房企排行数字背后的成败得失更耐人寻味。
文/《财经国家周刊》记者 王玉光
岁末年初，评价房地产企业生存现状，各类“房企销售排行榜”靠谱吗?
目前国内房企销售业绩排名通常出自第三方研究机构，或是与房企有合作的代理机构。业内参照引用较多的，如易居中国克而瑞发布的《2018中国百强房企销售排行榜》、搜房网中国指数研究院《中国房地产TOP10》，以及亿翰智库《中国典型房企销售业绩TOP200报告》等。
尽管与专业性和指导性更强的国际评级机构相比，这类“民间”排行榜不乏“报喜不报忧”或是对某些上榜企业夹带商业性质的包装炒作，但总体而言，对于大型上市房企的销售数据监测仍具备一定的参考价值。
过去一年，房地产政策市场环境如何变化，企业投融资和开发销售受政策影响程度，以及行业集中度变化，不妨从这些排行榜里管窥一斑。
千亿阵营扩容
根据易居中国克而瑞的数据统计，在2018年的房企流量销售额(包括非权益销售额)排名中，共有30家跻身千亿级房企阵营。相比2016年的12家和2017年的17家，均有较大幅度的扩容。
其中，三家头部房企销售规模都超过5500亿元：碧桂园集团以7286.9亿元再次荣登榜首，销售业绩同比增长32.3%。万科和恒大分别以6069.2亿元和5511亿元位列第二名和第三名。综合前两年数据，头部房企规模增长稳定，但增幅较前明显降低。
三甲之外，融创中国以4600亿元紧随其后。央企保利发展也以4050亿元越过4000亿门槛;绿地控股(6.410, -0.03, -0.47%)(3812.2亿)、中海地产(2687.9亿)、新城控股(29.340, 0.54, 1.87%)(2204.3亿)、华润置地(2106亿)和龙湖地产(2006.7亿)也都跻身房企10强行列，其销售业绩平均增长32.7%。相比2016年的51.7%和2017年的37.4%，增幅呈下降态势。
2018年，国内经济面临下行压力，房地产行业更是愁云惨淡。一方面，中央将“房住不炒”定调为未来长期的住房制度安排;另一方面，房地产调控因城施策，各地限购、限贷、限价和限售政策密集出台，据业内统计，2018年各地房地产调控政策合计发布超过444次，远超2017年的250次。
尽管行业周期下行，但千亿房企排行榜上却仍是热闹繁荣景象。
新城控股集团首次跻身房企10强阵营，其2018年销售业绩增长达74.3%，名次较上年提升5位;阳光城(5.630, -0.04, -0.71%)、中南置地、富力地产、正荣集团、金科集团、中梁控股、中国金茂和融信等12家房企也都纷纷跨越千亿规模。
就整体市场占有率而言，30家千亿房企已占据中国房地产市场销售的半壁江山，达45%。其中，排名前10位的房企市场占有率达26.9%，喻示中国房地产向“寡头”时代更进一步。
与此同时，整个房企格局也呈现明显分化，一方面，全年业绩500亿元以上的房企数量逐年增加，体现出“强者恒强”的特征规律;另一方面，销售规模在300亿至500亿元的中小房企数量则逐年减少，成为大房企吞食并购的主要对象。
排名背后冷暖
房企排行榜上，数字背后的成败得失更耐人寻味。
据碧桂园(02007.HK)1月4日发布的最新运营数据，2018年，公司全年归属股东的权益合同销售额5019亿元，同比增长31%。有分析人士认为，这5019亿元权益销售额，比第三方机构统计的流量销售额少了不少，似乎是有意“低调”，以降低舆论关注。
最近的公司年会上，碧桂园集团董事局主席杨国强发表长达3小时的内部讲话，首先是重申对房地产主业的信心，认为未来每年起码仍有10万亿元的市场;其次是提出碧桂园要成为“高科技大型综合企业”的新战略定位，在坚守房地产主业的同时，积极进军现代农业和机器人(13.590, 0.12, 0.89%)产业。
和碧桂园一样，在过去一年的逆势增长中，其他千亿级龙头房企亦冷暖自知。综合各家研究机构的数据分析，可对千亿级房企总结归纳出如下几个普遍特征：
一是从高调扩张转向低调内敛，主动降速、去杠杆，谋求有质量的规模增长。
万科在将公司战略定位从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”后，积极实践多元化业务。“不争第一”的万科变得更具忧患意识，尤其是2018年9月的秋季例会上，有关“活下去”的内部讨论更是触发了地产行业的集体焦虑。
恒大继续奉行向“低负债、低杠杆、低成本和高周转”模式转变的策略，从注重规模向追求效益转型，将谋求“有质量的增长”奉为圭臬。据易居中国克而瑞的数据统计，2018年，恒大归属股东的权益金额达5241亿元，位居榜首。
二是资源集聚效应增强，抢占融资、拿地关键赛道。
2018年，政策市场环境复杂严峻，房地产行业更加分化，以前银行对房地产百强企业还都容易放贷，现在则要看是否在前30强榜单中。
据“观点指数”监测的重点上市样本企业数据显示，2018年上半年，14家重点上市房企中，恒大和碧桂园的融资数额最高，其次为保利发展。合计来看，这14家房企的融资总额占行业到位资金的比例不断上升，由2014年的5.9%上升至2018年上半年的29.35%。说明这些重点房企在融资数额和增幅上相对占据优势。
而在土地市场的角逐中，中型房企似乎更有动力，仍寄希望于通过增加土地储备发展壮大，跻身千亿阵营。大型房企则因为已经具备相当规模土地资源，因而更加看重利润和收益。
据业内研究机构统计，截至2018年底，已有9家上市房企总土地储备货值超过万亿元。前10名土储总货值近20万亿元。其中，排名前三位的分别是恒大(3.44万亿元)、碧桂园(3.13万亿元)和融创(2.81万亿元)。
三是多元化转型加剧，房企更名“去地产化”渐成时尚。2018年以来，有超过20家房企在更名中去掉了“地产”字样：“保利地产(12.880, 0.18, 1.42%)”更名为保利发展控股集团有限公司，“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”，“大连万达商业地产”改为“大连万达商业管理”，等等。据统计，目前排名靠前的大房企，只有中海和富力的名字中仍有“地产”字样。
由于住宅开发产业遭遇天花板，众多大型房企纷纷进入商业地产、酒店、写字楼、科技、教育和医疗等领域，并寻找新的赢利点。
亿翰智库首席研究员张化东认为，在房地产行业集中度日益提升的情况下，未来70%的房地产市场份额将被30家企业瓜分。“寡头”时代终将到来。
