6月29日，仲量聯行發佈深圳房地產市場回顧與展望，據悉，上半年甲級辦公樓市場需求持續放緩，淨吸納量較去年同期下降明顯。主要的租賃成交來自金融和TMT行業，佔比超六成，支撐了辦公樓去化。下半年約140萬平方米供應入市，去化壓力仍將延續，租金或將出現下降。優質零售物業市場，整體租金在租賃需求回暖的帶動下表現平穩，茶飲咖啡品牌積極拓店，新能源汽車深化市場佈局。預計下半年高達80萬平方米的新增供應將小幅推高空置率，消費兩極化的趨勢也將愈發明顯。

    甲級辦公樓整體租賃需求持續放緩

    2022年上半年，深圳甲級辦公樓市場在宏觀經濟下行壓力加大及疫情短暫反彈的影響下，整體租賃需求持續放緩。大部分行業面對經濟發展的多重不確定性，對未來預期保持謹慎，不斷調整擴張策略和業務結構。

    整體而言，企業的房地產策略趨於保守，使得在供應壓力下的深圳辦公樓市場短期內面臨不小挑戰。加上不少互聯網企業的非核心業務退出，使市場去化壓力加大並伴隨供應競爭壓力上升。根據仲量聯行數據，上半年甲級辦公樓淨吸納量約為35萬平方米，比去年同期下降約20%。

    雖然整體需求活躍度下滑，金融和TMT行業仍然是深圳甲級辦公樓的去化主力，上半年超六成租賃成交來自這兩個行業。其中，半導體行業自今年以來保持穩定增長，主要得益於政策的大力扶持和國家的引導投資，推動了相關企業的新註冊及收併購，帶動新設立和升級搬遷的需求。此外，資本市場波動對大型金融機構的辦公樓需求影響有限，二季度幾筆知名銀行和券商的租賃成交較為矚目。

    上半年共有六座甲級辦公樓竣工，為市場新增約56萬平方米供應。除兩棟全自用的樓宇外，可租賃的新增供應主要集中在羅湖區和南山區。儘管需求相對疲軟，得益於總部自用面積的支撐，二季度空置率僅略微上升，環比上漲0.7個百分點至21.3%。

    在疫情和外部多種不確定因素的挑戰下，宏觀經濟層面短期承壓，但深圳堅持高質量發展大勢不變。仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示：「預計在政策、金融、科技的多重賦能下，深圳實體經濟不斷升級擴張，加速復甦，為辦公樓市場的恢復注入動能。」

    2022年下半年有約140萬平方米甲級供應入市，去化壓力仍將延續。其中超40%的面積為總部自用，對全年淨吸納量有一定的貢獻。此外，部分直接受益於政策扶持的行業，如硬科技和率先實現結構化調整的企業有望在下半年恢復活躍，減緩可租賃供應的壓力。雖然市場供需關係有上述支撐趨於平穩，但短期內市場復甦步伐與供應新增速度難以一致。因此，李文杰預測下半年深圳甲級辦公樓整體空置率仍將進一步推高。再則，面對經濟增長不確定因素，租賃需求恢復較緩，預租競爭激烈和存量空置壓力攀升的雙重壓力下，租金或將出現一定幅度的下降。

2022年上半年深圳優質零售物業指標一覽

    優質零售物業有序恢復

    自三月末復工復產以來，深圳市通過發放多輪消費券擴大新能源汽車、消費電子、家電數碼等市場的消費，不少購物中心也積極推出各類活動激發市民消費潛力。在此背景下，深圳優質零售物業市場於二季度有序恢復，上半年租賃成交量已接近去年同期水平。

    優質零售物業市場面對的宏觀環境和行業影響因素複雜多變，上半年全國疫情多點散發、各種刺激政策出台、零售消費趨勢變化以及零售商的全國零售網點戰略調整，導致深圳優質零售市場不同業態呈現差異性發展。目前消費市場雖有好轉，但仍處恢復階段。

    截至今年二季度，全市空置率為3.2%，較2021年底上升0.6個百分點，同比持平。考慮到零售商普遍看好深圳零售市場的長期發展，表現出較為積極的入市意願，上半年整體租金在租賃需求回暖的帶動下表現平穩。除極個別經營每況愈下的項目，大多數項目得以維持既有的租金水平。而憑藉着項目定位與品牌效應，位於核心商圈的中高端項目議價能力不減，租金仍保持一定程度的增長。

    下半年深圳仍需面對宏觀經濟下行和疫情多點散發的挑戰，但科學精準的防疫政策將有利於市民消費信心與整體租賃需求的恢復。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：「深圳零售市場將繼續成為眾多品牌開拓和深耕的重要選擇，特別是受上半年全國多地疫情的影響，不少零售商開始調整其短期內的擴張計劃，考慮將開店指標設在那些能迅速回到生活常態的城市當中。此外，消費兩極化的趨勢將愈發明顯。高端消費需求的長足旺盛將為更多國內外知名品牌進入深圳市場提供堅實的市場基礎。另一方面，剛需消費比例的逐漸提升也預示着更多優質購物中心將順應市場需求的變化，進一步開放接納年輕化的大眾品牌。」（記者 王靜抒）

頂圖：2022年上半年深圳甲級辦公樓物業指標一覽