兩城加碼調控!5日，北京、杭州限購「雙響炮」，其中，北京原家庭住房套數超限購，離婚3年內不得買房。中原地產研究中心數據顯示，今年前7月全國房地產調控高達352次(去年同期為336次)，平均每月調控50次。業內人士指出，下半年房地產市場降溫概率增大，尤其體現為一二線重點城市和過熱的三四線城市。

　兩地齊發限購!多地連出大招

　8月5日，北京限購政策升級。北京市住建委發布公告稱，自8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端分析，北京此次限購屬於「打補丁」和「堵漏洞」的導向。對於相關家庭來說，通過離異方式來騙取購房資格的行為，已經難以走通，堵住了借假離婚來變相炒房的行為。他稱，四個一線城市中，北京房地產政策調控相對少，不過鑑於其他三個城市都出台了密集政策，北京也會有所表態。

　同日，杭州發布通知，在加強住房限購方面，落戶杭州未滿5年的戶籍家庭，連續繳納社保滿2年，方可買1套房。非杭州戶籍家庭，在購房之日前4年起連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿4年，可買1套房。

　嚴躍進分析，杭州調控政策可以看出兩個變化，第一，過去空掛戶口無實際社保的將面臨限購壓力。第二，過去外地戶籍社保繳納需要2年，而現在為4年。杭州購房政策升級，進一步體現了當前調控的特點，即堵住政策漏洞、繼續從緊從嚴的導向。

　在中國城市房地產研究院院長謝逸楓看來，杭州限購措施政策加碼，應該說在全國的限購政策里是最嚴格的。背後原因有四個方面，第一，目前杭州的投資投機性需求上升快速，投機炒房的需求比例比自主買房的需求比例還高;第二，杭州的房價上漲非常快速;第三，杭州的土地市場非常火熱，土地出讓金在全國名列前茅，地價上漲非常快;第四，跟杭州整體的供求不平衡，人口增長過快有直接關係，尤其是新增落戶人口和外來人口湧入迅速。

　在中國城市房地產研究院院長謝逸楓看來，杭州限購措施政策加碼，應該說在全國的限購政策里是最嚴格的。背後原因有四個方面，第一，目前杭州的投資投機性需求上升快速，投機炒房的需求比例比自主買房的需求比例還高;第二，杭州的房價上漲非常快速;第三，杭州的土地市場非常火熱，土地出讓金在全國名列前茅，地價上漲非常快;第四，跟杭州整體的供求不平衡，人口增長過快有直接關係，尤其是新增落戶人口和外來人口湧入迅速。

　值得注意的是，自7月下旬八部門發文整頓房地產市場秩序以來，除了杭州，多地加碼調控政策，在學區房炒作、新房搖號銷售、中介整頓等多個方面精準出擊，調控節奏加快。

　7月26日，濟南住建局發布通知稱，嚴格規範新建商品房認籌行為，未取得商品房預售許可的，開發企業和承銷機構不得收取或變相收取意向金、誠意金、認籌金等預定款項。

　7月29日，武漢市房管局對加強購房資格管理工作徵求意見，在武漢限購區域買房，要提前申請購房資格。審核通過後取得「房票」，迎來「憑房票買房」時代。

　8月2日，浙江金華發布通知，內容包括拿證後三年限售、實行公證搖號銷售、開啟二手房限價等。據國家統計局數據，去年至今金華市新房價格已連續8個月上漲，二手房則連續上漲了13個月。在此之前，7月29日住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，要求堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，切實履行城市主體責任，加大調控和監管力度。

　年內調控超300次，或倒逼房價下跌

　中原地產研究中心統計數據顯示，2021年1-7月全國房地產調控多達352次，而2020年同期為336次。從單月來看，7月房地產調控政策井噴，自上而下密集的調控政策多達66次，刷新年內最高紀錄。

　「2021年以來房地產調控繼續全面升級，相比去年，收緊調控的力度不斷增加。」中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端指出，1-7月全國房地產調控政策核心特點是收緊，包括住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、嚴查經營貸、土地供應、鼓勵租賃、打擊學區房炒作等。

　張大偉進一步指出，2021年以來，樓市調控方式、力度及細緻度均出現了顯著升級，調控「工具箱」不斷豐富，中央房地產調控方案密集出台，加強房地產金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點城市集中供地機制、建立「人、房、地、錢」的聯動機制。

　在嚴躍進看來，今年下半年房地產調控呈現以下三個特點：第一，地方政府調控主動性增強。第二，調控的「顆粒度」明顯增強，即不斷細化，不斷發現各類鑽政策漏洞的做法，全方位進行調控。第三，有針對性地對一些新的炒房領域進行重點打擊，如人才購房環節、意向登記環節、本地戶籍購房環節等。「受此影響，下半年房地產市場降溫概率增大，尤其是體現為一二線重點城市和過熱的三四線城市。」嚴躍進說道。

　諸葛找房數據研究中心對中新經緯客戶端表示，近期，各地陸續實行政策調控加碼，調控方式、力度及密度均出現了顯著升級，具有很好的市場導向作用。有助於打擊投機炒房等違規行為，預期會對接下來的市場產生短期降溫效果;同時，部分城市的調控加碼中存在內在制度的優化，體現優先保障剛需和保障人才住房的政策傾向，或將在一定程度上解決大多數人的「買房難」問題。

　從房價影響來說，嚴躍進表示，調控從市場預期、供求關係等角度會影響房價，進而倒逼房價下降。從預期看，各類調控會使房企和房東調整心態，相關項目自然容易降價。而從供求關係看，供應會增多而需求會減少，這也會倒逼房價繼續下降。