1月10日，CBRE世邦魏理仕發佈《2022年上海房地產市場回顧與2023年展望》。報告顯示，上海經濟加快恢復，工業新動能領先增長，金融市場成交穩步增長，數字經濟穩居全國前列，國際航運功能進一步增強。

    世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕表示：「2022年 上海寫字樓金融業需求重返首位，濱江商務區備愛青睞，實現錯位協同發展。 零售市場餐飲類迭代加快，跨界營銷賦能實體零售，戶外運動品牌持續升溫。倉儲物流總體供需穩健，租金保持上漲，冷鏈需求持續擴張。商務園區寫字樓科創企業需求旺盛，消費品製造業表現亮眼，租金走勢穩定。投資市場 境外買家持續加碼，年末交易不斷升溫，寫字樓穩居成交首位。」

    2022年寫字樓市場共錄得11個新項目入市，總計84.4萬平方米，其中過半數佈局核心拓展區，以及以徐匯濱江和前灘為代表的新興濱江商務區。淨吸納量回落至54.5萬平方米，同比回落58%，但較2020年有所提振。受疫情反覆以及封控的影響，租戶多為審慎，續租交易量較往年偏高。而剔除續租交易，升級與擴租合計達六成，同級或降級搬遷佔比22.9%，究其原因，主要是今年寫字樓租金低點利好升級擴租需求，同時新增優質供應集中的新興商務區吸附眾多以品質升級為主的租戶。供需相互作用之下，全市空置率同比微升0.8百分點，至17.5%。

    行業需求方面，金融業重返首位，其中以基金、保險、投資管理、信託期貨為主的需求持續釋放，多為板塊內部的升級擴租。上海金融開放持續擴大，金融市場格局日益完善，使得上海金融中心核心功能不斷增強。TMT緊隨其後，其中以人工智能、大數據為主的新技術、企業資訊服務需求居多。而今年消費品製造業需求規模呈擴大趨勢，尤以新能源汽車、奢侈紡織品與化妝品突出，前者順應科技革命和產業變革，在新一輪擴大內需中大有作為，後兩者緊跟消費熱點，持續增強對國內需求的適配性和創新力。此外，商務精裝辦公和輕資產運營的第三方辦公空間，年內增量及用戶接受度明顯提高，市場份額也逐步擴大。

    成交區位來看，徐匯濱江-前灘-陸家嘴為代表的濱江商務區，成功吸引最多企業進駐，驅動全市超六成的跨江搬遷需求。金融業仍偏好陸家嘴、世紀大道與花木板塊。TMT則聚集徐匯濱江與前灘板塊，一方面供應充沛，大面積選項較多，另一方面租金價格優勢明顯。消費品製造業青睞徐匯濱江與南京西路板塊，至此濱江板塊全年去化表現亮眼，佔比逾三分之一，且有多個獨棟產品與可視性佳的項目吸引到總部企業聚集。

    全年租金重返下行通道，租金報價和有效租金較去年同期分別下跌0.2%和1.2%。由於新增供應持續入市，租約到期等多重因素，部分租戶轉向性價比更高的新興商務區。核心商務區租金報價同比微跌0.1%，核心拓展區同比下跌0.5%。接近年關各子市場競爭愈發激烈，新項目租金定價與招商策略也更為激進，其中火車站受新項目今年集中交付影響，年底調租尤為明顯，而韌性較好的南京西路和前灘第四季度租金亦略有鬆動。值得一提的是，市場普遍調租之下， LEED相關綠色樓宇於後疫情時代租金溢價優勢持續。

    世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部負責人張越表示：「2023年預計市場將有145萬平方米的新增供應，預計市場需求加快復甦，核心及部分濱江商務區租金有望優先止跌企穩。鑑於2022年上海數字經濟相關領域指標逆勢增長與『3+6』新型產業體系的快速發展，未來電子信息、汽車、消費品製造業以及生命健康等行業需求將進一步擴大，並融合製造與服務，打造產業集群。與此同時，疫情反覆及其持續性讓人們對於辦公環境的安全和健康意識逐步成為長期的訴求。企業持續提升的對綠色辦公環境和員工身心健康的訴求將進一步影響未來寫字樓的硬件打造和軟性服務。」（宋健）