【香港商報网訊】記者呂婉玲報道：樓市在去年由一手樓所主導，根據利嘉閣地產發表研究報告，今年情況好大機會會延續。該行推算，今年潛在的一手私宅供應逾3萬伙，有望年內登場項目則達約107個。環顧全港，新盤戰場集中於新界區，單單西貢、大埔、屯門三大分區的潛在推盤伙數，已佔去全部45%，當中乃受到幾個逾千伙大型新盤的數字帶動。
根據利嘉閣地產研究部數據，預測2019年全港全新一手私宅項目潛在供應約107個，共提供約3.01萬伙，數量較去年預測回落2.9%，但仍處按年逾3萬伙的水平。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，上述3萬個單位，是指條件較成熟，有機會年內應市的伙數；惟實際推售量需視乎市況及發展商部署而定，該行估算實際推盤量約為1.8萬伙。
新界佔45%新供應
按地區計，新界區續遙遙領先另外兩個區份。整個新界區共涉46個項目，單位數約1.77萬伙，佔全年供應約59%。西貢、大埔及屯門區佔合計約1.34萬伙，佔全港比例近45%。其中，西貢區受惠全港最大供應庫，將軍澳日出康城共3期、4個項目的3712伙帶動，連同區內另一大型石角路項目等，帶動整個西貢區提供5319個新盤單位，成為全港潛在供應最多的分區。
大埔區亦有4個潛在應市項目，潛在伙數則達4279個，為第二最多的分區。當中兩大焦點項目分別是中國海外的天鑽及億京的海日灣二期，分別提供1620伙及1408伙。至於屯門區年內亦有9個項目可推出，共計約3842伙。
九龍區今年潛在可售私宅項目共27個，單位總數達9064伙，較去年初同區預測大增24%，主要是啟德、九龍東及西九龍各有逾千伙的大型新盤可望應市。當中，南昌站上蓋的匯璽III涉1172伙、啟德第1K區2號項目涉1006伙，東九龍藍田茜發道項目則涉1000伙。
港島區方面，今年供應重鎮由東區轉移至南區及中西區。不得不提黃竹坑站一期上蓋項目，為區內多年未見的大型鐵路上蓋項目，勢成市場焦點。此外，中西區共17個項目應市，為全港提供最多項目的分區，較次名多出4個。
恒地取代新地成推盤王
從發展商層面而言，恒地(012)以系內12個項目及4900伙，一躍而成今年項目及伙數供應量雙料冠軍，取代去年新地(016)的一哥地位。新地今年則以8個項目涉2940伙，成為供應伙數次多的發展商。值得留意的是，隨內房數年前積極在港投地，成熟項目相繼出現，中國海外(688)、路勁基建(1098)及合景泰富(1813)均有逾千伙的項目有望年內登場，供應量比一些本地傳統發展商如新世界(017)及信置(083)等不足千伙更多。
陳海潮初步預期，今年五二折居屋搶去客源，若發展商仍高價推盤，一手全年買賣量或按年再跌3%，至只有約1.5萬宗的水平；而金額料約錄2235億元，按年跌近1%。
【屯門新盤】永泰The Carmel周內開價
記者呂婉玲報道：作為今年推盤重鎮之一，屯門區快將有全新盤登場。永泰地產(369)旗下、位於屯門青山公路大欖段的新盤「The Carmel」昨日已上載樓書，集團執行董事兼銷售總監鍾志霖表示，項目有望於周內開價及開放位處灣仔的兩個示範單位。The Carmel共提供178伙，包括130伙分層單位及48座洋房，其中最細單位僅259呎，屬開放式間隔。
在定價方面，他指項目的洋房將以鄰近的珀居、滿名山等低密度豪宅作為參考，分層住宅則以新界區樓盤價格作指標。同時，項目分層單位的實用面積介乎259至1476平方呎，涵蓋開放式至四房戶型；洋房實用面積則介乎1082至4144平方呎，包括三房至五房戶型。
鍾志霖認為市場亦存在一定剛性需求，對於財政司司長陳茂波近日指會考慮放寬按揭成數，他表示十分歡迎，認為可銜接一手與二手市場，滿足買家的換樓需要。他建議，政府可先從上車盤起步，以讓年輕人有入市的機會。
【商报时评】加大政策力度助市民上車
跨入2019年，香港市民最關心、最期待的依然是房屋問題。而解決房屋之困，最根本的措施依然是大力拓地、增加供應；與此同時，調節市場需求與樓價，重建置業階梯，滿足不同階層市民的置業需求，亦是特區政府房策的另一重點。
香港樓價高到離地，普通市民只能「望樓興歎」，問題確實不易解決，但眾多市民的置業需求與願望絕不能忽視，政府的調控主導作用十分重要。特首林鄭月娥在施政報告中強調，要以置業為主導，讓市民安居。港府亦相繼推出了一系列大膽革新的措施來幫助市民上車，包括將公私營房屋比例由六四比調整為七三比，在未來十年為市民提供更多的公營房屋；同時，改革政府出售資助房屋的定價機制，要與市場價完全脫钩，如居屋售價由原來的七折調低至五二折，最新推出的首個港人首置上車盤「煥然懿居」亦定為六二折出售，普遍反響很好，頗受市民歡迎。林鄭昨接受訪問時表示，將出售資助房屋定價與市價脫钩是一個相當徹底的改變，今屆政府願意增供應、願意以市民可負擔的價格出售。可見，政府作出更多承擔、助市民置業上車的決心。
確實，在市場樓價如此高昂情況下，若不改革資助房屋定價機制，縱使售價在市場價之上有些許折扣，許多市民顯然仍難以承擔，故政府改為根據買家的承擔能力定價，是必然且很有必要之舉。而且，政府在資助房屋售價上提供更大、更多的折扣，調低售價，同時在未來房屋發展策略上又增加更多公營房屋供應，這不僅可以吸引、鼓勵更多市民以更低價格購買資助房屋，長遠來看，也會對私樓價格形成下調壓力，良性循環，有利於香港整體房價的回落，滿足更多市民的置業需求。
除了以上措施，過往政府還推出了多輪「辣招」來抑制過熱的樓市和樓價上漲，然而面對不同時期的樓市狀況和市場需求，這些「辣招」亦應適時調整鬆緊。自去年下半年香港樓市出現調整轉跌，成交量亦大幅回落，因此不少人關心政府是否會「減辣」，不過基於目前香港樓價依然嚴重超出市民負擔程度，財政司司長陳茂波在最新網誌中就明確表態，港府無意放寬「額外印花稅」、「雙倍印花稅」及「買家印花稅」三項措施，但是會考慮在綜合衡量樓價下跌幅度、成交量、供應量及整體經濟情況後，在合適時機放寬按揭比例。在樓價下行時，適當放寬按揭成數確有助於那些有能力供款但首期不足的市民上車，不過，港府必須審慎謹慎，切勿盲目放開太多，導致樓市再度火熱，反而加重市民供樓負擔和銀行體系風險。此外，政府亦可考慮引入市場力量為市民提供按揭優惠，幫助有能力的市民上車，比如透過按揭證券公司，提供更高的按揭保險，降低首期負擔，很好的一個例子便是首個首置上車盤項目通過按揭證券公司，可給予買家最高九成按揭，港府可考慮將之恆常化。
始終，土地房屋政策最終目的是希望讓市民有其居，港府在大力覓地建屋的同時，亦要供需齊發力，不斷加大政策力度、改革調整房策，讓更多市民可以更快上車！
香港商報評論員 趙燕玲
