16年中國經濟保持平穩，火爆的房地產是重要貢獻，但未來面臨較大下行風險。

　　中國年輕人口數量已經見頂，按照全球經驗看意味著地產銷量和新開工出現拐點，因而16年的地產銷量激增與人口角度的需求無關，而是金融加杠杆下的投機現象。16年居民拼命貸款買房，月均房貸接近5000億，買房杠杆率也超過2倍、房貸/GDP已達8.6%，均接近或超過美國07年的曆史峰值，表明中國居民購房或已將杠杆用到極限，16年或是中國地產市場的曆史大頂。

　　目前一線城市房價漲幅遠超GDP增速、而與存款增速高度相關，但目前北上深的存款增速已基本歸零，意味著流動性拐點或已出現。

　　中國地產過熱難以持續

　　地產銷售或接近頂部。再來看中國，16年的經濟增速保持平穩，其中火爆的房地產是重要貢獻，前8個月地產銷售面積同比增長近30%，也帶動地產投資增速由負轉正。但在我們看來，今年的地產銷售或已接近曆史的頂部，未來面臨極大的下行風險。

　　中國青年人口拐點已現。從2000-30年中國各年齡段人口變化來看，老齡化趨勢十分明顯。25-44歲是消費住房、汽車、家具等耐用品及煙酒飲料、服裝和娛樂等快消品的主力人群，該年齡段人口2015年已達到峰值的4.49億人，之後將長期下行。

　　中國新開工13年見頂，銷量16年或見頂。從98年房改之後開始，中國新開工住宅套數快速增長，從98年的不到200萬套躍升至13年的1400萬套左右。按照城鎮人口口徑計算千人新開工住宅套數，中國在13年已接近18.5，超過美國，接近日、韓的曆史最高水平，說明以現有的城市常住人口來看，中國住宅新開工套數已經接近天花板，而13年也確實是中國住宅新開工的頂部。從人口角度看，16年中國的住宅銷量將超過1400萬套，大概率也是曆史頂部。

　　居民拼命貸款買房。因此，16年火爆的房地產銷售已與人口結構無關，而是源於居民拼命貸款買房。2014年我們的月均房貸1800億，去年是2500億，今年我們的月均房貸接近5000億，我們每個月1萬億的信貸一半左右是房貸。從居民買房的貸款杠杆率來看，13年的貸款占比僅為1/3，而16年的貸款占比已經超過50%，意味著首付比例不到一半，已經低於美國金融危機之前07年時平均50%的首付比例。

　　房貸加杠杆不可持續。從房貸占GDP的比重看，中國居民加杠杆的速度也不可持續。日本即使在房產泡沫最嚴重的89年，居民新增房貸占當年GDP的比重也未超過3.0%，而中國去年已經達到5.5%。美國金融危機前新增房貸/GDP在05年達到8.0%後見頂回落，而中國今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP比重已達8.6%，不僅較去年暴漲，也與美國曆史高點相當接近，表明中國居民購房或已將杠杆用到極限，16年或是中國地產市場的曆史大頂。

　　流動性拐點已現。本輪房價上漲始於15年，以北上深一線及周邊城市領漲，其實是徹頭徹尾的金融現象，因為房價漲幅與GDP增速無關，而與存款增速高度相關。而在15年，由於政府放松了對金融機構同業存款的監管，允許同業存款在當地發放貸款，導致作為區域金融中心的北上深存款增速出現了爆炸式增長，深圳當年的存款增速高達70%，北京上海也接近50%，但目前北上深的存款增速已經基本歸零，意味著流動性拐點已經出現。