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　　種種跡像顯示，內地房地產企業正面臨多年未見的艱難時刻。資金短缺，成為掛在地產商頭上的一柄懸劍。

　　據新浪財經報道，7月11日下午，光大信託發布緊急通知稱「截至當日12點，暫停所有房地產類項目募集（包括直銷和代銷）。12點後已募集的此類項目全部退款。」在監管趨嚴的背景下，利率一向相對較高的房地產類信託類產品，在市場持續遇冷。在「房住不炒」思路下，地產信託融資正逐步收緊。

　　官方重申發債備案

　　無獨有偶。7月12日，發改委在其官網上發布關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，規定房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務；房地產企業發行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。

　　發改委此舉是為進一步落實此前發布的外債管理規定要求，但相關規定分別於2015年及2018年發布，發改委為何在此時發布落實上述規定的通知？真實的原因或在於，房企通過發外債還內債的情形已經愈演愈烈。這導致在去杠桿背景下，房地產的高杠桿卻難以降下來。

　　近年來，在決策層調控樓市不放松的政策基調下，通往房地產的影子銀行通道被毫不留情地切斷，資產證券化（ABS）融資停襬，海外債收緊，地方資產管理公司（AMC）也受到嚴格控制，決策層降低房地產杠桿率的決心盡顯。

　　今年5月中旬以來，多項文件要求控制房地產融資，就在近期，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示。不少業內人士稱，現時多家信託公司的房地產業務基本暫停了。

　　在資金來源匱乏的情況下，銷售回款成為最後一根稻草。然而，隨着內地樓市降溫，面對龐大的到期債務，銷售回款恐怕只是杯水車薪。根據克而瑞研究中心日前公布數據顯示，碧桂園、恆大、萬科三家地產龍頭企業上半年權益銷售金額分別為2797.9億元、2687.0億元和2009.6億元，與去年同期相比均有不同程度的下降。

　　東方不亮西方亮，內地開發商早已將目光轉向海外。根據Dealogic公布的數據，自今年年初以來，內地開發商的美元債券發行規模同比增加了一倍，截至5月達到320億美元。儘管其成本最高可達國內借款成本的兩倍，僅在今年6月，就有18家內地房地產企業發行了價值18億美元的美元債券。根據標普資本智商的數據，在排名靠前的中國房地產企業中，恆大發行的美元債券規模約為180億美元，碧桂園和萬達的美元負債規模也分別達到了147億美元和139億美元。

　　拆東補西不可持續

　　本已債臺高築的內房企緣何熱衷於發行成本高於內地的美債？實為不得已而為之。據統計，今年內地房地產領域將有高達2670億元人民幣（合397億美元）的債務到期。據Dealogic數據，中國開發商在2021年底前到期的債務高達3250億美元。其中，美元到期規模將達到390億美元的峰值。

　　然而，發行美債能否成為內地房企長久的融資渠道？拆東牆補西牆的借新還舊還能持續多久？

　　事實上，面對債務的不可持續增長，政府早已警覺，據悉此前多家開發商已承諾降低總杠桿率。但從今年上半年內地房企發行美債來償還到期內債的情況來看，該行業的債務杠桿率顯然難以下降，甚至可能不降反增。正是在這樣的背景下，發改委及時出臺通知，加強對房地產企業發行外債的規范管理。

　　房地產行業遭遇資本的拋棄，喻示着過去20年來的經濟增長邏輯正發生根本性的轉變。過去近20年來，一向被視作最長產業鏈的房地產行業，貢獻了30%的中國GDP增長率。每每遇到穩增長的關鍵時刻，房地產都充當了經濟托底的重要力量。但如今，這一邏輯已經轉變。

　　與過去幾輪經濟周期明顯不同的是，現階段宏觀調控受到「高債務、高樓價」的掣肘。顯現，決策層正在努力打破這一怪圈，營造一個健康、良性的經濟增長生態。未來中國經濟要靠製造業還是房地產？從決策層連番釋放的信息來看，答案不言自明。

　　儘管資金極度短缺，今年第一季度房地產投資仍然激增11.8%，高出2018年全年9.5%的增速。增長能否持續？這種增長是否理性？今天將要公布的第二季度中國經濟數據，或將給出更多信息。

　　香港商報記者 李穎