「當前萬科的確遇到了階段性經營性困難，流動性短期承壓。」4月14日下午，萬科接受數家券商調研，董事會主席郁亮與總裁祝九勝現身回應外界關切。

　如果從3月29日召開的2023年業績說明會算起，這已是半個月以來萬科第三次集中回應熱點話題，一些問題已在此前的業績說明會與投資者互動平台上被反覆追問。

　中國新聞社旗下中國新聞周刊最新一期就此刊發《萬科何去何從？》。文章指，萬科作為曾經的「優等生」陷入困境讓市場唏噓不已，也讓市場生出究竟還有沒有房企「安全」的疑問。

　儘管2023年銷量仍穩居全國前三，但萬科銷售端下滑始終未能「止血」。萬科年度銷售額已經從2021年的6277.8億元（人民幣）萎縮至2022年的4169.7億元，2023年再度同比下降9.8％至3761.2元。這樣的下滑勢頭在2024年並未止住，1月~2月，萬科合同銷售金額僅約334.7億元，而2021年~2023年的同期數據為1166.3億元、649.7億元、587.5億元。

　有業內人士向記者感慨，其實房企本沒有「優等生」，萬科同樣信奉「三高」（高負債、高周轉、高槓桿），房企都在套取一個時代的紅利，如今套利的窗口已關閉。2023年，萬科在境外完成了150億元再融資，提前歸還境外短債，加上置換部分境外債，平安度過2023年。

　「在中央明確提出行業高質量發展目標與要求後，未能對行業普遍存在的『三高』模式進行更為徹底的調整，導致今天出現被動局面。」萬科高管在14日的回應中進行了自我「檢討」：未能堅決擺脫行業慣性，在不少城市包括一些重點城市和一線城市，出現投資冒進和失誤。

　當下，外界對於萬科的關注集中於一點：萬科有無能力償還債務，特別是年內到期債務？而這種關注背後，其實不僅是關於萬科的劇本會怎麼演，更是關於中國房地產企業的劇本會如何續寫。

　市場正在密切關注頗具風向標意義的萬科境外債務償還情況。

　萬科4月5日在投資者互動平台曾表示，2024年境外債券只有二季度尚有折合人民幣56億元的債務到期，公司已經提前啟動了相關置換和還款準備工作。對不同月份到期的債務，公司都會有相應的應對。

　2024年以來，萬科已經新增經營貸108.9億元。祝九勝提到，萬科內部正在梳理資源、盤點資產，接下來將會通過經營貸獲取新的資金來源。「我們的資源豐富，資產足，合格押品也不少。」

　深圳國資支持萬科釋放百億元規模以上的流動性，這是萬科反覆提及的目標。外界頗為關注深圳國資還可以拿出多少「真金白怠」支持。

　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳國資系統的支持必然遵循市場化、法治化原則，因為對國資的任何一項投資行為都要經過審計。當地房地產業內人士向記者表示，作為萬科第一大股東的深鐵固定資產很多，但是流動性並不強。

　在尋求國資支持之餘，萬科亦在加快處置資產。「針對經營性不動產資金回收周期長、佔用數額大的難點，我們運用REITs與大宗交易等方式，把不動產變為動產。」郁亮稱，2023年，萬科通過資產大宗交易回籠了123億元。

　公司布局了近4000億元貨值的經營性業務，其稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）尚未與銀行貸款利率持平，經營業務的收益不足以覆蓋正在「爬坡」的利息。這導致萬科經營業務收益無法平衡開發業務下滑的損失。如今，這些經營性不動產正成為萬科亟須處置的資產。

　有業內人士向記者直言，萬科需要「斷臂求生」，也就是盡快打折出售資產，打折賣房，以回流現金為重。