■许歆洁 袁晓澜

　　此前，《华夏时报》记者曾报道某房东出租房时遇“中介抢房大战”，租金被多个长租公寓中介3次抬价，引发了公众舆论的“爆点”，资本运作是否助推租金高速上涨成为争议话题。

　　随后，长租公寓市场又曝出了资金断裂、租客“被贷款”等众多负面消息。事实上，近年来在国家政策大力支持下，长租公寓取得长足发展，不少企业开始探索资产证券化道路，但其背后与盈利模式挂靠的根源性问题却仍未解决。

　　租赁市场背后的资本作用力

　　此前《华夏时报》记者曾了解到，7月中旬，陈先生（化名）打算出租其闲置在天通苑西二区的一套120平三居室。其表示，房租预期价格为7500元/月，而在自如和蛋壳公寓两家中介的三轮抬价后，每月成功涨价3300元，达到10800元/月。

　　“中介抢房大战”的报道，开启了公众舆论争议点。随后，为了统一向外界传递意见，我爱我家(4.670, 0.12, 2.64%)集团研究院召开媒体电话交流会。会议中，前我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖对租赁市场中房租上涨问题做出解读。

　　胡景晖认为，专业租赁机构重装修、重装配使房屋更迎合其需求，加之专业租赁机构的存在使业主租房更为便捷……但是，一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配，但某些专业租赁机构仍坚持包装，高价出租，收购房源成本显著抬高，以此赚取租金上涨的差价。

　　同时，胡景晖指出，某些租赁机构之间互争房源的行为，势必会抬升收购房源成本。一旦业主观望市场时，发现房租较高，那么其对房租价格的预期心态便会立即膨胀。

　　胡景晖直言，如果房租持续此态势，那么危机爆发的后果，将比P2P爆雷严峻得多。谈到政府调控方面，胡景晖表示，政府对资本背后运作是有介入的，约谈中介机构手段起到的抑制作用不可磨灭。

　　继炮轰部分中介资本推高房租后，胡景晖于当月在朋友圈发布辞职信，宣布辞去我爱我家集团的所有职务。而其长租公寓“爆雷”的预言，于不久后实现。

　　盈利模式堪忧

　　今年下半年，长租公寓的各种乱象皆连被媒体曝光。一时间，长租公寓领域成为“众矢之的”。

　　有关长租公寓的甲醛争议问题，由一篇在朋友圈火速传开的《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》文章引爆。文中称，一名阿里巴巴杭州总部的员工王某，疑似因租住自如的房子，患上急性髓系白血病而去世。

　　对于此事，众多租客纷纷在微博、微信等社交媒体上反映，担忧长租公寓因装修存在的甲醛问题危害自己的身体健康。如此前，《华夏时报》记者曾报道了一位因怀疑自如甲醛问题危及自身健康而起诉自如的案例。

　　甲醛问题归根究底还在长租公寓的高周转模式。易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，甲醛超标涉及建材绿色和空气环保。租赁企业要降低成本与提高盈利空间，就不会放弃每一个租赁机会，致使甲醛问题易被忽视。租赁公寓发生甲醛危害事件，说明其需在装修过程中防范因赶工期而出现的新问题。类似自如这样的长租公寓高周转或者说快速的发展模式，或昭示着此类企业融资方面背负压力，但也说明高周转模式与租客最基本的居住要求有所违背。

　　然而，降低成本与提高盈利空间不是为长租公寓开脱的借口。严跃进认为，关键还在企业的心态。实际上，放弃高周转，反而可以实现更好的品牌和品质，所以企业自身不能有唯规模至上的概念。

　　不久后短短一个月内，长租公寓自甲醛风波后又现平台“爆雷”状况。

　　中原地产首席分析师张大伟曾表示，长租公寓运营商风险不断出现，主要原因在于盲目扩张和资金池违规运作。众多机构和资金不计成本抢房；同时，房租补贴战、挪用租户预付资金、诱导租户使用租金贷等不规范行为频发。长租公寓运营商不仅仅是租赁企业，越来越接近类金融企业。

　　长租公寓市场上乱象丛生，暴露了其盈利模式问题。业内普遍认为，长租公寓前期建设及改造投入大，回报周期长，盈利途径单一。

　　有数据显示，目前，中国核心城市的住房租金收益率不足3%，跟美国核心城市相比差距甚大，低租金回报率也使持有机构及投资者普遍缺乏热情。

　　乐乎城市青年社区CEO罗意告诉《华夏时报》记者，目前乐乎还没实现盈利，规模尚未达到盈亏平衡点。长租公寓的盈利模式很简单，就是以租金为主，轻资产模式要靠量去撑。就目前的市场情况来看，每一个项目本身都是盈利的，但是机构、品牌商不挣钱，是因为长租公寓的中后台成本很高，包括高管团队、IT体系、营销成本、办公成本等。乐乎现在也没想盈利的事情，而是追求做大的可能性，把量跑起来的可能性。”

　　龙湖冠寓也尚未实现盈利，龙湖集团冠寓总经理张智聪近日表示，冠寓是把长租公寓当做一个战略性业务来做的，业务模型目前还在打磨，现在属于投入期，最终目标要把它变成赚钱的业务。预计进入相对成熟期之后，冠寓轻资产类的长租公寓毛利率在35%左右，净利润率能到12%-15%。

　　也正因如此，长租公寓对住房租赁企业的融资能力要求较高。

　　由于缺乏有效的担保品和作为新兴企业资信评级较差，早期长租公寓行业融资渠道相对比较狭窄，融资渠道有限、融资成本高，一直是住房租赁行业发展的最大痛点之一。随着开发商纷纷试水、产业基金进入与银行开闸，目前长租公寓的融资方式逐渐多元化，融资规模也逐渐增长。

　　近一年以来，我国住房租赁资产证券化取得了长足的进步。贝壳研究院和21世纪产业研究院近期发布的《2018住房租赁白皮书》（以下简称《白皮书》）显示，2017年10月，新派公寓发行了国内首单权益性类REITs，开启了国内租赁市场资产证券化的新时代。今年，碧桂园、越秀地产、世茂地产、阳光城(5.190,0.02, 0.39%)等企业分别发行了住房租赁类REITs，其中，碧桂园发布的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”，融资规模达到了100亿元。“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”为储架式分期发行模式，融资规模将为200亿元，首期融资60亿元。

　　据悉，REITs 模式本质上是房地产证券化的一种形式，将流动性较差的房地产分割为较小的投资单位，降低房地产的投资门槛。美国、日本权益性REITs是主流，新加坡、中国香港主要是信托形式。但国内大陆REITs仍在探索中，不具有真正意义上的REITs，多属于类REITs。

　　但国内住房租赁市场正在起航，REITs成长却缺乏核心要素。从外部限制看，底层法律制度缺失、金融市场不完善、投资运营团队缺乏、投资者对REITs认识不足等因素都制约着REITs发展。