深圳辦公樓市場穩健復甦，需求的結構性改善將承托大量新增供應壓力，預期2024年淨吸納量將有較大幅度增長。提高運能、布局全球，跨境電商提前預租提振2024年非保稅物流倉儲市場。深圳錄得大宗資產交易總額104億元，自用型辦公樓交易佔比較高。12日，仲量聯行發布2023年深圳房地產市場回顧與展望，行深圳董事總經理夏春毅表示，針對房地產行業，更多金融「組合拳」發力見效，將有力促進房地產市場平穩發展，幫助恢復市場信心，從而提振經濟復甦動力。2024年，深圳將在轉方式、調結構、提質量、增效益上積極進取，促進高質量發展，不斷鞏固穩中向好基礎。

    深圳甲級辦公樓

    在宏觀調控政策效應逐步顯現，經濟回穩向上態勢明顯但復甦並不均衡的背景下，企業延續審慎的經營策略，通過注重降本增效改善經營狀況。在不動產戰略方面，成本控制依然是企業的第一要務。自用型總部的供應量及其去化較2022年減少以及企業減少新設立與擴租計劃、更傾向選擇續租等因素，導致深圳辦公樓市場2023年淨吸納量較上年有所減少，約為48萬平方米。

    仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示，國民經濟的持續修復支撐深圳辦公樓市場穩健復甦向好發展。第四季度淨吸納量較前三季度有較明顯回升，多數來自租賃型吸納，其中尤其以近年新落成的項目去化較為有力。而在錄得的大面積租賃成交中，TMT行業則佔有較高比例。此外，受惠於政策扶持、產業引導，福田與前海子市場表現亮眼，四季度淨吸納量合計佔全市約六成，遙遙領先於其他子市場。

    2023年，深圳共錄得新增供應約104萬平方米，其中約五成來自南山區，約二成來自福田區。四季度共有七個新項目竣工入市，合計新增約65萬平方米供應，佔全年新增供應的約一半以上，將深圳辦公樓市場空置率推高至25.5%，上升約2.1個百分點。儘管面臨較多新增供應壓力，但需求的相對改善促進了存量項目去化，存量項目空置率在四季度得以延續上季度小幅回落的趨勢。

    租金方面，2023年深圳辦公樓市場呈現摸底徘徊態勢，租金的進一步降低帶動成本型搬遷增加，一定程度降低了業主壓力。在四季度，租金環比下降約2.5%，較上季度跌幅有所收窄。這一方面得益於需求的結構性改善，另一方面則要歸功於量價輪換租賃策略的效果初步顯現，部分標杆性核心項目租金水平有所企穩。

    仲量聯行華南區研究部總監曾麗指出，企業有望把握結構性機會，相機審慎調整商業經營策略。需求壓力的持續緩解助力深圳辦公樓市場築牢修復基礎，預期新一年深圳辦公樓市場的淨吸納量相較2023年將有較大幅度增長，除租賃型吸納將繼續保持一定增長外，總部自用型項目吸納或將貢獻良多。

    未來一年深圳預計將有約130萬平方米的新增供應入市，但需求的結構性改善將承托大量新增供應壓力，預計全市全年整體空置率僅微漲約0.5至1個百分點。儘管租金仍將在底部徘徊，但空置壓力的緩解和需求的逐步修復，將進一步收窄租金下行空間，企穩預期與信心開始顯現。

    廣深房地產投資市場

    2023年廣深兩市錄得大宗資產交易總額約232億元，其中廣州128億元，深圳104億元，較2022年有所萎縮。兩市成交總量中辦公樓板塊佔比仍然最高，買方多為自用型企業和政府區域城投公司。

    2023年上半年兩市大宗資產交易額佔全年交易總額的66%，其中包括廣州琶洲復星11萬平方米、廣報雲匯5.7萬平方米及深圳中州灣4.1萬平方米較大面積的成交。下半年的交易量較上半年有所下滑，從成交對象看，機構投資者對辦公樓大宗交易持謹慎態度。

    儘管外圍息口高企、不動產租金收益下行，投資回報率要求有所上升，但位於一線城市的成熟區域、對經濟貢獻大、有穩定經營收入、出租壓力小的優質資產仍受到機構投資者的持續關注。國家支持房地產基礎設施平穩健康發展，基礎設施公募REITs也開放更多類型，符合條件的基礎設施通過公募REITs上市的步伐正在加快。

    華南區投資與資本市場部總監盧盛表示，預計2024年將有更多政策出台促進金融與房地產良性循環，從需求端和供給端穩定房地產市場，推動行業實現平穩健康發展。我們看到更多投資機構積極接觸符合 REITs 准入條件的底層資產，消費類基礎設施，保障性租賃住房，產業園等資產熱度繼續攀升。此外，經營恢復較快的酒店類資產也有望迎來更多交易機會。（記者 王靜抒）