(1113)中環中心75%權益，是近年香港樓市最大的成交，當時以為「執到」。

　當時那批摸頂接貨中環中心的投資者，大多數打算拆售中環中心再賺一筆，豈料人算不如天算，這一兩年遇正香港大規模爆發黑暴，加上環球新冠肺炎疫情的影響，今天中環中心租值已跌回到11年前水平，有單位呎租已回落至38元，比最高峰呎租130元勁瀉75%，三四年前以為執到寶的投資者，目前持貨的回報率，恐怕連1厘也沒有，中環頂級商廈市況如此慘淡，其他商廈市況又豈會好到哪裏去？

　網絡發達衝擊商廈需求

　由於全球受疫情打擊，世界各國經濟復蘇仍未見起色，跨國企業想盡辦法要捱過這次經濟寒冬，縮減開支是必然的，眾多大企業都紛紛減少承租租金高昂的寫字樓，甲級商廈租務市場自然首當其衝。

　另外，疫情影響下眾多企業採用在家工作(WFH)模式運作，現時只要網絡發達，家中有電腦就可以處理許多事務，眾多在不同地方的同事可以網絡開會溝通，大企業是否有需要租用豪華昂貴的寫字樓？當前不少企業重新反思這個問題，日後企業界承租甲級商廈的樓面勢必減少，自然進一步削減市場對商廈的需求。

　未來幾年本港寫字樓的租值，好大可能仍將持續下跌，恐怕要等疫情完全過去，香港宏觀經濟真正復蘇之後，商廈市道才有起色，捱多幾年在所難免。（香港商報記者 必勝）