与中国改革开放同步，住房改革也接近40年，作为中国奇迹的重要内容，中国住房和房地产发展功不可没。四十年间，我国城乡居民居住状况实现了天翻地覆的变化。1978年城镇居民人均住房面积只有6.7平方米，2018年将超过38平方米，农村人均住房面积1978年只有8.1平方米，2016年达到45.8平方米，而且住房质量不断提高。中国房地产业从零出发，截至2018年房地产增加值占GDP的比重达到6.5%以上，住房相关经济占到国民经济的20%，房地产投资占GDP的13%以上，成为中国经济的重要动力。
中国房地产在快速发展中也积累了比较严重的问题，尽管政府通过创新调控政策抑制了泡沫及一些结构性问题短期扩大，但老问题积累和新问题出现给房地产及宏观经济带来很大风险和隐患。中国房地产奇迹是住房制度改革带来的，房地产的问题除了阶段性必然外，主要源于未完成的改革。严格地说，中国真正意义上的住房制度改革和住房发展只有20年。未来要通过全面深化经济及住房制度改革，确保中国房地产不仅可以行稳致远而且可以继续发挥促进中国经济发展的作用。
2018年中国楼市经历“四季”转换
中国房地产自2016年9月以来，经历了一个完整的降升降周期。2018年中国楼市更是经历了春暖夏热秋凉冬冷“四季”转换。
2018年8月之前，房地产逐步升温，上行压力日益加大，但是到9月房地产形势发生逆转，开始降温。全国房价经历了先升后降再升再降的过程。商品房供求经历一个先降后升再降的过程：2018年10月全国商品房销售面积同比下降3.1%，而2018年9月施工面积、新开工面积同比增速均维持20%左右。房地产投资经历了一个由高转低再转高再转低的波动：全国房地产开发投资额同比增长从2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然后上升到2018年7月的13.16%，再下降到10月7.7%。最近三个月增速连续下降，相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。房地产租赁市场也经历先下降后升温的过程，2018年前5个月租金水平呈小幅下跌趋势，其中1月份较2017年年底租金水平环比下降0.21%，年后开始反弹，其中5月份环比涨幅较大，但仍未及2017年底水平。
空间变化上，此起彼伏，热点地区变凉，冷点地区升温。全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温，中西部城市房价增速上升明显。从2017年11月到2018年10月，房价增速降幅超过25%的32个城市中有29个城市来自东部，从2017年11月到2018年10月房价，增速增幅超过10%的50个城市中有43个城市来自中西部。一线城市、二线城市房价增速同比显著下滑，一线城市房价同比增长自从2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持负的增长率，二线城市同比增速也由2017年11月的22%逐渐降低到2018年7月的-3%。从城市群来看，城市群增速总体放缓，非中心城市增速显著上升。
分析发现，宏观环境、调控政策及预期变化导致了市场变化。2018年9月之前，受一些上行因素影响，尽管调控政策不断加码，市场预期仍保持显著乐观，房地产上行压力增大。2018年9月以后，国内经济下行压力加大、外部环境变化、“民营经济退场论”等错误言论出现，国内外宏观经济环境变化对市场预期造成负面影响；中央从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势，地方政府调控政策不断加码，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。2018年8月之后，需求主体犹豫观望情绪加重，直接导致房地产开发企业销售下降，回款放慢，预期悲观，房企开始降价销售，土地流拍现象到处可见。金融机构预期的变化也加剧了购房者的悲观预期，购房者从积极行动转变为犹豫不决，引发住房及相关市场的调整。
2019年楼市最可能平稳调整和再度分化
未来国内外宏观经济形势更加错综复杂，房地产结构性泡沫高悬，楼市未来走势存在多种可能。尽管未来预期和市场走势还有待观察，课题组基于模型定量分析和影响因素变化分析，总体判断如下：总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈波动，但可能会有起伏和波动。城市分化可能再度出现。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有所增加，未来趋势由增长主导；三四线城市市场向下的压力加大，库存可能再度增加。
华房指数最新预测预警结果显示，从2018年第四季度到2019年第三季度，全国房价增速将有所降低，房地产投资增速或将趋缓。一线城市的房价增速将逐步下降，并可能出现负增长，一线城市住房投资增速将保持稳定，二线城市的房价增速和投资都将缓慢下降。
定性分析继续上行因素、逆转下行因素和再度分化三种力量可以发现：
上行因素包括：第一，未来还有一定的需求潜力。第二，中国经济具有较强的韧性。第三，炒房的利益机制没有根本改变。第四，调控政策还有调整和操作的空间。
下行因素包括：其一，中国宏观经济仍面临一定下行压力，外部环境仍存在不确定性，有关民营经济发展政策落实有待观察；其二，一二线城市房地产价格非常高，存在严重的结构性价格泡沫。三四五线城市空置率较高，存在结构性数量泡沫。其三，政府的调控力度没有丝毫放松。
再度分化的因素包括：其一，一二线城市需求仍有较大潜力，尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决。其二，三四五线城市经过上一轮超好发展，不仅房价涨幅较大，土地、住房供给增加，有可能会形成新一轮库存压力。
未来中国楼市依然面临一些风险：一是房地产市场存在结构性泡沫，面临泡沫破裂或继续放大的风险。二是房地产金融杠杆率迅速高升，且存在违规加杠杆的风险。三是宏观经济运行存在房地产依赖的路径风险。
楼市还存在四个问题：一是住房发展的总量与结构性问题。住房存量水平超前，潜在供给巨量。2016年城镇居民人均住房建筑面积已达36.6平方米，高于规划中的2020年人均35平方米的目标，施工面积和新开工面积还在快速增长，截止到2018年10月，全国住宅施工面积达54.2344亿平方米，仅2018年1-10月住房新开工面积12.39亿平方米；供需严重错配，存在五大结构问题：商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租赁住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城镇住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，户籍人口住房多、外来人口住房少。
二是市场预期变化更加扑朔迷离。目前楼市存在着两个相互矛盾的地方：总量上，长期潜力和短期问题之间的矛盾；结构上，数量泡沫和价格泡沫之间的矛盾。正是这些矛盾的存在导致预期对市场的反应更加敏感，对市场的作用更加重要，预期本身正变得更加不确定。
三是行政调控弊端逐渐凸显。长期过度使用行政措施，产生大量意料不到的问题，导致市场乱象，加剧市场风险，使得行政调控作用下降，市场调节机制无法发挥有效作用，扭曲了市场供求关系，导致房地产泡沫扩展。
四是制度性改革推进速度依然缓慢。改革涉及基础制度改变，存在不确定性风险，客观上要求审慎推进。而且，改革涉及重大利益调整，一些部门和地方政府缺乏改革动力。
政府应同时管好预期、完善调控和加快改革
第一，稳定房地产市场预期，同时剔除预期泡沫。首先，深化改革以重建市场信心。其次，加强引导，剔除预期泡沫，形成保持谨慎乐观的预期。最后，妥善管理，减弱预期波动。
第二，完善房地产调控政策，防范楼市双向剧烈波动。首先，需要妥善处理和应对宏观问题和挑战。妥善处理经济速度和质量的关系，处理好房地产与宏观经济的关系问题。其次，持续保持楼市调控政策的定力和韧性。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定。坚守“房住不炒”和“因城施策”的调控思路不动摇。将调控手段从行政转交给市场。完善调控措施，将临时性调控变成制度化和机制化调控。再次，前移和聚焦房地产市场监管重心。将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节。将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场。将房地产调控的重点进一步聚焦到金融机构。最后，做好防控楼市双向剧烈波动预案。在行政措施上，在经济措施上，在舆论引导上，在社会治理上，分别采取不同措施。
第三，下决心改革基础制度，加速建立长效机制。一是推出房地产税。实行渐进式方案，只对新交易住房启动征收方案，即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收；二是打开市政债券。探索以房地产税和基础设施未来收益作为未来还债资金流，发行市政债券，填补因土地财政退出留下的地方政府支出缺口，开辟地方政府的公共服务和基础设施正规渠道；三是退出土地财政。调整中央和地方的财税关系。改革中央与地方关于土地出让金的分成制度。深化住房制度改革。重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系。加快完善租售并举制度。
（作者：倪鹏飞 徐海东 单位：中国社会科学院财经战略研究院）
