“跟你這么說吧，你現在買，到過年的時候肯定賺30萬(元)。”四川中德世紀置業有限公司(下稱“中德置業”)的銷售代表指著中德·英倫世邦的100平方米左右的戶型模型，對著一圈意向購房人表示，“這個房子四五月份的時候賣9000元/平方米，現在賣1.5萬元/平方米。”

 

　　這是《第一財經日報》記者日前在銷售現場看到的景象。如果該銷售代表所言不虛，位于成都高新區的這一樓盤不僅在半年不到的時間內漲價逾50%，更以贏得土豪“一擲億金”，令成都樓市興奮——“一位來自浙江的客戶一次性買下60套房，成交總金額約1億元”。

 

　　9月21日，該消息迅速在社交媒體上發酵，而成都其他多個樓盤也跟進宣稱被土豪掃貨。雖然中德置業隨即在23日就出面辟謠，稱“客戶退定”，但一時間，“炒房團空降成都”的消息甚囂塵上。

 

　　《第一財經日報》發現，受到多種因素刺激，這兩天成都多個樓盤開盤即清盤，一些樓盤乘機發布漲價通知。

 

　　昨晚，成都市公安局官方微博@平安成都通報稱，“我局已對在網上編造、散布我市樓盤銷售虛假信息的某房產中介經紀人張某某、黃某某予以行政拘留處罰”。

 

　　辟謠了，市場越發激進

 

　　在9月21日傳出“購60套房”消息當天，中德置業的營銷總監姜川回應媒體稱，該客戶選擇上周剛開盤的8號樓房源，挑的是110~130平方米的大戶型，有律師陪同購買，并且按照每套6萬元的定金，已經先期交付360萬元。

 

　　在這條新聞發布之后，中原地產首席分析師張大偉就表達了質疑。張大偉認為，這則新聞的起源和產生都從9月21日開始。在9月21日下午，“客戶”交了每套6萬的定金買了房之后，然后晚間9點這一消息就已經出現在媒體上！按照正常的消息來源，這種大單炒房客，是銷售的獨家資源——這樣的客戶就是金主，銷售方面通常是會積極保護消息源的。但為什么在下定的當天，銷售總監就積極向媒體曝光？

 

　　張大偉追問道，“這個新聞是真的嗎？如果是真的，那么成都住建委就應該檢討了；如果不是真的，‘創造’這個消息并散布的，是不是涉嫌犯罪？”

 

　　這一爆炸性的消息出爐40多個小時后，9月23日晚間，中德置業在其官方微信公眾號上發布聲明稱，“網傳一客戶一次性購買我司中德·英倫世邦項目60套房屋一事不屬實，因雙方未能達成購買協議，客戶已退定。”

 

　　“客戶”視一億元大單為兒戲，輿論一片嘩然。有的人認為開發商發布虛假消息、炒作房價、制造恐慌，應該嚴查；有的人則認為這是開發商迫于壓力而為之。本報記者聯系中德置業營銷策劃部副總監龍浩，他表示，一切以公司聲明為準，對于輿論關切不予置評。

 

　　不過，盡管這個事實被否認，但是成都樓市卻并沒有安寧下來，反而越發激進。

 

　　與中德·英倫世邦相近的龍湖九里晴川漲價到1.7萬元/平方米；華僑城原岸四處打廣告發布漲價通知，9月25日全線漲價5000元/平方米；濱江和城9月24日早晨放號，9月23日已經有人通宵排隊領號。

 

　　銳理戰略研究中心總經理郭潔向《第一財經日報》表示，這些信息制造出來的恐慌，讓所有購房者，尤其是本地購房者心理上產生很大壓力，迫不及待入市搶房。這是“我們房地產從業人員不贊成的，但是市場的不理性也沒有辦法”。

 

　　郭潔認為，成都樓市近期出現的漲價潮，是由政府的寬松政策、開發商的炒作與部分媒體的助推，以及購房者自身恐慌心理等幾個原因造成的。

 

　　“尤其是近期炒房客進入成都比較明顯。如果沒有炒房團，我們認為8月份，成都樓市都應該趨于緩和，也就是說量價都會有所回落。但8月份出現一些外地購房者來搶房，造成了市場的熱度持續。”郭潔表示。

 

　　記者注意到，就在中德置業辟謠的當天，9月23日，成都市城鄉房管局通過其官方網站表示，將“加強監管”，促進房地產市場健康發展。

 

　　這則信息稱，“針對近期我市房地產市場個別企業違規收取誠意金、捂盤惜售、人為炒作等違規行為……市城鄉房產管理局將進一步強化市場監管監測，加強日常巡查，嚴格查處虛假宣傳、違規收取誠意金等行為”。

 

　　逢高出貨，后市可安好

 

　　在火爆的市場形勢刺激下，不少市民加入看房團，一些樓盤相鄰的道路都成了停車場。在中德·英倫世邦的售樓部，一些“慕名而來”的人驚訝于房價在短時間的迅速攀升，一位意向客戶有點兒看不懂，“這個樓怎么可能就賣到了一萬元以上……”

 

　　在中德置業的售樓部，除了中德·英倫世邦，還有在9月24日進行產品發布的中德麓府。售樓部門前立起一塊大展板，上面的內容很惹眼——“中德麓府將全面漲價10%起。”而在售樓部里面又擺放了多塊有關地價大幅上漲、房價大幅上漲的展板，氣氛頓時緊張了不少。

 

　　然而，成都樓市的供需果真到了這樣緊張的地步嗎？

 

　　銳理的統計數據顯示，今年3~9月(截至9月20日)，成都城南房價漲幅21.21%，城西的漲價幅度為13.42%，而城東6個多月來房價上漲幅度僅為7.35%，城北則出現了11.03%的負增長。也就是說，“成都房價上漲”是一個偽命題，上漲區域主要集中在城南片區。

 

　　細分區域來看，9月(截至9月20日)成都城中心房價以14717元/平方米位居第一；城南、城東南房價以13377元/平方米、11958元/平方米位居第二、第三位。而城西北、城東北以及城北的房價均低于10000元/平方米，城北房價則以7242元/平方米墊底。

 

　　再來看一下供方的庫存情況。郭潔認為，庫存分為三類，第一類是土地庫存，即已經成交的土地；第二類是在建庫存，拿到施工許可證，但是還沒有拿到銷售許可證；第三類是待售許可證，就是拿了銷售許可證還沒有去備案的。成都市這三類庫存的量(包括所有郊縣)加起來，足夠消化十年。如果將范圍縮小到主城區和天府新區的話，大概也需要三年。

 

　　一位業內人士向本報記者指出了天府新區的成交價格和申請備案價格的差異：截至9月18日，9月份區域備案成交均價約為8300元/平方米，而存量房源申請預售證時備案的均價卻保持在12300元/平方米以上。

 

　　該人士分析，原因之一在于，申領預售證時報較高的價格，可給開發商留出較多的營銷話術空間，比如力度很大的優惠、特價房源、內部認購價等噱頭。

 

　　此外，這也反映了市場主要供應產品與主要成交產品間存在的矛盾——價格高的去化慢，因此被剩了下來，拉高了預售存貨的整體均價；價格低的賣得快，使得整體實際成交均價偏低。

 

　　郭潔感嘆，一大撥炒房者之后，本地的恐慌性購房者會繼續跟進。這波行情讓人感覺仿佛回到了2007年和2009年。上周末兩天(9月24日和9月25日)，成都主城區和天府新區一共有22個項目開盤。

 

　　郭潔告訴《第一財經日報》記者，開發商基本上都搶在這一波出貨，很多開發商知道，行情不可能持久，在還能跑量獲利甚至獲利頗豐的情況下，趕緊扎堆兒推盤。

 

　　“我們對明年春節以后的市場感到不太樂觀。”在一片熱鬧紅火背后，作為地產行業的老從業者，他也感覺到了涼入背脊的寒氣，以及對后市的擔憂和恐慌。“這是由過去的市場教訓給的。”郭潔說。