曾準確預言過2007年次按危機的經濟學諾獎得主席勒，今年以來一直呼籲投資者應警惕房地產市場過熱，最近他甚至警告當前樓市已經很像次按危機前的情景──開工放緩、銷量大跌、賣家降價、買家觀望，還有地產股大幅跑輸大盤。不過，鑒於上次危機的慘痛教訓，美國銀行業的健康狀況、聯儲局的漸進加息以及政府稅改法案等因素都在聚力「兜底」，美國樓市重演次按危機的可能性已大大降低。

　　銷量跌價格漲幅縮減樓市降溫難止

　　自2006年初泡沫破裂後，美國房地產市場一直處於調整中，直到2012年觸底反彈。隨着經濟的不斷擴張，房地產市場也愈發火熱。但今年以來，美國樓市轉變風向的意味卻越來越濃。截至9月，佔美國住房銷量九成的成屋銷量已連跌7個月，9月成屋和新屋銷售也分別創下三年和兩年新低。尤其是美國最熱門房地產市場--聖地亞哥縣的房屋銷量下滑幅度高達17.5%，為11年最低。即使此前漲勢最勁的舊金山灣區，其銷量也風光不再。這一科技巨頭紮堆的地區9月房屋銷量同比大跌19%，同樣為2007年以來最差行情。除銷量放緩，美國房價也在繼續攀升途中縮減漲幅。涵蓋美國20大城市的Case-Shiller房價指數7月環比漲幅降至6%，同比漲幅為5.92%，是去年8月以來最低，也遠低於分析師預期的6.2%。

　　樓市放緩在地產股上亦有體現：年初至今，以美國建築產品和房地產開發商股票為投資對象的安碩美國住宅建設ETF累計下跌27%，SPDR標普房地產開發商ETF同樣處於熊市，跌幅達21%。

　　薪資蹣跚利率上漲購買力遭侵蝕

　　面對當前樓市現狀，許多年初還在後悔沒有果斷出手的買家現在已紛紛進入觀望狀態。與此同時，房價和薪資之間的巨大差距以及聯儲局的超長緊縮周期，也在不斷侵蝕着房屋購買力。

　　今年三季度全美中位數房價為25萬美元，同比上漲6%，是平均薪資增速(3%)的兩倍。從2012年一季度觸底迄今，美國中位數房價累漲76%，同期的平均周薪漲幅則僅有17%。另外，自2015年12月開啟本輪加息周期以來，聯儲局已加息八次。目前市場普遍預期聯儲局下月將繼續加息，且明年還將加息三次。受加息影響，美國30年期固定抵押貸款利率已突破5%，創下7年半最高。一年前該利率還在4%下方，2016年甚至不到3.5%。這意味房貸利率上漲了19個基點。現實情況是，利率每上升一個基點都會影響房地產市場，「破5」只會嚇跑更多買家，繼而加速樓市下行。根據住宅調查機構Attom的報告，第三季度美國住宅可負擔指數為92，低於二季度的95和去年同期的102，並創2008年三季度以來的十年新低。

　　營建疲弱供不應求大修正幾率增

　　不過，與2007年次按危機相比，本輪樓市放緩並不足以導致崩盤，上文提及的薪資漲幅跟不上房價以及聯儲局緊縮周期侵蝕購買力便是原因之一。其次，雖然國會已經通過的稅改法案降低了房地產企業稅率，但可計入抵押貸款利息抵扣額的貸款規模從100萬美元降至75萬美元，卻將限制購房者在高房價地區的購房意願，舊金山等熱點地區房價降溫已是明證。還有一個主要「兜底」因素來自銀行業：鑒於上次危機的慘痛教訓，美國於2010年推出了「大蕭條」以來最嚴厲的金融監管改革法案，即《多德--弗蘭克法案》。時至今日，上次危機的始作俑者美國銀行業已基本恢復健康。雖然特朗普極力推動放鬆金融監管，但華府的放鬆重點主要針對的是非大型金融機構，以及監管機構接管破產金融機構並對其進行清算的權限方面，銀行理性放款有望繼續獲得保證。

　　還須一提的是，上次美國樓市泡沫破裂時，單戶型住宅開工率從超過170萬戶的峰值跌至2011年的43萬戶，但在本次周期中，新屋開工和營建許可一直處於疲弱狀態。根據最新數據，9月新屋開工與營建許可均低於預期，9月營建許可還創下16個月新低，為過去6個月中第五次出現下降。顯示美國正在經歷至少30年來最嚴重的待售住房短缺問題，而非供應過剩。因此，預期美國樓市更可能作出大幅調整或修正，最終實現平穩着陸。香港商報評論員魏煒婷