2016年樓市高熱帶動的恐慌性購房已經透支了部分需求，即使成交規模不會在短期內驟然下降，但在政策收緊、投資額增速減緩的現狀下，預計未來3至5年內銷售金額及面積難再突破2016年的水平。

　　房地產市場的「黃金十年」主要在於之前積累下來的住房需求集中爆發。1998年以來，房企竣工房屋面積和全國商品房銷售面積逐年攀升，到2014年末同比增幅開始逐年下滑，增速明顯放緩。經過多年發展，城鎮居民「無房住」的現象已得到有效緩解，未被滿足的剛性住房需求顯著下降。

　　基本需求趨於飽和

　　根據國家統計局數據及預測，從2000年到2010年，我國20至44歲人口增加6.3%，達到5.5億人左右，之後開始下降，預計到2020年時20至44歲人口將較2010年減少9%。置業最活躍人群減少，未來剛需市場規模或受抑制。

　　近年來房地產開發投資額一直持續上升，但增速在2010年達到巔峰後逐年下滑，即使是在行情火熱的2016年，開發投資額增速依然難改下滑頹勢。

　　短期來看，造成開發投資額增速放緩原因有二：一是整體庫存高企的情況並沒有如期改觀。2016年末，全國住宅待售面積同比下降11%，而全國70個重點城市商品住宅存量較2014年12月最高點下降了37%，與銷售增速基本一致。因此，去庫存只是消化了重點城市的庫存，絕大多數三四線庫存水平依然高企，必然對投資增加產生負面影響。

　　二是近年來各地土地供應大幅削減。自2013年以來，土地購置面積和新開工面積連年下滑，不僅直接拖累開發投資額增速，也拉低新開工帶來的其他上下游固定資產投資額。而從2016年四季度起，國家嚴控資金大規模湧入房地產市場，使得開發企業收縮投資轉向以「現金為王」。

　　投資增速大幅放緩

　　長期來看，經過多年高速增長，房地產開發投資額基數已然非常龐大，想要繼續高速擴張顯然不符合經濟發展的客觀規律。投資增速降低，意味房地產從高速發展階段進入到接近波峰的平緩發展階段。

　　2016年初政策刺激下，一線及熱點二線城市量價齊升，「恐慌性購房」情緒一度蔓延，導致成交規模飆升;三四季度熱點城市陸續出臺收緊政策，成交量有所回落，但需求開始往環一線周邊的三四線城市外溢，使得全年成交規模創下新高。

　　隨著房地產成交規模逐年上升，已建成並交付使用的存量商品房規模也不斷擴大，在規模基數逐漸增大的情況下，維持高速增長更成為一件難事。2016年全國商品房銷售面積和金額增速雙雙成為2010年以來的新高，年度商品房銷售面積和銷售金額更是分別達到15.73億平方米和11.76萬億元，這在短期內將是公認的難以打破的行業規模「天花板」。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)