此處所謂土地盈利，并非指土地出讓總價款，而是指土地出讓的純收益。

 

　　現行土地出讓收入一般稱為“毛收入”，包含征地拆遷補償支出、土地出讓前期開發支出、補助被征地農民支出等，這類支出為政府在征收、儲備、整理土地等環節先期墊付的成本。減去這些成本，才是地方政府的“土地利潤”。

 

　　北京一度“無本萬利”

 

　　自2003年的1799.1 億元到2014年的 8988億元，這12年間地方政府獲得的土地出讓純收益約為70433億元，平均每年5869億元。

 

　　而從2003年到2014年，這期間的地方政府土地出讓總收入約為23.55萬億元，總體來看，這12年間土地出讓純收益占到總收入的29.9%。

 

　　在京滬廣深四個一線城市中，從可以查到的近年來數據可以粗略發現，北京可能不是當年土地出讓總收入最高的城市，但應該一直是土地凈利占比最高的城市。

 

　　《中國國土資源年鑒》顯示，2005年北京土地出讓總收入99億元，土地出讓純收益竟然高達94.7億元，土地凈利占比高達95.65%。

 

　　2005年，上海土地出讓總收入389.7億元，純收益116.29.9億元，這兩項數據均高于同期的北京，但土地凈利占比這一項僅僅約30%，遠遠低于北京。

 

　　2006年，北京土地出讓總收入195.1億元，土地出讓純收益高達189.69億元，土地出讓凈利再度攀升至97.2%。

 

　　不過，到了2007年，北京土地出讓收入上升到375億元，土地出讓純收益為180.9億元，土地凈利占比已經下降到了48.24%。

 

　　同一年，上海土地出讓總收入380.4億元，純收益114億元，純收益占比約30%。而2007年廣州市土地出讓總收入為242.7億元，純收益僅4.9億元。深圳市土地出讓總收入為155.3億元，純收益23.3億元，占比約15%。

 

　　此后數年，北京的土地出讓凈收入占比基本上沒有再超過50%，不過也大多高于全國平均水平。

 

　　2008年北京土地出讓總收入686.5億元，純收益312.9億元，純收益占比達45.6%。

 

　　2011年北京土地出讓總收入1055億元，純收益451億元，純收益占比約42.7%。

 

　　2012年北京土地出讓總收入671億元，純收益238億元，純收益占比約35.4%。

 

　　2013年北京土地出讓總收入1853億元，純收益841.48億元，占比約45.4%。

 

　　上述數據均來自《中國國土資源年鑒》，不過從2014年開始，北京沒有再公布土地出讓的純收益數據。

 

　　純收益降低或有隱情

 

　　近幾年征地拆遷成本不斷抬高，土地出讓中土地純收益的占比基本上呈現一個逐漸下降的趨勢，當然其中會有小幅波動。

 

　　《中國國土資源年鑒》顯示，2003年全國土地出讓總金額為5421.31億元，當年土地出讓純收益為1799.1億元，占土地出讓總金額的33.18%。

 

　　到了2004年，全國土地出讓總金額為6412億元，其中土地出讓純收益為2339.8元，占比為36.6%。

 

　　2010年可能是近期一個土地純收益占比較高的年份。當年全國土地出讓總金額為29110億元，而當年土地出讓純收益約為15714億元，占比超過了五成，達到53.98%。

 

　　此后的2014年，全國土地出讓總金額達到了42940億元，當年土地出讓純收益約為8988億元，占比已經下降到了20.9%。

 

　　當然，這是全國總體情況，各區域之間的差別也很大，一般而言，東部大城市因經濟發展較好，房地產市場比較活躍，土地出讓收入也相應要高于中西部地區。

 

　　當前，一些城市土地出讓的溢價看似不高，但其中卻另有奧妙。政府在土地出讓中設定的起始價等，一般會高于成本價，這個差價加上溢價部分，實際上政府獲得的純收益會更多。

 

　　目前，一宗經營性地塊的出讓過程會出現多個價格，包括評估價、底價、標底(起叫價、起始價)、競買價(成交價)等。政府在委托相關機構對地塊進行價格評估時，一般有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法，但基本上都應涵蓋成本。在地價評估結束后，政府會根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，綜合確定出讓底價。

 

　　如果在出讓過程中，最終競買價低于底價，則意味著該地塊流標或者流拍，不能成交。

 

　　地方政府設定的出讓底價一般會高于成本價，因為若將地塊底價設定為等于成本價，一旦參與競買企業購地欲望不積極，地塊以底價成交，這種情況下政府就會毫無收益。不過底價具體高出成本價多少很難統計，相關部門會根據當時的房地產市場形勢，以及具體地塊而定。

 

　　一位土地專家表示，一般地方政府設定的底價會比成本價高出25%左右，換言之，只要該地塊能夠最終出讓，即便是以底價成交，也相當于會有超過25%的純收益。

 

　　此前中央要求地方在土地出讓純收益中提取一定比例用于農業、水利、保障房等建設。這包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；不低于15%的比例用于農業土地開發，10%用于農田水利建設，以及10%用于教育資金等。

 

　　一旦地方土地出讓純收益降低，意味著地方可以減少用于上述項目的開支。而且，地方如通過某種“合規”方式來減少計提土地純收益，中央其實很難查處。