限竞房、共有产权房在年底纷纷加推 销售千亿军团扩容 房企日子却并不好过

 

　　还有半个多月的时间，2018年度开发商的销售大戏就要落下帷幕。最近，开发商年底冲刺的动作可谓十分“高调”。仅以北京市场来说，几个受关注度较高的限竞房项目都有了动作，像南二环项目佑安府不久前刚刚入市，西三环的西城天铸也预计在12月中旬开盘，永定门外的永定府项目的售楼处也挂上了招牌，落户西单置地新座首层。不仅如此，共有产权房也在年底迎来了供应高峰，包括西四环长安街附近的项目，海淀区的共有产权房都开始选房，开发商回款冲刺思路愈加明显。

 

　　根据中国指数研究院数据显示，截至11月底，销售破千亿的房企已经达到了25家。但这并不意味着开发商整体状况乐观，相反，许多房企的销售增长是依靠上半年二三线城市的突飞猛进，而下半年开始，销售增长速度已显著放缓。许多房企的日子并没有数据显示的那么好过，甚至业内人士预计，未来将有大量的房企将退出房地产市场。

 

　　年底集中推盘冲刺

 

　　11月的最后一天，期待已久的佑安府项目开始了选房，这个位于南二环的项目以9万元左右的价格开盘，本身开盘价格已经低于周边昆仑域的最新房源，而且还有89平方米的两居室可供选择。但遗憾的是，这个曾被认定将日光的项目，实际上开盘当天并没有日光，仍有部分户型可选。

 

　　佑安府之后，位于丰台区西局的西城天铸也传出了结束验资，12月中旬开盘的消息，这个有港资九龙仓开发的项目，周围均是像西府大院、西宸原著这样的顶级豪宅。

 

　　不仅是限竞房，共有产权房也在年底迎来了爆发期。西四环共有产权房玉景阳光即将公开摇号，均价35000元/平方米。该项目位于石景山区玉泉西一路（长安街以北），一直以来都以长安街旁的共有产权房作为宣传口号。项目共452套，通过购房资格审核家庭达11864户。此外，海淀区的共有产权房永靓家园也要选房了，时间定于2018年12月19日至24日，一共2000多套。

 

　　一时间，一度稀缺的房子，稀缺的位置，在2018年里好像处处过剩。

 

　　北京中原地产的数据显示，截至12月12日，限竞房已经入市项目31个，共41期，合计提供了19327套住宅，但目前的网签只有3693套，刨去网签数据比实际签约要滞后的因素，从平均数据看，实际销售也只去化了40%左右。

 

　　而共有产权房供应更多，数据显示，截至12月12日，北京入市的共有产权房年内多达29个项目，提供房源32446套。也就是比2017年5个项目3752套上涨了765%。

 

　　不难看出，北京楼市的新房供应在2018年彻底进入供应井喷时代，共有产权、限竞房的大量入市，使得市场出现了严重的供应增加，库存开始明显上涨。

 

　　开发商抢收 已有25家房企业绩超千亿元

 

　　顶着库存增加的压力，房企依旧开启了抢收业绩，加速推盘的节奏，试图在最终盘点来临之前，让业绩表更好看一些，也好“过年”。

 

　　不仅是北京项目开始集中入市，全国各主要城市的住宅项目也纷纷增加了供应。据易居房地产研究院发布的《11月份全国40城住宅成交报告》显示，11月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长20%。

 

　　分城市来看，11月份，一线城市成交面积环比持平，同比下降11%；二线城市成交面积环比增长16%，同比增长18%；三四线城市成交面积环比下降1%，同比增长33%。2018年前11个月，40城累计成交面积同比增长8%，虽小幅反弹，仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降9%，二线城市累计同比小幅增长4%；三四线城市累计同比增长26%。

 

　　业内人士表示，临近年底，部分开发商加速推盘，但11月份，40城成交量未出现特别明显的增长，下行趋势依旧未改。

 

　　不过，在这样的抢收势头下，房企的业绩报表明显好看了。根据中国指数研究院的统计，截至11月底，销售额超千亿的房企已经有25家，已经超过了去年。其中碧桂园、万科与恒大均超5000亿元，3家企业销售额均值为5841.7亿元，同比增长率均值为18.7%；1000亿-5000亿的企业共22家，销售额均值为1725.3亿元，同比增长率均值为58.3%，其中，融信、蓝光发展两家企业本月首次跨入千亿阵营。500亿-1000亿的企业有27家，销售额均值为675.8亿元；100亿-500亿的企业销售额均值为317.7亿元；前100名的房企门槛升至236.3亿元。

 

　　不过，值得注意的是，业绩增长并不意味着开发商整体状况乐观，相反，许多房企的销售增长是依靠上半年二三线城市的突飞猛进，而下半年开始，销售增长速度已显著放缓。

 

　　难改资金压力大的现实 90%中小房企或退出地产项目

 

　　今年下半年以来，受困于市场转冷，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。上市公司方面，相关数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。克而瑞数据显示，截至11月，销售超过千亿的房企已有25家，到年底可能会超过30家，同比去年几近翻倍。其他各梯队的销售金额入榜门槛，也明显提高，行业集中度进一步提升。有业内人士认为，房地产市场朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企将会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

 

　　Wind数据显示，截至12月9日，目前已经有20家房企公布了全年业绩预告，这20家房企主要为中小房企。预计预喜的企业数目达到了11家，占比仅为55%。整体来看，项目储备丰富的房企业绩仍然表现良好，深深房A、广宇集团、金科股份等公司预计全年净利润同比增速均接近或超过50%以上。而部分项目储备不足或项目交付时间不确定的房企则面临业绩增速下降或下滑的风险。中房股份预计全年业绩首亏，主要是由于公司主营房地产业务可销售房屋减少。

 

　　对此，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷近日在北京参加论坛时就预计，未来房地产市场将迎来寡头时代。他认为，从2017年起，房企之间的并购与竞争还是分散的竞争，低集中度的竞争，但在2018年之后，到2020年，房地产市场将迎来一般寡占型的竞争，行业资源将向排名前二十甚至前十的企业集中。文/本报记者 李桁