昨日（2月13日）晚間，中國基金業協會（以下簡稱協會）通過官方微信發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（以下簡稱“4號文”），對私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行了規范。
從文件中禁投的5類房地產私募資產管理計劃可見，通過私募資產管理計劃，以委托貸款、信托計劃、受讓資產收（受）益權等方式獲取融資的房地產企業將受到直接影響。
每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者查閱多家上市房企近期公告發現，華夏幸福、濱江集團、中房地產、美好置業等房企均曾進行過委托貸款、信托受益權轉讓等融資計劃。
業內人士認為，“4號文”之下，因為方式的限制和融資渠道再度收緊，房企在這些熱點城市無論是在拿地、項目并購，還是公開舉牌等環節都將受影響。
“4號文”禁投16城普通住宅地產項目
“4號文”明確規定，證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。這些熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個。
由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數顯示，2016年全球房價漲幅前50個城市中，合肥、廈門、南京、無錫、深圳、杭州、上海、福州、鄭州、北京位居前十位。排在第一位的合肥漲幅48%，第十位的北京漲幅為27.5%。
每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者也注意到，這16個城市與去年11月份證監會證券基金機構監管部下發的《關于CISP系統“資管月報”報表更新相關事項的通知》，以及銀監會《關于開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》中限制范圍一致。此次調控，與此前對房企融資的限制形成統一，調控具有連貫性。
值得一提的是，此次調控限制的是熱點城市的普通住房房地產項目融資，并未限制商業地產項目和保障房等更多物業類型的投資行為。
一位接近中國基金業協會的知情人士表示：
文件主要是為了推動房地產回歸住宅居住屬性，限制炒房；以及推動房地產的直接融資、股權融資，減少間接融資、債權融資。
房企融資渠道再收緊
除規定具體城市外，“4號文”主要規范了“私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為。”
在金融監管研究院創辦人孫海波看來，雖然16城以外的項目融資仍然可以，但“嚴控房地產企業獲得流動資金融資以及土地出讓價款融資”一直以來是政策基調。
細讀“4號文”可見，重點在于禁投五類房地產的私募資產管理計劃，即委托貸款；嵌套投資信托計劃及其他金融產品；受讓信托受益權及其他資產收（受）益權；以明股實債的方式受讓房地產開發企業股權；協會根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。
文件中所稱“明股實債”，是指投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤，不是根據企業的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。
孫海波認為，此前信托公司用于逃避銀監會對房地產行業融資限制的最主要手段就是“明股實債”，因為此名義不用看融資項目的資質或資金用途等。但此類融資設計的債性太弱雖可繞開銀監會監管，但會導致法律風險，所以此次對此明令限制，有助于降低系統性風險，但房企融資渠道必然緊縮。
知名房地產專家薛建雄也認為，此次調控可謂全方位，重點在于避免系統性金融風險。
此外，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，中國基金業協會表示，“4號文”基于“新老劃斷，平穩過渡”的原則。這即是說，存續產品不得新增與該文件不符的投資項目，同時，存續產品已投項目存在文件禁止情形的，相關投資項目到期后不得續期。
為避免資金違規流入房地產調控領域，“4號文”明確適用范圍，包括證券期貨經營機構私募資產管理業務基礎上，將私募基金管理人開展的投資房地產開發企業、項目業務一并納入，渠道可謂再度緊縮。
1月房企融資同比下滑超9成
實際上，自去年10月以來，銀監會、證監會、發改委、滬深交易所等部門密集出臺各類政策限制資金流入房地產領域，房企融資就一直被業內視為2017房地產行業最大的擔憂之一。
細數各部委新規可見，土地貸款、表外業務并入表內、嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、加強理財資金投資管理、加強房地產信托業務……監管層對房企融資主要渠道層層加碼，且開發商下游企業貸款資金流向也面臨嚴格審查。
房企融資越來越難，中原地產研究中心數據就顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，同比下滑達92%。這一低迷態勢，自去年四季度就已逐漸顯現。
中原地產研究中心分析認為：
最近2個月發債難度加大，房企將明顯提高資金價格，并且海外融資難度也越來越大。伴隨調控趨緊，發債等渠道還有可能繼續收緊，房企未來6~9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。