李哲

　　隨着施政報告出籠，「港人首置上車盤」終由構想落實成為政策;然而，不少市民卻感到失望，畢竟首批單位只涉1000伙，還要等待明年年底才會推出，而所謂推出亦只是放在賣地表里，到真正落成及入住又不知要隔多久。更重要的是，措施暫時尚無具體詳情，例如最關鍵的定價折扣、首期要求、轉售限制等，相關細節依然有待研究，須到明年年中才敲定。究其主因，「港人首置上車盤」的「困難」之處，乃在於公私營合作一環，因為一旦處理不善，很容易會被扣上「官商勾結」的帽子。事實上，現時已開始涌現相關質疑及批評了。

　　為何要公私營合作?

　　第一個需要釐清的問題是：為何「港人首置上車盤」要以公私營合作模式推出?其實，施政報告已有解答。林鄭月娥表示，這是基於不影響現時公營房屋的供應，故相關土地來源將是私人發展商擁有或從政府購買得來的土地。的確，如果將規劃為公營房屋的土地，改為興建「港人首置上車盤」，這肯定會壓縮掉公屋及居屋之類的供應，不問可知，勢必引來更大反對聲音。現在轉從私人土地入手，不僅不會影響到基層市民的住屋需要，另外必須留意的是，在政府資助下措施還可更易滿足市場上的置業需求，符合「港人首置上車盤」乃介乎居屋和私樓之間新增一層置業階梯的定位。所以，拿私人土地作為「港人首置上車盤」，并且以公私營合作的方式推出，誠是兼顧上述政策原則的答案指向。

　　如何避免「官商勾結」?

　　好了，第二個問題是，若果必須以公私營合作方式推行，則如何能夠將「官商勾結」的情况降至最低?其實，只要有效確保整個過程的公開、公平、公正，所謂「官商勾結」的說法就會不攻自破。正如政府向私人市場采購物資，由購買文具到購買儀器之類，難道又是「官商勾結」嗎?可見，盲目將所有公私營合作一律視為「官商勾結」，絕對是不必要和不合理的錯誤指控。

　　當中，政府怎樣向私人發展商購入單位，特別是以什麼價格購入單位，便為衡量有否「官商勾結」嫌疑的重點問題。那麼，如何將公開、公平、公正的原則，套用在購入單位這個步驟上面?筆者有以下建議：但凡日后發展商開售新盤，政府都入票申購若干數目的單位，申購單位必須廣泛分布於各幢、各層、各座向，例如是1座10樓A室、2座20樓B室、3座30樓C室之類，其購入價，或發展商的發售價，則視乎單位的樓上樓下、左鄰右里的市場售出價格推算，好像鄰近單位市價介乎490萬至510萬元，單位售價便應該處於相關水平之內了;當政府購入單位后，便可轉手透過「港人首置上車盤」出售予合資格申請者，而相信在「樓花期」內，當局應能完成程序順利推售單位。以上設計，不單有助理順政府向發展商購入單位的價格，而且不涉及地契及賣地條款的問題，可以即時實施，相信發展商也會歡迎政府這個「大客」以市價購入單位。還有一點值得補充，就是政府購入單位的目標，其預計售價應在「港人首置上車盤」合資格申請者的負擔能力以內，也就是不應該涵蓋千萬元以上的豪宅盤。如此的話，「港人首置上車盤」措施恒常化后，也有利發展商配合多建相關價位的新盤供應。

　　可直接購入新盤轉售

　　對發展商來說，這固然是天大好事。這不是說，發展商得以透過更好價格向政府出售單位，而在於旗下樓盤獲得了政府(及「港人首置上車盤」)這個非常穩定的新客源，其新盤得以「悉售」「清袋」的機會無疑大大增加。理所當然地，在需求增加的情况下，或會為當前樓市火上加油。然而，必須全面考慮的是，在更好滿足社會置業需求的前提下，任何措施都會產生類似效果，例如，將原本撥作興建私宅的土地，改劃為興建「港人首置上車盤」，其效果同樣是令私宅供應減少，分別僅在於是建成前減少抑或建成后減少，理論上也會刺激樓價上升;至於轉向資助房屋的土地入手的話，如前所述，則會影響到基層市民的住屋需要。也就是說，比較之下，從私人新盤購入單位，不單不會帶來額外問題，且還更加快捷、更加簡單，亦更公開、公平、公正。

　　「港人首置上車盤」既獲主流民意的支持肯定，於此基礎上，如何進一步規避及回應「官商勾結」的質疑與指控?此誠乃社會及政府接下來必須共同處理的問題。如果措施又在「為反而反」的惡意操作下無法推行，則香港置業難的問題只怕繼續惡化下去。說到底，問題終須切實解決，不能「這又不行、那又不行」地無止境擱置。