文|杜雨萌 孟珂

　　先有山东省菏泽市取消新购住房限制转让期限，后有广州市松绑商服类物业，明确2017年3月30日前土地出让项目不再限定限售对象，可售个人。与此同时，湖南省衡阳市关于限价令撤销“一日游”的操作，同样被市场报以高度关注。

　　“对于三线、四线城市来说，今年房地产市场调控政策出现微调的案例，有望进一步增多。”昨日，中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示，首先，2018年上半年，三线、四线城市房地产乱象导致房价上涨过快，已经在需求端过度消耗了未来购房者的购买力，再加上棚改政策调整导致供给端也出现下滑，因此，供需两端同步走弱或成为部分三线、四线城市政策松绑的主要原因；其次，对于遵义、泸州等人口净流出的三线、四线城市来说，如果没有政策方面的调整，未来很难持续吸引外来人口以及购房者在本地定居；最后，在“稳房价”的背景下，由于目前三线、四线城市房价下降压力较大，要想稳住房价，势必要在政策上做出一些微调。

　　“要想弄清房地产调控政策未来会在哪些方面进行调整，首先要清楚地方政府对哪些政策有自由裁量权。”李赫认为，由于限购、限价、限售及规定社保缴纳年限等政策是由地方政府自行规定，此类政策很有可能是调控政策松绑的首要出发点。

　　除限价措施有望放松外，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析称，信贷政策和限商政策也有望出现不同程度的微调。

　　苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙对记者表示，两类城市有望获得政策松绑许可：一是地方财政收入、地方债务偿还对房地产相关税收和土地出让金收入依赖程度较高的城市；二是经过本轮楼市调控后，一些房地产交易、土地出让下降程度过大的城市，这类城市一般集中在三线、四线城市，在前期“一刀切”的房地产调控政策引导下，被迫采取了不符合自身楼市发展状况的城市。

　　值得关注是，尽管目前一线、环一线及部分热点二线城市房价已经出现了明显回调，但李赫认为，由于此类城市多表现为人口持续流入或有一定数量的人口基数，且刚需购买力较强，所以，预计政策松绑可能性较低。

　　住房租赁市场或跟进三大利好举措

　　去年12月22日，国务院正式对外发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，其中规定住房租金专项附加扣除尤其引人关注。对于租房者而言，住房租金专项附加扣除或可帮其减免数百元的个税，这无疑是给租房者一个大大的新年红包。

　　那么今年住房租赁市场还将有哪些措施跟进？上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，对于今年租赁市场来说，有可能出现较大的动作或将体现在以下几点：一是租赁市场的同权动作会增加，即各类和教育配套等有关的政策内容会比较多。二是租赁市场的用地供给会增加，尤其是集体建设用地的配建。三是租赁市场的发展会强调需求导入，类似租金补贴等。

　　根据中原地产研究中心统计数据显示，2017年至2018年多家银行与开发商投入租赁市场数千亿元资金。“过去两年中，租赁市场持续被关注。近日召开的全国住房和城乡建设工作会议也提及了补齐租赁住房短板。因此从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的资本与开发商或将在2019年继续大幅度增加。”中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示。

　　对于后续租赁市场的变化，严跃进表示，风险方面需要警惕空置率增加，同时也要关注部分收购房源项目租金上涨过快等现象。此外，从大趋势看此类租赁市场的发展，后续政策鼓励政策和引导政策会越来越多。

　　同时，住房租赁市场还面临着居住价格过高的问题，对此，严跃进认为，过去对租赁市场的居住价格管控较少，如今发展租赁市场已成为今年政策调控的热点，所以在物价上涨的情况下，住房租赁价格应从民生角度进行把控。并且租赁房屋的安全质量监管也将是今年住房租赁市场的工作重点，应尽快出台明确的法律依据和合适的监管主体。

　　以北京为例，对于出租房屋的质量，《北京市房屋租赁管理若干规定》明确提出：出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。

　　此外，张大伟还表示，租赁市场调控还将持续，建立“租售同权”的住房制度，不仅仅是房地产长效调控的政策之一。还要鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，这些都是科学住房观念的一个重要环节，有助于避免房地产市场的大起大落，减少非理性购房需求。