房地產信託基金(REITs)是資產證券化代表性產品，自從房委會於2005年分拆領展(823)上市後，本港地產商相繼以REITs形式分拆旗下物業上市，香港投資者對投資REITs興趣也越來越大。不過，相對其他國際市場，香港REITs市場規模仍然有待提升，綜合市場分析，適當政策有望激活REITs市場，並帶旺香港金融市場包括審計、法律以及私募融資等相關活動。 香港商報記者 鄺偉軒

　REITs上市可獲資助

　市場早年傳出，新世界發展(017)有意分拆酒店上市，最終無果而終。另一地產商遠東發展(035)也有計劃把旗下內地及本港以外的酒店業務，以REITs形式上市，但卻取道新加坡，捨棄香港。到目前為止，香港僅有12隻REITs上市。過去10年，香港地產「大孖沙」鮮有再分拆REITs，就算有分拆REITs上市，差不多「清一色」為商場、辦公室及酒店三類物業，物業組合比較單調。有分析解釋稱，本港「大孖沙」資金充裕、負債又低，不愁資金需要，加上適合他們分拆的物業已「買少見少」，而且香港欠缺相關稅優惠，減低了他們在香港分拆REITs上市的意欲，因而出現上述狀況。

　對比日本截至去年年底共有66隻REITs、新加坡有35隻，本港的REITs市場無疑尚有極大發展空間，港府近年因而陸續出台相關政策。去年年底證監會修訂《房地產投資信託基金守則》，放寬香港REITs在投資物業方面的限制；今年財政司司長陳茂波在財政預算案中更提出，未來三年REITs在港上市可獲資助，上限800萬元。

　非傳統物業或成新動力

　那麼在財金監管當局連番「出招」後，港股能否迎來新一波REITs集資潮？德勤中國房地產行業主管合夥人羅遠江接受本報訪問時指出，以往投資者一般期望REITs股息率達6厘至8厘，受現時低息環境及疫情影響，現時REITs的股息率，一般只有3厘至5厘；加上現時中環商廈租金開始下跌，要再吸引地產商分拆辦公室及商場上市越趨困難。

德勤中國房地產行業主管合夥人羅遠江

　香港REITs市場的新動力，可能來自非傳統的物業資產。近年在新冠肺炎疫情之下，物流、醫院及數據中心炙手可熱。羅遠江稱，過去數年，不少香港數據中心仍處投資階段，未有足夠現金流，但隨着該類資產趨向成熟，相信快將是分拆時機。

　REITs納入互聯互通創雙贏

　惟若要鼓勵物業持有人分拆REITs上市，非有足夠資金池不可。今年5月，金融發展局發表題為《振興香港房地產投資信託基金市場─提升流動性》報告，建議把REITs納入「互聯互通」，由「港股通」先行，再擴展至雙向交易；同時為REITs引入港元及人民幣的「雙幣交易」。

　金發局行政總監區景麟接受本報訪問時稱，內地投資者對REITs接受程度高，觀乎香港早已建構「雙幣雙股」制度，毋須另行構建新制度下，即可推廣REITs之餘，又可鞏固香港的人民幣離岸中心地位。區景麟提出在REITs實現「互聯互通」，主要期望藉此締造雙贏，吸引內地投資者參與香港REITs之餘，又可吸引周邊地區的地產商分拆REITs來港上市。

　區景麟認為激活香港REITs市場，可以一併促進相關審計、法律以及私募融資活動，尤其對私募基金而言，倘若香港擁有蓬勃的REITs市場，既可吸引他們分拆套現，又可誘使他們涉足香港物業市場。他建議，香港可以優先吸引內地企業的REITs來港上市，繼而擴大至東南亞企業。

　稅務優惠可吸引分拆REITs

　至於本港企業方面，近年鮮有「大孖沙」分拆物業，或與港府欠缺相關稅優惠有關。儘管本港REITs被視為集體投資計劃，可獲豁免繳付利得稅，但對於酒店及服務式公寓持有人而言，若要分拆該等資產、以REITs的方式在港上市，須成立特殊項目公司(Special Purpose Vehicle，SPV)方能做到，惟由於現時港府提供的稅務優惠，僅適用於REITs本身，至於SPV則不適用。

　當前酒店及服務式公寓持有人，在分拆REITs上市後，可享有物業稅豁免，但仍要繳付16.5%利得稅。分析稱，港府可嘗試為物業持有人，提供上市後稅務回贈，藉以鼓勵他們分拆物業。對此，金發局早前發表《振興香港房地產投資信託基金市場─提升流動性》報告時，建議可為持有物業的SPV公司，提供利得稅優惠，同時為REITs轉讓物業時，提供稅務優惠。

　當前香港地產商多數是投資控股方式在港上市。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓接受本報訪問時稱，倘若提供稅務回贈，可為地產商提供較大誘因分拆REITs上市。他又表示，地產商在分拆REITs的過程中，一般涉及公司股份轉讓交易，需要繳付稅項，建議港府在印花稅方面提供寬免。

　【建言港府】內地基建適合分拆做REITs

　REITs早年聚焦純地產行業，亦可擴展至公用及基建等資產，香港宜吸納內地基建資產，以REITs的方式來港上市。事實上，近年內地基建領先全球，有不少具穩定現金流的基建資產。今年6月，內地迎來首批9隻基建公募REITs，涉及高速公路、水務、產業園、物流貨倉等資產。

　早於去年4月底，中證監及國家發改委聯合發表《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金試點相關工作的通知》，除了肯定推行基礎設施REITs的積極意義外，還提出優先支持京津冀、雄安新區及「粵港澳大灣區」內的基建資產，以REITs形式上市。

　大灣區基建資產逾34萬億

　坊間估算，單計粵港澳大灣區可供分拆成為REITs的資產，已高達34萬億元人民幣。德勤中國房地產行業主管合夥人羅遠江認為，除了酒店及商場，也值得吸引內地的路橋、碼頭及產業園，以REITs形式來港上市。

　但羅遠江提醒，內地REITs來港跨境上市所涉及稅務問題，或多或少影響了分拆意欲，若港府沒有針對相關問題作法例和稅務改革，實難以吸引內地企業分拆REITs來港上市。他又指，若香港要成功吸引內地基建REITs，除了要解決內地和香港投資者喜好的差別，更須建立成功案例，方能擴大香港在REITs方面的融資規模。

　全球家族辦公室

　手持優質資產

　除了應吸引內地房地產信託基金(REITs)登陸香港外，全球富豪家族的家族辦公室手上也有不少物業。適逢香港致力吸引家族辦公室來港設立，有金融業人士認為，若能順道吸引家族辦公室分拆物業，可望為香港的REITs市場錦上添花。

　萬億資產可拆成REITs

　瑞銀集團2019年發布的「全球家族辦公室報告」顯示，截至2018年底，全球家族辦公室的總資產管理規模估計高達為5.9萬億美元；而家族辦公室用於房地產的投資，約佔其整體資產總值的17%。若以上述標準計算，可供全球家族辦公室分拆成REITs的物業資產價值，約值10030億美元。

　安泓投資創辦人及投資總監楊書健表示，若要借鏡美國房託經驗，也許可以從印花稅等方面着手，減少REITs收購資產的成本，以壯大REITs的資產規模。