昨日上午，位于靜安（原閘北）中興社區的一幅住宅地塊，經過400多輪競價，被融信中國以110.1億拍下。可售樓板價達到14.3萬/平方米，業內預估保本價15萬。創下中國土地成交史上最貴單價地王記錄。

 

　　這是上海12年來首次拍賣內環住宅用地。地塊位置距離陸家嘴直線距離僅3公里，距離人民廣場僅2公里，地段頗為優越，拍出新地王早在預期之中。

 

 

　　看點在于此次力壓保利、萬科等17家房產公司奪魁的，是一家上市僅7個多月、負債高企的民營房企：融信中國。仔細拆解融信的資金來源，背后竟然又是天量的低息債券。

 

　　杠桿兇猛：新晉地王上市7個月揮金340億買地

 

　　融信中國（3301.HK）創立于2003年，今年1月13日才在香港主板上市，從IPO到拿下新中國地王僅相隔7個多月時間。截止昨日收盤，總市值約95億港元，折合人民幣約80億。僅昨日所拍土地的總價就遠超其市值。

 

　　不僅如此，在拍下靜安地塊之前，融信已經多次在土地拍賣中大顯身手，在半個多月前，以31.55億元競得上海楊浦區新江灣城地塊，預估可售部分樓板價達到9萬元。統計顯示：自年初以來，融信在上海、杭州等城市土地拍賣中耗資總額已經超過340億。

 

　　財報顯示：去年融信的銷售收入約74.1億，簽約銷售額約119.16億。這意味著，今年以來融信在買地上花費的資金已經相當于去年全年銷售額的4.5倍，簽約銷售額的近3倍。

 

　　兇猛拿地的融信財務杠桿并不低，在拍下地王的同時，融信也刷新著港股上市房產公司負債率的記錄。

 

　　面包財經（微信公眾號ID:mbcaijing）翻查了融信的招股書發現：從2012年到2015年上年半，融信的負債率分別約為：170%、500%、1540%和640%。2015年底的負債率雖然降低到247%，但仍然位列負債率最高的房地產類上市公司之一。以下是面包財經從招股書上摘取的截圖：

 

 

　　可以作為對比的是：以善用金融杠桿著稱的中國恒大，去年底的負債率也只不過93.5%。

 

　　債券市場再立功：上海一天賣地收入184億

 

　　杠桿如此之高，融信天量拍賣土地的資金哪里來？

 

　　在新地王拍出之時，上海的銀行系統已經開始對地王保持警惕，部分銀行開始收緊對地王項目的信貸。但債券市場的大門依然敞開。

 

　　面包財經翻查財報發現：融信的底氣很大程度上來源于去年下半年持續走低的債券利率，債券市場才是地王的大金主。

 

　　在2015年上半年之前，融信的主要資金來源是信托和銀行貸款，利息并不低。招股書顯示：截止2015年中期，融信借款總計182.4億，其中信托及其他借款為160.3億，占總借款的87.9%，平均利率為11.69%。

 

　　2015年一整年，融信沒有拍賣任何土地。但是伴隨著去年債券市場對房地產公司敞開，融信與很多地產公司一樣，獲得巨量來自債券市場的低成本資金，買地節奏驟然加快。

 

　　去年下半年以來，融信獲準在交易所發行的公司債券和私募債總額高達110億元，遠高于在香港IPO時17.8億港元的融資額。已經完成發行的債券利率更是遠低于去年上半年信托融資的利率。其中第四期29億元私募債在今年7月29日完成發行，利率僅為5.8%，較該公司去年上半年信托融資成本已經下跌過半。同一天，融信以31.55億元競得上海楊浦區新江灣城地塊。

 

　　盡管資產規模遠小于正在舉牌萬科的恒大，但融信頻繁巨額拿地背后的資金來源和拿地節奏，與恒大買買買的啟動時點驚人的相似：都是在獲得債券市場天量低成本資金之后猛踩油門。相關文章可以在面包財經（微信公眾號ID:mbcaijing）上查看《恒大舉牌萬科有恃無恐 背后隱現三大BOSS》。

 

　　仔細觀察融信和今年其他諸多房產商的發債和買地記錄，基本上可以歸結為一個簡單的節奏：發債、拍地、繳款，再發債、再拍地、再繳款。資金在債券市場、房地產商、土地財政三者間的循環已經成為地王項目的標配。

 

　　昨天下午，就在融信拍下靜安地王的幾個小時后。上海再度拍出兩塊土地，青浦徐涇和寶山顧村的兩塊以總價73.9億成交，溢價率均超過100%。一天之內上海土地拍賣收入184億。

 

　　此前高層會議首次明確提出“抑制資產泡沫”，地王算是資產泡沫嗎？杠桿未去，天量廉價資金不減，資產泡沫如何抑制？