全年樓價可能繼續錄得升幅，惟升幅可能較為溫和，以單位數升幅機會較大。

　　香港樓市延續上行的走勢，3月二手房價連續第三個月錄得上升，按月增長2.9%。4月房屋成交量及成交額分別按年上升17.7%及13.4%至7822宗(2016年9月以來最高)及701億港元(2007年11月以來最高)。

　　貿易戰影響市場投資情緒

　　三項因素繼續釋放積壓的樓市需求，從而為樓市提供增長動力。首先，繼去年底美聯儲釋放鴿派信號以來，市場對美國加息的預期急速降溫，甚至開始擔憂降息的可能。因此，投資者對香港本地借貸成本上漲的憂慮減退。其次，全球央行轉鴿、中國推出刺激政策，以及中美貿易戰停戰，這些利好因素帶動股市上漲，從而為潛在買家帶來財富效應。再者，鑒於投資情緒高漲，地產發展商抬高新盤賣價，致潛在買家對房屋負擔能力下降的擔憂再次升溫。

　　展望未來，雖然利好因素可能繼續支撐樓市，但短期內樓市升幅或有限，背後的原因包括以下幾個。第一，全球不明朗因素如中美貿易衝突再度升溫，可能令投資情緒維持審慎。具體而言，5月初中美貿易戰再起波瀾。5月10日，美國宣布將2000億美元的中國進口商品關稅由10%上調至25%，並威脅對其餘3250億美元的中國商品加徵25%關稅。這驅使中方採取反制措施，致中美貿易戰全面升級。若貿易戰進一步升級，市場投資情緒可能持續惡化，繼而拖累股市回調，並削弱財富效應。

　　全年樓價升幅或較溫和

　　第二，2019年年中公屋市場的供應將新增約5000個單位，而即將生效的空置稅也可能驅使地產發展商加快推出新項目。因此，短期樓市供應將有所增加。第三，雖然香港年內加息機會較低，惟銀行總結餘減少可能限制按揭貸款利率的下行空間。3月中以來，一個月港元拆息企穩在1.5%上方。第四，若樓價在未來數月內再創新高，監管機構推出新調控措施的可能性不能排除。總括而言，鑒於今年3月底，二手樓價指數已較去年底反彈5%，筆者認為全年樓價可能繼續錄得升幅，惟升幅可能較為溫和，以單位數升幅機會較大。

　　長期而言，即使利淡因素拖累樓市回落，任何回調的空間亦可能相對有限，主因是潛在供應較少。一方面，政府承諾將公私型單位供應的比例由6:4調整至7:3。這加劇了市場對長期私人單位供應下跌的憂慮。另一方面，空置稅或削弱地產發展商積極推出新盤的意欲。2019年第一季，新屋落成量及動工量分別按年下跌17%及58.9%。政府亦預期未來一年內私樓市場新增供應只有13700個單位(按年下跌5%)。

　　華僑永亨銀行經濟師 李若凡