18日，位於廣州市花都區新華街豐盛社區的集群街2號居民樓，結束了約50年的「服務生涯」。在「原拆重建」政策支持下，這棟已風雨中飄搖的老樓將「原地換新家」。

    據了解，自2023年以來，花都在全市率先出台危舊房屋拆除重建試點方案，選取廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目中的典型企民共有多產權房屋「集群街2號」危破房為突破口，按照「原拆原建、增加公服」的規劃思路，形成全市首個拆建改造經驗做法，探索出一條多產權業主危舊房屋拆除重建新路子，有效推動共建共治共享的城市治理格局取得新成效。

    在原址上拆除舊樓再建新樓，拆除重建資金由產權企業和居民共同承擔，政府給予激勵，這是廣州市第一個在政府部門指導下由居民自籌經費進行危舊樓房拆除重建的項目。居民「自掏腰包重建居民樓」，是怎樣實現的呢？這一過程中，各方的付出與收益如何平衡？在老舊小區改造需求愈發密集的今天，能否成為可複製可推廣的道路？

房屋被鑑定為D級危險房屋

    政企民三方聯動  居民「原地」換新家

    新華街豐盛社區集群街2號樓，建於上世紀70年代，建築為五層混合結構，首層為16間商舖；二至五層為住宅共24戶，其中15戶屬國有產權。房屋因年代久遠，牆體開裂、漏水情況嚴重，被鑑定為D級危險房屋。

    去年9月，廣州市首批老舊小區成片連片改造項目——廣州北站東側老舊小區項目正式啟動。該片區總投資約5.94億元，重點開展片區內人居環境提升、老舊小區微改造等工作，集群街2號樓在項目改造範圍內，被納入多產權業主危房拆建試點。

    居民及產權單位改造意願強烈，相比於加固+微改造，集群街2號業主更青睞於危房拆建的方式，但缺少政策指引及類似案例參考。「為此，花都出台了《廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點方案》，明確屬於改造範圍及對象的危舊房屋，經區政府同意，允許權屬人（含權屬單位）以拆除重建方式自行改造。這樣資金來源由政府『大包大攬』轉變為業主共同承擔，政府給予激勵，破解了多業主共有產權危房治理難題。」新華街相關負責人表示。

    花都區住房城鄉建設局、新華街及社區居委積極開展拆危建新動員工作，鼓勵區屬國企作為實施主體，政府可給予扶持政策和資金補貼，鼓勵集群街2號樓自籌資金進行拆建。

    根據估算，集群街2號危破房拆建投資約800萬元，按照「誰受益、誰出資」的原則落實業主出資責任，由業主共同承擔改造成本，按照4600元/平方米的標準開展預繳資金籌集，目前已基本完成資金籌集工作。

居民共商共建會議

    「一戶一策」精細設計 改到群眾心坎上

    城市更新做得好不好，生活方不方便、舒不舒心，除了要聽專家怎麼說外，主要還是看老百姓滿不滿意。

    在嚴格控制增加建築量的前提下，花都區住房城鄉建設局邀請省建築院設計團隊全程參與，螺螄殼裏做道場的耐心和功力對樓棟內部結構進行重新設計，根據居民意願定製化設計，提升住房品質。

    比如：從設計方案上可以看出，將對非成套住宅進行成套化改造，優化戶型布局。在不減少原戶型套內面積、滿足規範標準的基礎上，加裝兩部內置電梯，圓居民多年「電梯夢」。

    重新設計樓棟供水系統，解決住戶水壓不足等用水難題。鋪設燃氣管道，實現「瓶改管」，便民利民的同時，擰緊燃氣「安全閥」。

    另外，集群街2號樓南北兩側均臨新華墟市，一樓商舖幾乎個個都是「旺鋪」，人性化的商舖設計更好地協調首層業主以及上層住戶的利益。

集群街2號樓危房治理業主表決大會

    結合實際定製「一戶一策」的舊屋商量改造方案

    「群眾提困難、社區做方案，部門送答案」。花都區住房城鄉建設局、新華街聯合居委搭建溝通議事平台，利用線上線下手段，開展多種形式基層協商，從政策宣講到組織居民大會、入戶走訪等，結合實際定製「一戶一策」，用心用情解決困難家庭拆建期間的租房安置，有效破解「一戶不同意,項目就停擺」的困境,凝聚群眾智慧，團結群眾力量，做到群策群力，切實滿足群眾改善人居環境提升住宅品質的迫切願望。

    「算下來要出20多萬，但是住在這裏幾十年了，有感情了，周邊環境配套也很方便。我覺得這個方案可以接受，建好了我們還想回來住。」對於改造方案，通叔很是滿意。

    今年三月，居民集中授權委託廣州花都城投西城經濟開發有限公司，以拆除重建方式自行改造。

    「預計今年年底建好，居民可以住進新家。」區住房城鄉建設局相關負責人表示，後期還將動員居民自主引入專業物業或准物業管理，解決老舊小區無物業管理專項維修資金難以後續管養問題。

新樓效果圖

    花都區以集群街2號為試點，探索在城市危舊小區推進居民自主更新，形成政府引導、居民出資、市場參與的多元化更新推進模式，實現居住條件改善、環境質量提升、居民主體獲益的多贏局面。（記者 賴小青 通訊員 余健 伍幸婷）

頂圖：房屋被鑑定為D級危險房屋