2016年下半年以來，隨著調控不斷升級，房企融資環境也愈加嚴峻。那麼房企目前資本狀況如何呢？融資收緊又會對房企產生怎樣的影響？

 

　　從總有息負債增速來看，大部分房企都有不同程度的增長。2016年房企總體負債增長，主要源於上半年公司債的大規模發行。雖然自6月下旬開始，證監會逐步開始收緊公司債監管，但大多數房企已通過發行公司債募集了充足的資金。快速發展中的房企，為了進一步推動銷售增長，投資開發力度加大，需要更多的資金供給，往往融資力度比較大，總有息負債增長也比較顯著。

 

　　受益於境內寬松的融資環境，大部分企業的融資成本呈現下行趨勢，平均融資成本由2015年的7.37%下降至6.39%，這其中公司債發揮了重要的作用。事實上，自2015年1月15日證監會出臺《公司債發行與交易管理辦法》降低公司債門檻以來，發債規模便逐月攀升。直至2016年6月下旬，證監會逐步提升發債門檻，收緊公司債，房企融資規模才略有回落。但多數房企基本都已利用這一契機完成了高價債的置換，故而融資成本有了進一步降低。其中，國有企業的融資優勢依舊明顯，中海、華潤、保利等央企均能夠以較低的成本獲得資金。而時代地產、建業地產等融資成本均在8%以上，這類企業本身無雄厚背景，銷售規模也不大，因而在公司債發行額度和各類融資渠道選擇方面也較為有限。但對比2015年末，公司債的發行無疑也對其融資成本有一定的改善作用。

 

　　融資成本顯著下降

 

　　綜合來看，2016年房企的償債能力有了明顯提升，主要呈現出以下三大特點：一是債務穩步增長推動了房企加快規模擴張。二是在上半年公司債利好的前提下，多數房企完成了債務置換，債務長期化趨勢明顯。三是總體的融資成本進一步降低，但是房企間分化較大。

 

　　事實上，自2016年下半年以來，隨著各項調控政策的升級，房企的融資渠道已然面臨收緊趨勢。先是證監會提升公司債門檻，2016年10月，央行又召集17家銀行開會，要求各商業銀行加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。2017年4月10日，銀監會再度發布文件收緊房市融資渠道，強調防範房地產領域風險，要求分類實施房地產信貸調控，加強房地產押品管理。

 

　　政策層層「施壓」的確會對房企新增貸款方面產生不利影響，但得益於此前良好的銷售態勢和公司債的充分「蓄水」，短期內多數房企基本不存在債務風險。從長期來看，房企應當積極推進金融創新，以此來滿足規模擴張的需求，尤其是中小房企，可嘗試資產證券化、熊貓債等多種方式擴充融資渠道，降低財務風險。

 

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)