周八駿

　　尽管上一屆政府在5年任期內盡力解決地產市場結構性問題，新一屆政府仍然面對樓價高企、供不應求的局面。香港社會主流意見把地產市場結構性問題的主要原因歸於土地供應嚴重不足。如何盡快增加土地供應，成了新一屆政府甫上任就決心大力解決的主要施政問題之一。據說，不多久，政府就會由專家領導的小組來主持社會各界大辯論，謀求增加土地供應的共識。

　　土地不足須增供應

　　在香港，增加土地供應的主要途徑不外乎四個：一是填海造地;二是改變土地用途，譬如，改「棕地」為住宅用地;三是舊樓拆了重建;四是把未經觸動的土地平整后做住宅用地。第四個途徑涉及對郊野公園土地的徵用，因為，香港土地面積約四成是郊野公園，其他的能夠開辟作住宅或商業用地的幾乎已利用殆盡。

　　上一屆政府在其任期即將結束時提出徵用若干郊野公園邊緣土地的建議，某些環保團體立即表示反對，理由是郊野公園需要保育。這就提出來一個問題：保育和發展如何取得平衡?

　　在香港，這個問題不限於能否動用郊野公園邊緣土地，還涉及對於具有歷史價值的建築物的保護。但從目前和今后一段時間來看，主要的矛盾是，如何在保護郊野公園與增加土地供應以解決愈益緊迫的住宅供應短缺問題之間取得平衡?

　　行文至此，筆者想起6月24日刊於內地《觀察者網》的一篇文章，題為《蒙內鐵路帶肯尼亞「走出非洲」，但它還缺這些東西》。文章作者復旦大學中國研究院副院長范勇鵬這樣寫：「由中國建設的肯尼亞100多年來第一條新鐵路——蒙內鐵路開通了。」「在肯尼亞最大的港口城市蒙巴薩，我們驅車前往始發站。」「剛剛離開的酒店不亞於中國的海濱度假酒店，椰樹沙灘、紅酒牛排、衣着潔净的侍者禮貌地問候賓客。出了酒店，卻立刻進入另外一個世界。」「這樣的景色，難免讓我記起前一晚在肯尼亞首都內羅畢餐桌上聽到的一位當地法學教授的話。他反對修建蒙內鐵路，因為鐵路從國家公園穿過，會威脅野生動物的生活。我問，那人民如何發展呢?他說人民過得很好，為什麼要發展。我指着一桌美食說，鐵路至少可以讓內羅畢居民吃上更便宜更好的食物，他回答說人們并不一定非要吃這些東西。」

　　范勇鵬寫那篇文章的主旨當然不止於肯定蒙內鐵路改善肯尼亞人民的物質生活。筆者聯想那篇文章的動機是肯定一個觀點：為了一個國家或地區整體和長遠發展，必須支付局部的代價;而肯尼亞政府為了國家整體和長遠發展，允許蒙內鐵路穿越國家公園，是應予肯定的。

　　徵用香港若干郊野公園邊緣土地，帶給香港郊野公園的損失，不能與蒙內鐵路穿越肯尼亞國家公園對野生動物的影響相提并論。當然，后者帶給肯尼亞整體和長遠的發展利益，也不能與前者增加香港住宅市場土地供應的意義同日而語。但是，在平衡發展與保育上，二者是相通的。

　　利益和觀念的碰撞

　　為了達致保育與發展的平衡，必須問的另一個問題是：為什麼有團體或個人反對為發展而局部犧牲保育?在那一類動機的背后是利益抑或觀念?如果是利益，那麼，究竟是經濟利益抑或政治利益，抑或二者兼備?本屆政府動關於如何增加土地供應的社會辯論，必定觸及深層次的利益和觀念的碰撞。

　　當前，香港發展所面對的，既有若干既得利益集團與大多數居民之間經濟利益的冲突，又有政治團體利用上述冲突爭取選票的角力。有一種觀點，無論阻撓政府徵用郊野公園邊緣土地還是阻撓「棕地」改變用途，背后都有若干大地產商的身影。是否屬實，固然需要對具體個案作深入分析以找到客觀依據。但是，社會輿論如果支持政府適量徵用郊野公園邊緣土地，無疑，能對既得利益集團產生抑制作用。

　　能否增加住宅供應關乎香港社會穩定。美國利率向上，誠然帶給香港樓價以下調或下跌壓力。但是，樓價下調甚或下跌，不會自動平衡香港地產市場的供不應求。相反，樓價如果下跌較大幅度，將刺激更多住宅需求。