7月12日， CBRE世邦魏理仕發佈《2023年上半年上海地產市場回顧與展望》顯示，隨着上半年上海經濟穩步復甦，營商環境不斷優化，商辦市場新動能不斷積蓄。 世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕表示，2023年上半年上海經濟恢復勢頭良好，各項經濟指標明顯改善，上海寫字樓需求溫和復甦，金融業引領需求回升。

    陸燕指出，零售市場社零消費逐步復甦，品牌煥新助力人氣回歸，倉儲物流化工物流順勢增長，即時零售悄然興起，租金維持穩定。商務園區寫字樓 TMT 和晶片企業需求亮眼，金橋和漕河涇去化穩健。投資市場投資型交易持續主導，資產類型愈發多元。

    據悉，2023年上半年上海寫字樓市場共有7個新項目入市，累計供應量達52.9萬平方米，同比上升264.9%，其中第二季度錄得四個新項目交付，分別是友邦金融中心、前灘四方城（N&S）、國華金融中心與信泰中心T1，共計體量37.3萬平方米。從供應區域看，上半年北外灘與前灘供應較多，分別佔比36.4%和36.1%。

    上半年淨吸納量為21.9萬平方米，較去年同期下調31.6%，其中第二季度淨吸納量180,491平方米，相較於第一季度有明顯回升，市場需求逐漸展現復甦跡象。從區域來看，火車站及徐匯濱江區域淨吸納量居前。但全市由於新增供應量集中，推升全市空置率至18.7%，較去年年底上升1.2個百分點。

    從需求角度看，上半年主力需求首位仍為金融機構（非銀金融、證券、基金），以新設和升級需求為主，聚焦陸家嘴區域；專業服務業位居第二，其中諮詢及律所佔比較多，諮詢行業中數據服務的相關需求為上半年新興的活躍領域；TMT位居第三，以平台互聯網、軟件系統開發類的新租需求為主。同時，第三方辦公上半年交易活躍明顯，交運倉儲業也呈現擴張勢頭。企業類型方面，本土企業需求佔比進一步提升，外資企業保持審慎。此外，伴隨經濟的逐漸恢復，上半年成交面積在1,000平方米以上的中大型企業新租、搬遷需求佔比接近四成，之前受到壓抑的整層租賃需求逐漸得以釋放。

    租金方面，上半年全市租金報價較去年年底下降1.1%至每月每平方米272.6元。上半年跌幅較為明顯的區域是真如與大寧，租金下跌主要受新增供應持續增加加劇市場競爭以及過往項目去化速度的影響，部分業主對市場預期轉弱，主動小幅下調租金，以期佔據更多市場。

    世邦魏理仕華東區顧問及交易服務及辦公樓部負責人張越表示，今年下半年，上海寫字樓市場預計約有95.3萬平方米的新增供應，是近十年來的最高水平。從供應區域看，集中分佈在花木、徐匯濱江、真如等板塊，預計這些區域的空置率將明顯抬升，租金承壓。挑戰與機遇並存，上海經濟有許多結構性優勢，金融業的引領地位與金融服務業的成熟度、科技創新能力與全球高端要素資源集聚，這些都能為上海中長期發展注入動能。加上今年各種財政政策、貨幣政策與社會政策的有效銜接與相互作用，我們預期市場信心逐步改善，市場活力不斷增強，下半年寫字樓市場需求有望加速釋放。

    上半年上海零售物業市場未錄得新項目入市，存量升級項目新天地時尚II煥新回歸，引入眾多新潮首店，打造年輕潮流社交主場。上半年市場淨吸納量錄得5.3萬平方米，其中二季度單季錄得1.9萬平方米，全市空置率環比下降0.1個百分點，較去年年末下降0.4個百分點至7.6%。租金方面，得益於核心與次級商圈租金的陸續回暖，全市購物中心首層租金於年初止跌，二季度維持平穩走勢，報每天每平方米人民幣34.0元。

    上海第四屆「五五購物節」啟動，助力消費加速回補。期間推出包括上海全球新品首發季、上海夜生活節以及上海環球美食節在內的12個標杆活動，覆蓋全面消費場景，激發多元消費需求，支撐消費實現「穩增長」。此外，假日經濟推動消費市場不斷升溫，五一及端午假期期間，上海多項消費數據已超越2019年同期水平。

    上半年需求熱度持續回升，品牌的快速迭代為市場注入新的活力。餐飲業態依舊是市場需求的主要驅動力，佔比45%，傳統中餐、咖啡茶飲、亞洲食肆以及烘焙甜品等多個細分品類佈點積極。其中，新中式飲品品牌熱度較高，包括霸王茶姬和茉莉奶白在內的品牌持續佈局市場。此外，品牌積極拓寬消費場景，滿足多元消費需求。例如，網紅烘焙品牌B&C推出上海首家高奢烘焙TRUFFE BOULANGERIE BY B&C，亮相港匯恒隆廣場；西塔老太太泥爐烤肉推出新品牌西塔老太太拌飯，上海首店亮相久光百貨。

    時尚服飾類需求佔比20%，以潮流女裝、設計師品牌以及運動戶外類需求活躍。其中，lululemon亞太最大門店落地靜安嘉里中心，UNITED ARROWS國內首家快閃店登陸港匯恒隆廣場。珠寶配飾類需求佔比7%，周大福薈館JEWELRIA以及六福珠寶等品牌多點佈局，日本珠寶品牌STAR JEWELRY中國首店亮相港匯恒隆廣場。此外，德國連鎖超市品牌ALDI奧樂齊加速上海佈局，上半年連擴多家門店。

    世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|商業部負責人希諾表示，2023年下半年，上海零售物業市場預計迎來約49萬平方米的新增供應，集中包括真如、前灘和蘇河灣在內的非核心商圈。年初至今，假日經濟與文旅消費的熱潮鞏固了消費復甦勢頭，也印證了線下客流和消費意願的不斷回歸。（宋健）