近日，仲量聯行發佈2022年廣州房地產市場回顧與2023年展望顯示，2022年廣州甲級辦公樓的租賃市場需求格局發生變化，新經濟及金融企業需求有所下降；2022年外資投資者對於華南物流資產的熱情不減，全年完成了多筆大宗成交；廣州房地產投資市場交易主要集中在保險金融、食品餐飲類企業及機構投資者等類別。仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：「2023年有望成為中國經濟重回發展正軌的一年。隨着中國全面恢復『通關』，外資企業投資營商將更為便捷，跨境商貿等業務有望逐步回暖，這有利於相關企業及零售商租賃需求的恢復。」

    穗甲級辦公樓「遇冷」  「租戶市場」有望成為主旋律

    2022年廣州辦公樓市場與2021年相比明顯「遇冷」，全年淨吸納量僅約12萬平方米，同比下降約76%。仲量聯行分析稱，主要是由於全年經濟不確定性的持續，企業搬遷擴租的需求較為有限，更傾向於採取「降本增效」的發展和租賃策略。

    值得注意的是，2022年廣州辦公樓租賃市場的需求格局發生了一定變化。具體而言，新經濟巨頭在2022年的租賃市場卻相對沉寂；金融企業的租賃需求同樣呈下降之勢；律所、遊戲等行業則成為了空置吸納的「主力」。

    2022年四季度廣州市甲級辦公樓市場空置率因此維持在17.6%的相對高位，環比變化不大，同比則上升近5個百分點。在全年租賃需求不活躍的背景下，全市的整體租金水平在2022年一直延續着下跌的趨勢，四季度全市租金環比下跌1.3%，同比下降約4.9%。

    展望未來，仲量聯行廣州商業地產部資深董事江婧麗表示，「廣州辦公樓租賃市場需求在2023年上半年預計將處於『築底修復』的階段；而在下半年，租賃需求將會實現較為明顯的回暖。『租戶市場』很可能繼續成為2023年廣州甲級辦公樓市場的『主旋律』」。

    優質零售物業租金承壓

    受疫情影響，除廣州市核心區域以外，其他區域的零售物業空置率都有所攀升，全年整體空置率同比上升0.2個百分點至7.0%。在租金層面，只有天河北商圈得益於優越的地理位置和穩定的中高端客群，租金依然保持穩定；其他區域租金則呈現下行趨勢。

    仲量聯行華南區研究部總監曾麗展望，2023年，隨着防疫政策放鬆、內地與境外全面通關、入境隔離取消等積極因素影響下，廣州作為消費中心城市之一，消費將逐漸恢復，預期消費回暖將提振零售商信心，提高零售商線下開店意願，租賃需求也會逐漸增多。」

    在物流地產市場方面， 總體而言，2022年華南五個主要非保稅物流倉儲市場（包括廣州、深圳、東莞、佛山和惠州），總淨吸納量合計約為85萬平方米，同比下降約13%，

    雖然租賃市場有所回落，但2022年外資投資者對於華南物流資產的熱情絲毫不減呈現「扎堆」的跡象，全年完成了多筆大宗成交，廣州、佛山、深圳、東莞、清遠等城市的物流資產備受外資投資機構青睞。

    華南房地產投資交易萎縮

    2022年，受經濟環境影響，地產交易量下降。整體華南區以廣深為主的地產大宗交易錄得的數據約為230億元，交易方面辦公樓佔比仍然最高，達到65%, 其中廣州138億元，辦公樓73億元，佔比53%，交易面積17萬平方米，成交當中自用佔比40%。不過，工業地產板塊的交易相對活躍並有所上升，物流倉儲、運營中成熟的產業園、具備升級改造增加營收的工業項目仍然是投資機構關注的熱點板塊，價格對比2021年相對平穩。

    仲量聯行華南區投資及資本市場部總監盧盛表示，「在經濟預期向好的預期下，商業租賃需求會釋放並逐步增加，這將利好經營性類別的商業資產，商業資產價格將回穩並向好，洽談中未能在2022實現的潛在交易預計會在2023上半年實現交易，在經濟增長的預期下，推動房地產大宗交易量的上升。」（記者 黃裕勇）