【中國經營網注】中聯鏈家二手房研究院總經理肖小平表示，“330”新政刺激了深圳剛需市場暴漲，龍華、前海、寶安等區域一些剛需盤的價格漲到了5萬~6萬，已接近豪宅價格，促使部分買家將目光投向豪宅。
“剛需盤的價格上漲使得一部分人在高位套現，進而有資金進入豪宅市場。”肖小平說，這包括換房客和投資客。一些擁有中大戶型的換房客在深圳房價暴漲之際將原有的房子高價賣出，成為豪宅的自用型買家。而此前投資了剛需盤的投資客，也趁機高位套現，2~3套剛需盤的價格足以買入一套豪宅。
據第一財經日報報道，借助此番深圳樓市過山車式的暴漲，一向落后于京滬的深圳豪宅大有趕超之勢。
根據深圳市美亨投資咨詢有限公司（下稱“美亨投資”）統計，在單價6萬/平方米以上的豪宅中，深圳5月成交總額65.7億元，超過了上海的50.9億元和北京的21.5億元；成交均價方面，深圳也以8.4萬/平方米遠超上海的6.8萬/平方米、北京的7.1萬/平方米。
業內將2015年稱為“深圳頂豪年”。以深圳灣壹號、招商海上世界雙璽、深業上城等為代表的頂豪正帶領深圳樓市跨入“10萬”時代，其中不乏單價超20萬/平方米的高層豪宅。
無論是豪宅開發商還是二手中介，都明顯感覺到深圳的豪宅進入了新一輪井噴和上漲之勢。
“深圳豪宅以前老跟在北京和上海的后面，現在終于可以‘揚眉吐氣’了。”深圳某豪宅項目人員王莉（化名）對《第一財經日報》記者感嘆道，唯一的缺憾在于，深圳豪宅買家更多注重投資價值和圈層效應，真正能夠欣賞豪宅的買家還少了些。
剛需變豪宅，豪宅變頂豪
經歷了多年低谷期之后，深圳的豪宅市場正像一匹脫韁的野馬。
根據深圳中原地產數據，5月深圳豪宅市場創下年內新高，一手豪宅成交581套，環比大漲117%;成交金額67億元，環比增加122%;成交均價62717元/平方米，環比上漲11%。
其中，千萬以上豪宅總量占比五成，1500萬以上的頂級豪宅占比突破三成，環比上月再增一成。
豪宅入市的速度也正在加快。5月，深圳共有4個高端豪宅入市，包括當月獲得批售的兩個項目。
由于市場火爆，5月開盤的豪宅項目平均銷售率在八成以上。這相當于過去很多普通住宅的銷售速度，打破了豪宅“慢慢賣”的規律。
而根據美亨投資統計，5月份，深圳6萬/平方米以上的豪宅成交總額達65.7億元，是上海、北京同期的1.3倍、3倍；成交均價8.4萬/平方米，比上海、北京分別高出了18%、23%。
也就是說，在單價6萬/平方米的豪宅市場中，深圳無論是在成交均價還是總量上，都已超越了上海、北京。
王莉告訴記者，她所在的豪宅項目在2014年不溫不火，當時最低單價5萬/平方米，都會被客戶說太貴。但到了今年，尤其是4月份以來，單價在7萬~9萬/平方米之間，客戶都搶著買。
位于深圳蛇口片區的招商海上世界雙璽也遭遇了“豪客”們的哄搶。4月22日，該項目開盤，所推房源很快售罄。本報記者在深圳規土委官網查詢發現，該項目已備案的房源中，最高單價達20萬/平方米，最高總價超1億元，大部分房源總價都在2000萬以上。
那么，深圳豪宅為何會在此時爆發？主要還是受到“330”新政的刺激。
深圳中原地產監測的數據顯示，深圳豪宅在“330”新政出臺后的第一個月，也就是4月份開始啟動。4月，深圳一手豪宅項目共成交268套，合計5.33萬平方米，面積環比增加36%，同比去年4月大增288%。其中，800萬元以上豪宅成交在豪宅總量的占比高達53%，環比上升15個百分點。
中聯鏈家二手房研究院總經理肖小平表示，“330”新政刺激了深圳剛需市場暴漲，龍華、前海、寶安等區域一些剛需盤的價格漲到了5萬~6萬，已接近豪宅價格，促使部分買家將目光投向豪宅。
“剛需盤的價格上漲使得一部分人在高位套現，進而有資金進入豪宅市場。”肖小平說，這包括換房客和投資客。一些擁有中大戶型的換房客在深圳房價暴漲之際將原有的房子高價賣出，成為豪宅的自用型買家。而此前投資了剛需盤的投資客，也趁機高位套現，2~3套剛需盤的價格足以買入一套豪宅。
《第一財經日報》采訪的多位投資客確實看好深圳的豪宅。投資客林偉（化名）表示，過去幾年由于限購限價，深圳豪宅一直滯漲，在當前換房客的需求井噴之后，豪宅將會迎來一波上漲行情。而他早在今年年初就已買下一處海景豪宅。
投資客的舞臺？
對于市場反應最靈敏的深圳來說，豪宅4、5月的上漲僅僅是開始。
“二手豪宅也開始動了，前幾天香蜜湖一號又成交了兩套。”投資客陳彬（化名）昨天興奮地告訴記者。
香蜜湖一號是深圳老牌豪宅，陳彬在十年前入手該項目一套房源的單價不到2萬/平方米，如今該項目的均價已經漲到了14萬~15萬/平方米。
而深圳一手豪宅的備案價格正在被頻頻刷新：前海月亮灣山莊最高價16萬/平方米，蛇口招商招商海上世界雙璽最高價20萬/平方米，福田深業上城最高價25萬/平方米。寶安中洲E-class最高價高達37.6萬/平方米，雖然該項目隨后被深圳官方約談，更改后的備案價仍然高達16萬/平方米。
在肖小平看來，深圳豪宅的一大特點是投資屬性強，這也是驅動深圳豪宅快速上漲的一大因素。深圳的買家都比較理性，希望既能居住，又能升值，甚至升值空間是放在第一位的。相比之下，北京、上海有更多買家可能會把興趣及品味放在第一位，升值只是附帶而來的。
來自豪宅開發商的王莉也表達了類似的觀點。她說，深圳豪宅過去在價格和品質上都落后于北京、上海，近幾年有所改善，一些豪宅舍得花高價聘請國際上一流的設計大師。但實際在深圳市場中，真正能懂豪宅的買家并不多。
“很多人只是覺得豪宅看上去不錯，未來有升值空間，所以就買了。”王莉說。
越來越多的外地人也將目光投向了深圳豪宅，包括一些來自北京和上海等地的。
肖小平分析，深圳的競爭力在這幾年迅速上升，加上良好的氣候環境，對外地人的吸引力增強。
一些香港人也成為深圳豪宅的買家。王莉說，她所在的豪宅項目就有很多香港買家，這里的價格還不及香港的普通住宅價格。
“深圳的財富階層正在快速增長，創業大潮會誕生大批新貴階層，他們對豪宅市場也會有一定需求。”肖小平說，深圳豪宅具有較大升值空間。
但她同時提醒，買家購入二手豪宅時，要留心賣家的負債情況。因為豪宅業主可能運用杠桿較多，負債較高，甚至高于房屋的交易價，這對于買家是存在風險的。
而豪宅市場的熱度還將延續。根據深圳中原研究中心的監測，6月預計有30余個樓盤開盤或加推，其中有多個豪宅，包含深房傳麒尚林、壹方玖譽、藍郡左岸等項目，豪宅市場也將進一步呈現量價齊升的局面。
據相關機構統計，2015年，深圳將有超過10個千萬級頂豪項目誕生，可入市的千萬級高層豪宅3411套，別墅1125套。