王泽红 

　　“在红璞公寓拼了三年，我给自己打65分。”世联行(4.820, 0.01, 0.21%)集团(SZ002285)前副总裁、红璞公寓前CEO甘伟曾这样总结自己在长租公寓领域的成绩。

　　一周前，这位红璞公寓的领路人已经从世联行辞职，转战广州建方租赁，出任总经理一职。

　　“长租公寓大有可行，愿意继续做长租公寓。但长租公寓是个重资产业务，需要大量资金资源投入，这也是我选择广州建方租赁的重要原因。”甘伟说。

　　甘伟入职世联行18年，是一位老将，2015年牵头创立红璞公寓。截至目前，红璞公寓已布局全国30个城市，超过10万间公寓;上线运营超过3万间，覆盖核心一二线城市，形成了一定的规模。如今，事业未成人离去，令业界唏嘘。

　　接替甘伟的是世联行另外一名老将史剑华。史剑华曾在世联行旗下宁波、苏州地区公司担任高管职位。现在，世联行将旗下空间、公寓、商业三大板块做一体化调整，整体运营。世联行称，三大业务都由史剑华统管，会更有利于公寓、空间、商业的发展。

　　难逃模式陷阱

　　据了解，公寓市场分为两种，一种是以万科、金地、远洋等为代表的集中式公寓，另一种是以自如、相寓为代表的分散式公寓。而红璞公寓就是典型的集中式公寓。

　　作为A股唯一一家房地产综合服务类公司，世联行在2015年就开出了第一家红璞公寓。与其他中介系的散租式公寓不同，红璞公寓专注于集中式的中高端公寓。

　　甘伟带领红璞公寓发展的三年，也是整个公寓市场野蛮生长的三年。在这期间，红璞公寓凭借东家世联行的强力背书，也具备了一定的规模。

　　但是，作为一种新兴业态，公寓运营的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”。虽行业前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。目前在公寓领域，企业主要通过二房东赚取租金差的盈利模式支撑业务的发展，但是这部分营收并不乐观，而红璞公寓也跌进了这种“模式陷阱”之中。

　　在规模不断扩大，投入持续增长的同时，红璞公寓的利润却在下滑。公告显示，2017年世联行资产服务业务(公寓所在的业务分部)毛利为-1.84亿元，同比下降554.51%，出现暂时性亏损。而2018年1-9月份，世联行净利润为37541.82万元，同比减少29.47%，原因之一是公寓管理业务亏损增加，新增公寓的装修改造等一次性投入成本分摊增加所致。

　　公寓企业本身模式单一，盈利困难已是不争的事实，定位中高端的红璞公寓亏损也在意料之中。

　　此前，有消息称，世联行对红璞公寓的投入正在减少，未来将重点发展办公空间。对此，世联行表示，并非对红璞投入减少，而是空间、公寓、商业都在做一体化调整。之前都是分业务单独分开在运营，而现在整合在一起将有利于项目拓展，实现经济效益的最大化。

　　事实上，世联行早就有打造“世联综合体”的想法。按照这个思路，世联行的社区配套商业品牌——世联里将与世联空间、世联红璞、红璞礼遇一起，构成“世联综合体”的四大产品模块。叠加基础物管、投资及资产证券化服务后，将成为“中国资产运营的世联解决方案”。

　　母公司增资搁浅

　　公寓领域还面临着另外一个共性问题，就是融资难。行业企业较为普遍的存在资金链紧张的情况，难以通过银行等渠道获得资金。2018年，企业融资渠道进一步收窄，租金贷等金融工具被叫停，融资渠道收窄更是使得很多公寓企业难以为继。

　　对于红璞公寓，融资更是无从谈起。自其加入公寓的争夺战以来，并未获得过外部的融资，一直在依靠东家世联行单方面在输血。

　　而如今，世联行原本承诺的增资也被搁浅。

　　2017年12月，世联行曾宣布，要对红璞公寓增资扩股，将其注册资本从300万元增加至10000万元，扩大业务之意甚为明显。然而2018年12月21日，世联行发布关于子公司增资扩股的进展公告称，虽已完成工商变更登记手续，但并未实缴出资。

　　公告显示，基于市场情况的变化，及世联行对所属资产管理服务业务板块(公寓、商业物业管理等)的战略发展规划，有意向推进资产管理服务业务板块的对外合作，探索更适合公寓业务发展的股权融资。目前，世联行已与世联集房、深圳世联云贷柒号签订《合作谅解备忘录》，决定暂缓对世联红璞实缴出资事宜。

　　就目前公寓的发展模式而言，就是通过烧钱争夺房源，扩张规模，一旦缺少资本的再注入，很容易陷入资金链危机，正如曾经引人注目的共享单车之争。那么，没有外部融资，母公司暂缓增资的红璞公寓该何去何从呢?

　　房东东公寓学院创办人全雳表示，世联行作为代理机构，懂一手代理，但没有做公寓的基因，“红璞应该作为世联行的参与投资，而非主要投资，这样就可以在体外先孵化，单独自己融资。现在红璞绝对大股东为世联行，只有世联行给红璞输血，对外融资受限，这是最大的问题。”

　　悬而未决的前路

　　2018年，因资金链断裂、经营不善导致“爆仓”的公寓企业达到11家。如近期被蛋壳收购的爱上租，曾是当时全国公寓领域融资额度最高的企业，在2016年和2017年先后共融资4亿多元人民币，此后便再无融资消息。

　　据知情人士透露，其实在爱上租被蛋壳公寓收购以前，就遇到了资金紧张的问题，甚至爆出了提前跟房东解约或为止损的新闻。曾经有另一家本土公寓品牌有意收购，但因故未成功。“公寓看似在风口上，其实很难赚钱。”该人士感叹。

　　相比于红璞公寓寡少的内部增资，它的竞争对手们却在紧锣密鼓的融资，然后攻城略地、抢占市场，做原始积累。

　　2017年10月，国内首单长租公寓资产类REITs产品正式破冰，住房租赁融资的市场被迅速激活。上交所数据显示，2018年截至目前，以房企为代表的集中式公寓，如龙湖、首创、保利发展、合生创展、龙光、花样年等15家房企发行住房租赁公司债，累计融资规模已超600亿元。截至2018年10月，万科泊寓布局16万间房源，龙湖冠寓开业2万余间，旭辉领寓管理规模达到3.5万间。

　　碧桂园计划到2020年将建设100万套公寓，其中40万套自主开发，60万套靠创新模式拓展;保利计划2020年企业的公寓管理规模将达30万间。

　　而以中介系为代表的分散式公寓企业，如自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多家企业，在2018累计融资规模超60亿元。其中，自如完成40亿元A轮融资，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资，然后开启了争夺公寓地盘的序幕，也就有了后来沸沸扬扬的蛋壳收购爱上租。

　　一切都像当初的共享单车血拼，没有资本的支持可谓是寸步难行，等待自己的都将是被吞并的命运。

　　中商产业研究院预测，到2025年，我国公寓租房市场规模为3万亿元，租赁人口达2.5亿，其中北上广深约占60%，市场规模约为1.8万亿。

　　而未获融资的红璞公寓，最终的命运如何，在公寓市场的这场争斗中，能分得多大的蛋糕?一切都待时间给出答案!