2019年市場不明朗因素多，難免會拖累樓市。

　　【香港商報網訊】記者鄭珊珊報道：2018年香港見證了史上最貴地皮的誕生，從這塊地皮也可以管窺這些年中資在港投地的起跌興衰。展望未來數年，隨內地調整企業對外投資結構，預計香港地價節節上升的盛況難再。

　　啟德新發展區自2013年起推出了多幅住宅地，同年6月第一幅地皮由中海外(688)以22.7億元投得，每呎樓面地價5427元。緊接著，中海外又奪得了鄰近的另一幅地皮。內資「爆冷」以45.4億元「連吞」兩地，出價亦屬市場預期上限，市場為之一振。其後發展成港人港地項目啟德1號，2016年開售時首批折實呎價為14471元。　　

 

　　啟德一號

　　2014年2月，央企背景的保利置業(119)以39.23億港元投得第1I區3號地盤。據悉，其為啟德區內規模最大、景觀最佳之地塊，每平方呎樓面地價約6530元，較市場預期上限高約15%。該地皮可建樓面約60萬方呎，可建不少於930夥住宅單位。

　　2014年幾乎成為了內資發展商大規模進入群眾視野的元年。對此，交通銀行國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰表示，內地發展商外出是歸因於內地樓市市場比較波動，出手豪邁。

　　2016年11月2日海航集團以88億港元拍下香港九龍啟德第1K區3號地盤，每方呎樓面地價13500港元，較估值上限大幅高出約87.5%。市場嘩然的同時，啟德的樓面地價告別了四位數時代，坐上了小火箭，一飛沖天。海航幾乎佔據了2016年11月至2017年3月的地產版面，連續投中的四幅啟德地皮，平均樓面呎價都在13500元左右的水平，無論是得手的次數，還是最後落實的單價，都讓其他競爭對手感到了壓力。

　　強攻之下，必有反撲。本地發展商如夢方醒，絕地反攻，勢在必得，為「麵粉王」的誕生創造了條件。2017年11月開始，競投政府所批出的土地，中資背景的發展商出價慢慢變得不及香港發展商進取。然而，九龍塘龍翔道的市區地，九龍倉集團(004)以124.5億元奪得。每方呎樓面地價逾2.85萬元，創下了九龍地皮呎價歷史新高。　　

 

　　啟德地投入標現場。

　　進入2018年農曆新年前後，海航相繼向本地地產商出售了三幅地皮，平均呎價都在1.5萬元左右。受此刺激，2018年5月，啟德第1F區1號地盤的新九龍內地段第6568號的住宅用地，以251.61億元批予新鴻基地產(016)。作為出價最高的投標者，新地打破了過往的所有紀錄，成為史上最貴的住宅地王的締造者，出價貼近市場預期上限。地皮佔地約17.8萬方呎，最高可建樓面逾141萬方呎，當中住宅樓面佔約106萬方呎，預料提供1470夥，屬於近年規模最大的住宅地之一，是次成交價高達251.61億元，相當於每呎樓面地價17776元。新地在集團的業績報告指，項目將來將連接港鐵啟德站，當中132.8萬呎樓面將興建住宅、商場，另外的37.4萬呎樓面則建酒店。商業及部分住宅樓面將留作收租用途。利嘉閣地產研究部主管陳海潮早前撰文提到，新地以超過251億元奪得啟德地皮對樓市成交的影響。就在新地王誕生後，樓市破頂成交的消息便接踵而來，此後市道持續向好。

　　內地資金還會來港嗎

　　在政府海外投資監管和信貸趨緊的雙重壓力下，國內投資者境外地產投資受限。政府此前發布的11號文件新版《企業境外投資管理辦法》在2018年3月1日正式施行。此次新規彌補了先前監管漏洞，並加強了事中和事後的監管。文件勢必將對處於高速增長期的境外投資趨勢產生抑制作用。

　　據戴德梁行去年發布的三份《中國境外地產投資報告》顯示，從2018年第一季度到三季度，國內投資者境外地產投資總額一步步下降。第一季度錄得數字為56億美元，第二季度為43億美元，第三季度進一步下降至26億美元，環比下降41%。

　　2017年第三季度，內地投資者境外投資總額僅錄得31宗交易。每宗交易的平均規模在第三季大幅下跌46%至8700萬美元，而上季度則為1.61億美元;三季度仍沒有任何地標型寫字樓投資交易，僅有3筆較小型寫字樓以總計6200萬美元的價格成交。與2017年第三季度相比，寫字樓投資額同比下降91%，這些交易主要是自用用途;而土地開發投資出現回升，佔內地投資者境外投資總額的近50%，投資總額達12億美元。

　　戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑早前指出，除了政策緊縮的原因之外，中資企業也開始重新審視自己的資產配置，以響應國家政策、調整海外發展策略及投資併購步伐，進一步降低負債增加流動性。

　　商務部數據顯示，2018年1月至9月，中國境內投資者投資主要流向租賃和商務服務業、製造業、採礦業、批發和零售業，佔比分別為32.8%、16.7%、9.7%和9.2%，房地產業、體育和娛樂業海外投資沒有新增項目。

　　萊坊房地產顧問機構萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅在2018年10月12日表示，外匯管理政策的變化影響了中國對外房地產投資的偏好，相信中國境內投資者大舉投資海外房產的周期已經結束。中美貿易戰、英國脫歐、美聯儲加息等地區性事件為海外房地產市場帶來不確定性，但不是影響中國投資者的根本原因。

　　萊坊的《中國對外房地產投資報告》指出：截至去年7月底，中國投資者在全球房地產的投資總額為232.40億美元，2017年全年的投資總額為439.80億美元。在英國、美國、澳大利亞和中國香港這幾個境內投資者投資海外地產的主要市場中，境內買家的投資熱度持續下降。2017年，境內投資者在上述四個市場的房地產投資總額為268.5億美元，同比下降8.4%。

　　陳海潮展望2019年說道，市場仍然存在不明朗因素，相信期間尚有不少變數，或將持續影響環球經濟表現，拖累樓市。面對如此複雜的情況，地產發展商會轉而採取比較審慎的態度，投地方面可能不會再出現搶地的情況。　　

　　

 

　　境外投資遇冷乃防止資產轉移

　　中國內地對外投資額的快速增長始於2004年，商務部在《關於境外投資開辦企業核准事項的規定》中表示，支持和鼓勵有比較優勢的各種所有制企業赴境外投資開辦企業。受這一政策的直接刺激，2005年中國對外直接投資額實現翻倍。2015年，中國躍升為全球第二大對外投資國。2016年，中國對外直接投資總額接近2000億美元。

　　中國對外投資的增長態勢在2017年出現了逆轉。2017年7月18日，發改委發言人在新聞發布會上表示，有關部門將繼續關注海外房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域非理性對外投資傾向，防範對外投資風險，建議有關企業審慎處理。2017年上半年，中國房地產業對外投資同比大降超過82%，只佔同期中國對外投資總額的2%。文化、體育和娛樂業等行業的海外併購也大幅下降了82.5%。

　　商務部解釋說，國內經濟繼續向好，投資者將更多的資金留在了國內。全球恐怖主義蔓延，部分國家收緊外資准入等，都對我國對外投資產生負面影響。第三才是商務部會同國務院有關部門，加強了對外投資的真實性、合規性審查，非理性的對外投資得到有效遏制。

　　當日晚間的央視新聞1+1節目點名批評了萬達等海外併購「大戶」。社科院金融研究所研究員尹中立表示，中國企業的非理性對外投資，本質上是一種資產轉移的行為。