在經濟結構性轉型的關鍵時期，創新驅動持續深化，產業園區的產業聚集效應和科創生態日益提升。上海正全力建設具備全球影響力的科技創新中心，產業園區作為產業發展的重要承載地，培育了眾多全國領先的企業，創新策源功能日益凸顯。10月24日，仲量聯行發佈《2023上海產業園區市場發展與展望白皮書》，剖析這一熱門業態的發展現狀，探討未來趨勢和機遇。

    「上海產業園區市場承載了眾多高質量產業的創新發展，經濟發展的結構性轉型，驅動高科技屬性行業快速發展，使園區的產業聚集效應愈發加劇，科創氛圍日益濃厚，吸引眾多高端科研行業或戰略新興產業企業入駐。」仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示。在此背景下，  仲量聯行梳理了近200個產業園區項目中超過3600家企業，並對產業園區內100餘家企業租戶進行調研，結合60餘份投資機構調研結果，深入了解當前園區租戶的需求，並探究了在短期供應壓力和長期產業發展的共同作用下，園區物業投資市場的變遷和機遇。

    五大行業園區需求旺盛 產業複合成為租賃新動能

    白皮書顯示，集成電路、生命科學、人工智能、新能源汽車、遊戲這五大行業，是上海產業園區的租賃需求動力。過去兩年，五大行業在上海產業園區內的新增租賃需求達到近70%，推動上海在優勢行業引領全國。

    仲量聯行華東區研究部董事丁婷指出，隨着技術的進步，產業園區的產業聚集效應加劇的同時，各產業逐漸體現出產業鏈長、科技含量高的特徵愈發凸顯。這使得不同行業之間的邊界逐漸模糊，產業之間的相互滲透和交叉也日益增多。

    此外調研結果顯示，上海產業園區中近36%的企業橫跨了兩個及以上產業類型，產業複合交叉的趨勢凸顯。

    隨着產業間更深度地交叉融合，全新的產業類型有望在創新中誕生，這種融合將為傳統產業的轉型升級提供更多機遇，也將上海產業園區市場的持續發展注入新動能。新興領域作為未來產業發展的重要力量，也將煥新上海產業園區的租賃分佈格局。

    租戶軟硬件需求升級 園區需納入產業思維

    在經濟結構化轉型的大背景下，產業園租戶對降本增效的關注度明顯提高。仲量聯行對上海11個產業園區板塊、12個細分行業的103家企業（跨越不同面積段租戶）進行問卷調研發現，企業更加注重物理空間對產業資源和生產要素的調配，越發強調不動產策略通過優化整體的物業選址、空間佈局等策略，有效控制成本，提升公司效率，使辦公場所能夠服務於企業的長久發展。

    在選址考量上，以往企業主要考慮租金成本、政策補貼、交房標準、餐飲設施以及交通可及性等因素。當下企業選址對於租金成本的敏感度有所上升，對配套設施、企業品牌形象、人才資源的關注度提升最為顯著。同時，濃厚的科研氛圍能夠為企業提供更多合作渠道，更加受到重視。

    站在產業園經營者視角，物業條件與資管服務的「雙通道升級」不容忽視，園區經營者需拓展提升「產業思維」，服務於高科技屬性租戶的快速發展，以此築巢引鳳，在市場競爭中脫穎而出。

    此次調研中，有89%的租戶認為目前所入駐園區項目的物業條件及資管服務有待提升。其中71%的租戶希望在物業條件有所提升，包括物業品質、園區配套等方面的升級；有43%的租戶對於資管服務的需求進一步提升，主要圍繞「行業交流及合作支持、融資支持及諮詢、人才支援支持、孵化支持、市場推廣支持」五大維度。

    仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人指出，伴隨租戶的產業需求多元升級，產業服務在項目運營中的重要性不斷增強，未來，是否能為入駐企業租戶提供豐富的產業資源將成為產業園區經營者的核心競爭點，園區經營者需將資管服務納入產業思維，提高與租戶需求適配性。（宋健）