今年初開始的樓市小陽春，似昇華為新一輪牛市。土地註冊處昨公布，4月份樓宇買賣合約超過9900份，創出6年半來的新高，其中住宅買賣合約佔逾7800份，兩者均按月暴升五成之多。配合3月官方樓價指數單月急彈3%，最新坊間樓價指數亦與歷史高位僅差2.5%，可以看到，今輪升勢並非局部及缺乏成交支持的乾升，而很可能是樓市狂牛回歸徵兆。所以，有關方面絕不能掉以輕心，須積極研究如何應對。

　　有鑒樓市回暖，坊間早認為再談「減辣」已不可能，而從最新發展來看，「加辣」更似愈來愈有必要，因為種種迹象顯示，當前樓市形勢極不健康。一來，本港第一季GDP僅增0.5%，創出近10年來最差，這正好凸顯樓市狂潮再現的非比尋常。二來，金管局指本港家庭負債佔GDP的比率，已進一步升至71.9%，達到2000年後新高，環顧全亞洲僅僅低於韓國，足以反映不單止樓價位高勢危，債台高築的槓桿化風險亦不可小覷。三來，上月公布的最新「辣招」所涉稅款，即額外印花稅、買家印花稅、從價印花稅，經已分別按月大增約四成多至近八成，隨樓市繼續升溫、交投價量齊升，下周公布的數字肯定更上層樓。

　　房子是用來住的，不是用來炒的；確保「樓住不炒」，乃是確保住宅回歸到最基本的居住功能的應有大義。行政長官林鄭月娥也強調，房屋並非簡單的商品，適切的居所是市民對政府的應有期望。故此，讓房屋由商品功能更多回歸住屋功能，政府誠應扮演積極角色。目前樓市的投機投資風氣，無疑出現死灰復燃苗頭，「辣招」稅款的大幅反彈正是鐵證，而這亦多少反映了入市者看好後市升幅足以抵銷所繳稅款有餘。有見現時三項「辣招」的最高稅率普遍訂於15%，適當將稅率提高或引入其他類似新措，既可壓制投機投資者的入市誘因，更可有效向市場傳遞一個降溫信號。

　　事實上，未來馴順樓市的挑戰或恐更大。美聯儲的加息周期提早結束，利率期貨還指最快今年底有近半機會掉頭減息，本已是本港樓市重拾升軌的一大元兇，連帶港匯港息都喘定回穩了；另外，內地新增貸款明顯上升，亦不排除部分資金南下香江，甚至涉及金管局早前警示的迂迴放貸踩界行為……雖然中央近期強調堅持「結構性去槓桿」，由A股到港股自此更有所回調，但從全球看，幣策由緊轉寬已是勢所趨向。再加上，中美貿易戰有望落幕在即，白宮表示下周新一輪談判結束後，兩國領導人將決定何時會面並敲定貿易協議，意味過去頗長時間困擾市場的不明朗因素料可掃除。凡此種種，由資金面到基本因素可能帶來的利好消息，都勢令本港樓市火上加油。

　　但歸根究底，需求管理措施只能治標，要真治本還在於增加供應，特別是興建市民可負擔的住房。在全盤接納土地大辯論所凝聚共識的基礎上，政府誠須加快落實系列增加土地供應舉措，議而有決、決而有行。要達致樓住不炒，肯定是任重道遠，但千里之行始於足下，在穩住樓市的基礎上，增加供應始終是必由之路。

　　香港商報評論員　李明生