2月10日，萬科高級副總裁譚華杰在廣發證券分享了他對2017年地產行業整體的看法和判斷。

　　譚華杰稱，房地產這個行業牽涉因素很多，短期對市場預測較為困難，但是對于一些長期問題，市場上都普遍有所共識。對于大型房企未來以及行業中長期前景而言，我們可以從總銷售面積、均價走勢、市場占有率三個方面來考慮。

　　第一個問題是總銷售面積，2011到2013年全國住房新開工面積應該是一個歷史峰值，或可作為未來每年新開工的上限水平，17-18億平米（商品住宅14-15億平米）。下限水平可以參考日本1992年之后的人均或戶均新開工住宅面積，就是每年每人1.2平米，按10億人口計算，大概就是12億平米（商品住宅10億平米）。

　　第二個問題就是關于銷售均價，按照我們的觀點，目前中國整體的住房價格是沒有泡沫的，或者是最多是在泡沫區的邊緣，僅有極少數的城市可能已經進入了泡沫區，但絕大部分城市目前是不在泡沫區內的。這也就意味著我們對未來房價做基礎假設的話，應該假設未來房價增速快于CPI，但是慢于人均收入的增長速度這樣的一個趨勢。估計未來的CPI增速也不會超過美國類似階段的長期值，或者高也不會高出多少，差不多就是2%-3%的水平，這個可以視作房價未來每年變動趨勢的下限。這是第二個長期因素。

　　第三個因素就是大房企的市占率。目前來看，我們的行業整體集中度比美國日本在成熟階段低一點。萬科或恒大的市場占有率是3%-4%，美國在成熟階段龍頭的市占率是6%-8%，有一倍的成長空間。

　　綜合上述三個指標來看，銷售面積是一個歷史高位，未來會在均衡水平波動，市場一定有銷售的大年和小年，如果之前出現了一個比較大的大年或者出現連續幾個大年，那么，接下來就一定會有小年；如果之前出現了一個小年或者出現連續幾個小年，那么之后就是大年。很顯然，2016年是一個大年，那么2017年繼續是大年的可能性就很小。所以，從這個角度來看，對于行業整體來看，無論面積還是金額的增速，都不建議做太樂觀的分析。銷售面積保持穩定、價格溫和上升，這樣的假設相對來說比較公允，預測風險比較低。

　　當然，從市占率的角度看，龍頭房企依然有比較大的空間。從美國的情況來看，不是一家房企的市占率到6%，是前幾家房企都到了這個水平，所以這一定是龍頭的機遇。但是，如果龍頭房企在2017年的市占率就再翻一倍，那可能就意味著未來的增長空間被一次性透支了。