【香港商報网訊】在連續3個月下跌後，12月初，百城二手房均價進一步下跌。

　　機構諸葛找房數據研究中心發布的最新《百城二手住宅均價報告》顯示，上周（12月3日-9日），百城二手住宅掛牌均價為15136元/平方米，環比下跌0.54%，下跌城市達69個，平均跌幅0.91%。分析指出，隨?調控的深化，二手住宅市場熱度持續下降，需求市場正在理性回歸。

　　近七成城市二手房價下跌

　　據諸葛找房此前數據，截至11月，百城二手房均價已連續3個月下跌。諸葛找房分析師指出，隨?調控的深化，二手住宅市場熱度持續下降，連續3周掛牌均價下跌。根據上述報告，上周百城二手房均價較前一周環比下跌0.54%，跌幅擴大明顯。其中，下跌城市達69個，平均跌幅0.91%；上漲城市31個，平均漲幅0.51%。

　　其中，惠州以1.45%的跌幅居於首位。在幾年樓市熱炒後，被稱為深圳後花園的惠州如今已淪為雙城生活的「睡城」，本地人買不起外地人不想炒。

　　相關樓市專家指出，調控的深化正在有效擠壓出前期不斷湧入的投機購房，需求市場正在理性回歸。惠州市房地產市場監督工作領導小組辦公室主任、市房管局局長袁貴平此前也表示，惠州堅持市場調控不動搖，也將不斷推動調控的精準化，維護市場的穩定健康。

　　銷售整體處於下行周期

　　不僅惠州二手房均價受調控政策影響降溫，北京、廣州等一線城市也有類似情況。

　　據央視報道，多名房地產中介經紀人表示，政府對樓市的總體調控和相關金融政策的出台，致二手房市場降溫明顯。報道指出，北京部分地區的二手房價格已出現鬆動，11月份廣州二手房交易市場則比較低迷。

　　根據諸葛找房數據，目前全線城市二手房均價普遍出現下跌。分城市等級來看，一線、二線、三四線城市掛牌均價全線持續下跌，二線及三四線城市下跌最大。一線城市二手住宅均價57633元/平方米，均價環比下跌0.46%；二線城市二手住宅均價18541元/平方米，環比下跌0.56%；三四線城市二手住宅均價10692元/平方米，環比下跌0.55%。

　　如是金融研究院高級研究員楊芹芹表示，從需求端看，房地產市場調控依舊較為嚴格，商品房銷售整體處於下行周期，銷售情況不太樂觀。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波認為，2019年一線城市將表現為「價穩量降」，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，不排除部分城市房價出現較為明顯的波動，但更多的二線城市將呈現出緩慢降溫趨勢。

　　首套房貸利率剎車

　　2017年以來全國首套房貸利率單邊上漲的行情，終於在今年11月份出現了剎車的跡象。

　　融360監測數據顯示，11月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當於基準利率1.165倍，環比10月持平；同比去年11月首套房貸款平均利率5.36%，上升6.53%。

　　數據還顯示，11月在全國35個城市533家銀行中，有23家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，佔比4.32%，較上月減少4家銀行分（支）行；有15家銀行分（支）行回調利率，較上月減少4家；有494家銀行分（支）行首套房貸款利率較上月持平，佔比92.68%。

　　融360大數據研究院房貸分析師李唯一認為，11月全國首套利率出現持平上月情況，環比漲幅進一步降低，二套利率出現回落。結合近3年房貸利率數據來看，首二套利率差值經歷了從平穩到擴大再到恢復平穩，未來保持平穩的趨勢增強。

　　【链接】房企融資高燒難退

　　「2018年房地產降槓桿是最眾望所歸的一年，但事實上房企融資權重不降反升。」12月11日，由中國社會科學院財經戰略研究院等主辦的《中國住房發展報告（2018-2019）》發布暨住房制度改革研討會上，中國社科院財經戰略研究院城市與房地產研究室副研究員高廣春在發布主題報告《中國住房金融報告》時指出。

　　報告通過對房企融資總量在2017年四季度以來的變化趨勢進行分析，發現自2016年「9.30新政」開始，房地產相關融資調控和監管政策發條持續趨緊，但是房企融資槓桿相對於非房企融資卻不降反升，這意味着堪稱「史上最嚴」的房企降降槓桿政策在這一年間內並沒有取得預期效果。

　　房企預期仍樂觀

　　《中國住房金融報告》指出，從房企融資在非金融業融資中的權重走勢看，房企相對加槓桿特點明顯。截止到2018年三季度末，房企融資總額在非金融業融資總額中的權重較上年同期不降反升近2個百分點。

　　在如此密集而又強力的房企融資嚴監管環境下，房企融資依然高燒難退，與政策指向預期形成嚴重背離。

　　報告認為，其背後的主要邏輯有三點。首先，中國正處在城市化的加速期，房地產市場的紅利還沒有到達拐點，一些研究和房企從業精英都對未來幾年甚至更長時間裏的房市持有樂觀預期。其次，包括房企融資在內的房市相關調控和監管政策波動性大。這些政策效果在多年來難如預期，相反則是房價泡沫和房企融資泡沫持續雙雙積累，這客觀上導致市場對相關政策效果形成習慣性的無效預期。最後，在嚴監管期依然持有激進市場策略的房地產商或金融機構從隨後而來的房市飆漲中大獲其利的示範效應也進一步加強了對房企調控和監管政策無效的預期。

　　應重構經濟增長邏輯機制

　　高廣春指出，這三大邏輯背後更深層的邏輯是房地產在經濟增長和發展中的不當定位，經濟增長對房地產過度依賴。而到目前為止新經濟增長的邏輯遠未成形，舊的邏輯的慣性卻依然強大而且依然留在增長路徑選項池中以作為隨時可以啟用的抓手。由此映射到房地產領域裏的東西更多的是短期政策調整，而非邏輯機制重構，從而導致相關政策不但難以見效反而落入「狼來了」陷阱。

　　高廣春建議，重構經濟增長邏輯機制是政策走出此種陷阱的「牛鼻子」，釜底抽薪地逆轉已經形成的上述市場和政策預期路徑，並促成新的市場和政策預期路徑。

　　2019年樓市或將進入降溫通道

　　對於明年的房地產市場走勢，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛昨日表示：「明年小幅調整是大概率事件，在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的情況下，總體市場將轉向降溫通道，不會出現劇烈波動」。

　　社科院發布的《中國住房發展報告》顯示，今年以來，全國房價增幅經歷了先升後降再升再降的過程：房價同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，後又下降到2018年3月的2.93%，又增長到2018年9月的10.7%。房價增幅變化的背後，商品房供求關係也經歷了先降後升再降的過程。

　　《報告》指出，2018年以來，全國房地產調控次數已經高達405次，比2017年同期上漲接近80%。2018年8月之後，需求主體出現預期觀望和購買猶豫，進而直接導致開發企業銷售下降，回款放慢，從而導致住房及相關市場的調整。

　　報告分析，2019年樓市最可能平穩調整和再度分化，房地產結構性泡沫高懸，樓市未來一切皆有可能。