獅子山學會營運總監 白仲祺

　　近日摩根大通研究部董事總經理梁啟棠稱，香港樓價已接近頂峰。樓價增速自2009年開始已大幅超越GDP增速，從經濟學上來說，并不可持續。無疑，香港的樓市已經泡沫化，長年量寬帶來的通脹，后果有目共睹。

　　梁啟棠認為樓市已到頂，隨時會下跌，這當然有可能。如果樓市上升是由於低息和量寬帶來通脹，只要各國中央銀行關掉「水喉」，樓價上升動力便逐漸消失。可是，估計樓市泡沫何時爆破，不是本文的目標。梁啟棠指出，任何外部冲擊都將導致香港銀行系統流動性緊張，其實并不是所有冲擊都會令泡沫爆破，因市場已將預期的冲擊計入價錢以內，所以真正冲擊樓價的事件，一定是根據現有資訊未能或不易計算出來的，即所謂「黑天鵝」事件。

　　港府的政策并不是被動地控制樓宇需求，而是同時控制供應。筆者多次指出，辣招增加交易成本，除了減少需求，亦同時減少供應。當然，辣招減少的需求，只是部分需求，因內地人面對的樓宇泡沫比香港及世界其他地方嚴重多倍。瑞信經濟學家陶冬曾指出，上海、北京和深圳合共人口5000多萬，但樓市總值已達人口多於3億的美國的七成。這就明白為何內地資金不斷涌入香港樓市。

　　最近，摩根大通行政總裁JamieDimon說，「toobigtofail」的時代已經過去，銀行已找到方法利用「應急換股債保濕(bail-inbonds)」，面對緊急資金冲擊時，可以將債權人的資金用作提高資本比率，減去政府bailout的需求。

　　可是，美國明尼蘇達州聯儲局主席Kashkari并不同意JamieDimon的說法。作為世界通脹問題的第一元凶，美國聯儲局竟然認為經過2008年金融海嘯后，在不斷增加的監管下，下一次大規模災難的風險并沒有減少。

　　Kashkari認為，監管往往只能向后看，而下一次引致金融海嘯的原因，肯定與上一次不同，這就是「黑天鵝」事件的意義所在。香港政府一直對樓市增加監管，利用辣招控制樓價，并不能真正減低樓市災難。不斷增加交易成本，將令很多業主在樓價大跌時不能逃走，變成泡沫爆破的受害者。