日前，链家网消息显示，南京有一波降价房源流出，最高直降90万，听起来是不是很诱人，但一看房源总价，这让准备在南京购房的小Z直呼：“差的是这90万吗，差的是剩下的将近900万!”

　　回想十年前的南京盛夏，中央路人行道路边，一张醒目的“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”楼盘广告在全国走红。十年之后，回头再看这一文案仍让人拍案叫绝。

　　如今，南京早已成为新一线城市代表性城市，在经过了万人争抢热盘的2018年盛夏之后，2019年南京楼市是否还在继续一场持久性的“俯卧撑”?　　

        南京房价究竟降没降?

　　从挂牌信息看，链家网上降价90万元的房源位于栖霞仙林板块的高科荣境，是仙林湖的第一个别墅项目，原价1050万，在降低90万后，报价960万，降幅约8.5%。如果再算上中介费等成本，这套千万元豪宅可谓是价格不菲。 

　　中介信息显示，这套建筑面积超过330平米的房源年代是2013年。作为高科荣境一期的别墅产品，在2012年9月份开盘，主力户型300-500平米，叠加别墅总价约450-510万。仅从开盘报价到二手房挂牌价来看，6年时间涨幅约100%。

　　“降价90万，看起来绝对值不小，但实际上只是此前疯涨后一个小幅让利而已，南京房价没咋降，只不过涨势不那么凶猛了。”小Z感慨。

　　在高端别墅降价的噱头下，南京房价是否真的松动?从数据来看，还很难说。2018年1-8月，在国家统计局公布的全国70个大中城市房价指数中，上海与南京是是全国70城中唯一房价连续下跌8个月的城市。

　　不过，这一局势在9月发生逆转，从9月开始的三个月，南京新房价格蹭蹭上涨，环比上涨幅度分别为0.4%、0.2%及1.5%。随后在12月，南京新房、二手房价格又双双环比下跌0.1%。

　　可以说，仅仅从2018年整体来看，南京房价涨势明显。机构数据显示，2018年南京住宅市场(高淳、溧水、六合除外)的成交均价为29473元/㎡，同比上涨7%，接近2014年成交均价15289元/㎡的两倍。

　　值得关注的是，2018年12月底，南京新房可售房源量再次超过4万套，比今年9月时多出整整1万套，时隔两年再破“4”字头。与此同时， 2018年，南京全年总成交15.1万套，与2017年的17万套相比下滑13%。

　　库存涨、成交跌，接下来南京楼市会怎么走?“房价涨幅放缓”是诸多研究机构对于南京2019年楼市的一个预判。也就是说，尽管房价上涨的迅猛势头被压制，但想要房价回调甚至大幅降价，似乎不太现实。　　

        从“万人陪跑”看河西十年

　　“没有千万资产，都没资格露宿河西的街头。”、“全款的睡门口，没钱的请回去。”——想要读懂南京楼市，绕不开河西板块，在过去的十年间，这里已然成为南京楼市的“宇宙中心”。 

　　河西之热，抢房可见：由于限价令和高地价，出现一二手房价格严重倒挂，南京河西频频出现抢房大战。今年6月，河西板块4家楼盘共推出775套房源，却有高达11325组购房者参与摇号，平均下来14.6组意向客户抢1套房，可谓是万人陪跑买房，有媒体统计称，这四盘验资预计冻结超400亿资金。

　　作为迎接2005年“全国十运会”的重要配套工程，南京河西中央商务区(CBD一期)在2002年正式启动。随后在2003年，河西新城规划正式出台。作为南京的新城市中心，河西新城一路走来，伴随的是2005年十运会、2008年第四届世界城市论坛、2014年青奥会等一系列重要事件。

　　小Z介绍称，2005年河西新城的房价还在五六千左右，当时南京其他区域的房价还在四五千上下，随着政策与资金不断支持注入，南京奥体中心及周围片区的相应配套也逐步完善，差不多从2009年开始，河西楼市就开始一路走高。

　　2008年全国楼市成交一片惨淡，救市之声不绝于耳。当年南京的商品住宅成交仅4.49万套，环比2007年下降51.3%。不过在2009年，在四万亿暖风推送下，大量投资及投机资金涌入楼市，仅在当年，南京楼市成交量就从上年的不足5万套飙涨至10.5万套，作为南京楼市的当红炸子鸡，河西板块就此进入飞速上涨通道。

　　“如果说河西房价从2009年的一万多飙涨到现在的四万多，成为南京楼市涨幅最快板块话，仁恒江湾城就是十年间河西楼市的一个缩影。”小Z举例说，2009年仁恒江湾城一期开盘，均价约在1.5万元/平，到2018年仁恒江湾城一期的二手房成交价已经到了5.7万，而此后的几期二手房挂牌价还要更高。

　　2016年是河西楼市的另一个关键节点。2016年5月，葛洲坝(6.130, -0.04, -0.65%)以总价32.8亿元，楼面地价45213元/㎡，拿下河西南G14高价地。就在这块地出让当天，包括这一河西地王外，河西一共还有三个“高价地”诞生，包括常州世茂房地产有限公司以88亿元竞得的G11地块，溢价幅度114.6%，为南京2016年总价地王。除此之外，还包括电建地产与金茂地产联手拿下的G12与G13地块，楼面地价分别高达3.7万/平米及3.68万/平米。均刷新当时河西在售新房均价。

　　从2016年过来的两年多时间里，在“4.5万地王效应”的刺激下，大量需求涌入河西，也带动了河西二手房板块水涨船高。2019年，葛洲坝拿下的“4.5万地王”即将入市，有消息称，被称为葛洲坝南京中国府的项目已经公开售楼处，对外宣传造价7万/㎡。河西地王再现江湖，又会如何搅动河西楼市风云?　　

       南京楼市走向何处?

　　对于生活在南京城里、亦或是想要涌入南京的年轻人来说，河西是个神话，能在城中买得起一处蜗居已经不容易。“在居民收入尚没有赶上北上广深时，南京的房价已经超前赶上了。”小Z感慨，房价畸高，普通大学生工资也才五千多，不知道什么时候才能买房。 

　　2018年豆瓣上有个帖子如此发问：“南京月薪税前25k，什么水平?”获赞数最多的回应是“低端炫富撩妹贴”。

　　确实，在北京上海等一线城市，税前25k的收入到手约一万七左右，其实并非太高的收入，但从这个帖子的众多回应看来，对于在南京奋斗的年轻人来说，这样的工资已经很难得了。

　　2018年6月，融360统计的全国十大房价工资比城市中，南京居于第7，位于北上广深厦门福州之后，房价工资比为3.7，买一套房平均花费时间为30.8年。

　　然而，按照贝壳找房发布的《2018城市居住报告》，在包括北京、上海、深圳、南京、武汉、长沙、重庆、成都、合肥等9大城市中，购房人群最年轻的非南京莫属，平均购房年龄30岁。

　　平均年龄在30岁的年轻人在南京买房，“六个钱包”齐上阵就成为大概率事件。根据中国指数研究院的统计，深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%。最近四年，更是呈现高速夸张之势。作为对比，全国居民部门的杠杆率(住户贷款余额/住户存款余额)在2018年一季度大概是61%。

　　以南京2017年数据为例，其中住户存款6202.95亿元，比年初增加107.14亿元;住户贷款7704.23亿元，比年初增加1170.48亿元;如果住户贷款除以住户存款这一计算军民杠杆率方式来计算，南京居民杠杆率高达124%。

　　“南京房价为啥一直能居高不下，就是每年刚需多，很多大学生毕业留在南京，随后就面临买房的问题。”小Z说，还有就是在南京买房的安徽和江苏其他城市人群多，江苏经济实力强的城市不少，不少有经济实力的人群就会选择在南京购房投资。

　　2017年，南京出台一系列人才政策，凡取得研究生以上学历或40周岁以下的本科毕业生即可落户。当年南京常住人口较上年增加6.5万人。

　　按照《南京市“十三五”人口发展规划》，到2020年末全市总人口预计将达到910万人左右。按照2017年南京833.5万常住人口来看，2019年到2020年两年，还将增加76.5万人。人口的流入会对未来几年南京的楼市发展产生什么影响?